چهره جدید اجاره به شرط تملیک

بخشنامه تازه مرکز تنظیم گری بانک مرکزی، حاکی از رونمایی از یک محصول جدید بانکی به نام «فروش و اجاره مجدد دارایی ها» است. آیا این بخشنامه، رونمایی از چهره جدید تسهیلات بانکی اجاره به شرط تملیک است که این بار به اسم «فروش و اجاره مجدد دارایی ها» به مردم معرفی و به عملیات بانکی وارد می شود یا «فروش و اجاره مجدد دارایی ها»، نوعی تسهیلات جدید بانکی است، هرچند مصوبه مجلس را به همراه ندارد؟ و مهمتر از همه، این محصول بانکی چه فایده ای برای مردم دارد؟ پاسخ بدین پرسش، نیازمند نگاهی تازه به اصول و مبانی «قانون عملیات بانکی بدون ربا» است. این قانون، تنوع بسیاری در روابط حقوقی بین بانک ها و مشتریان ایجاد کرد. «قانون عملیات بانکی بدون ربا» برخلاف «قانون بانک مرکزی»، بدون آنکه ادعای «بانکداری اسلامی» داشته باشد، تصویب شد تا بنیان بانکداری سنتی را درهم بپیچد و به جای آن، نوعی جدید از عملیات بانکی به نام «عملیات بانکی بدون ربا» را در ایران پایه گذاری کند تا بانکداری کشورمان، عاری از عملیات ربوی باشد. تصور می کنم چندان مهم نیست که آیا همه فرآیندهای بانکی بانکداری غربی (کلاسیک) واقعا «ربوی» است یا نه، چون پدیده ای به نام «ربا» تقریبا در بیشتر کشورها، امری بسیار نامطلوب است و حتی «جرم» محسوب می شود. البته پدیده «ربا» در هر فرهنگی، تعریف خاص خودش را دارد؛ کما اینکه حتی در دین اسلام در برخی موارد مصادیق «ربا» در مذهب شیعه و تسنن ممکن است تفاوت هایی از نظر فقهی در تشخیص پدیده «ربا» وجود داشته باشد و بر این تفاوت تشخیص نیز ایرادی هم وارد نیست. بنابراین نمی توان تمامی فرآیندهای بانکداری کلاسیک را به طور مطلق «ربوی» تلقی کرد. شاید در برخی از عملیات بانکی آنچه ما «ربا» تشخیص می دهیم، بانکداری کلاسیک آن را «ربا» نداند. به یاد دارم در دهه 1360، یکی از اساتید حقوق که قاضی دیوان عالی هم بود، اعتقاد داشت، خسارت تاخیر مصداق «ربا» نیست. به هرحال، قضات در استنباط آزادند.

در بانکداری کلاسیک از نظر مبانی روابط حقوقی معمولا سپرده گذاران، قرض دهنده و بانک ها، قرض گیرنده تلقی می شوند. در این نوع بانکداری، وام گیرنده می بایستی افزون بر اصل مبلغ وام دریافتی، مبالغی اضافه بر مبلغ سپرده از بانک به عنوان بهره بانکی دریافت کند. بهره ای که شرعا «ربای قرضی» تشخیص داده شد؛ ولی در قانون «عملیات بانکی بدون ربا»، منافع سپرده گذاری بانکی «سود سپرده سرمایه گذاری مدت دار» نام گرفت. در حوزه تجهیز و تامین منابع نیز در بانکداری کلاسیک، وام گیرنده معمولا قرض گیرنده تلقی می شود و متعهد است اقساط وام دریافتی را که بهره بانکی نیز بدان افزوده می شد، به موقع به بانک بازپرداخت کند. فارغ از مباحث شرعی و حقوقی، انصافا در بانکداری کلاسیک، روابط حقوقی بین بانک ها و مشتریان ساده است و پیچیده نیست. تجربه نشان داده که به هر میزان، روابط حقوقی بین بانک ها و مشتریان از نظر حقوقی پیچیده تر باشد، به همان میزان تشخیص این روابط برای مراجع قضایی و ثبتی مشکل تر خواهد بود و کارها به مشکل برخواهد خورد. نکته قابل توجه در مورد این قانون، آن است که در فرآیندهای عملیاتی آن، رابطه حقوقی بین بانک و تسهیلات گیرنده، محدود به عقد قرض نشد و دست نخورده باقی نماند. از جمله در تسهیلات بانکی اجاره به شرط تملیک، مشتری متقاضی تسهیلات به «مستأجر» و بانک به «موجر» تبدیل می شود.

اجاره به شرط تملیک در قانون عملیات بانکی بدون ربا و فقه شیعه

«قانون عملیات بانکی بدون ربا»، چند عقد مشروع برای پرداخت تسهیلات بانکی به جامعه و نظام بانکی کشور معرفی کرد. یکی از این عقود مشروع تسهیلاتی، عقدی نسبتا ناشناخته به نام اجاره به شرط تملیک است که به تدریج در طول چهار دهه از اجرای این قانون، عقد اجاره به شرط تملیک هم در عملیات بانکی کاملا شناخته شد. ماده 12 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» در مورد کاربرد عقد اجاره به شرط تملیک در پرداخت تسهیلات بانکی بدون ربا، گفته است: «بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنابه درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.» ماده 57 آیین نامه فصل سوم «قانون عملیات بانکی بدون ربا» مصوب 16 دی ماه 1364 هیأت وزیران نیز عقد اجاره به شرط تملیک را اینطور معرفی کرده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است كه در آن شرط شود مستأجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، عين مستأجره را مالك گردد.» در ماده 64 آیین نامه مورد اشاره نیز در مورد نتیجه پایان پرداخت به موقع اقساط تسهیلات اجاره به شرط تملیک، گفته شده است: «در قرارداد اجاره به شرط تملیک بايد شرط شود كه در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط ما اجاره درصورتی که كليه تعهدات مستأجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عين مستأجر در ملكيت مستأجر درآيد.»

ظاهرا حکم ماده 64 آیین نامه مصوب هیأت وزیران، منبعت از ماده 234 قانون مدنی است که «شرط نتیجه» را از اسباب قانونی تملک می داند. به عبارت دیگر، پس از پایان اقساط تسهیلات، ملک مورد اجاره برمبنای شرط نتیجه، خودبه خود به مالکیت مالک قبلی درمی آید و برای اعاده مالکیت، نیاز به اقدام حقوقی دیگری نیست. از نظر تحلیل حقوقی، عقد اجاره به شرط تملیک، مرکب از دو عقد مستقل بیع و اجاره است که عقد بیع به صورت شرط ضمن عقد در عقد اجاره گنجانده و جزئی از آن می شود. بیع و اجاره نیز هر دو از عقود لازم هستند، در نتیجه وجود عقد بیع در اجاره به شرط تملیک، مشروط به وجود اجاره خواهد شد. در عقد اجاره به شرط تملیک، موجر متعهد است که مورد اجاره را پس از پایان مدت و پرداخت کامل مال الاجاره به صورت شرط نتیجه یا شرط فعل به مالکیت مستأجر درآورد. قانون مدنی، شرط نتیجه را چنین تعریف می کند: «شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج، شرط شود.» اما ظاهرا فقها در مورد کاربرد و تاثیر شرط نتیحه در عقود، نظر موافق ندارند و شرط نتیجه را از جمله اسباب تملک محسوب نمی کنند؛ چنان که آیت الله سیستانی در مورد تسهیلات اجاره به شرط تملیک و شرایط آن، گفته اند: «در قرارداد اجاره به شرط تملیک، رعایت چند نکته لازم است: 1-مقدار اجاره بها (اقساط ماهانه) و زمان پرداخت آن و مدّت اجاره تعیین شود.-. بانک براساس شرطی که پذیرفته، در پایان مدّت اجاره و عمل مستأجر به تعهّدات خویش، کالای مذکور را به مستأجر هبه کند یا به طور مجّانی صلح نماید یا به مبلغ ناچیزی به مستأجر فروخته یا طور دیگری به وی انتقال دهد. بنابراین پس از پایان مدّت اجاره، کالا خود به خود به ملکیّت مستأجر در نمی آید و نیاز به تملیک از طرف بانک دارد. شایان ذکر است، اگر شرط مذکور به صورت شرط نتیجه باشد، صحیح نیست و مقصود از شرط نتیجه آن است که بعد از پایان یافتن مدّت اجاره،‏ در صورتی که مستأجر اقساط اجاره بها را به طور کامل پرداخته باشد، کالا خود به خود و بدون انجام عقد جدید ملک مستأجر باشد. 3-شرط دیرکرد و خسارت تأخیر تأدیه یا وجه التزام در ازای تأخیر در پرداخت دین (اقساط اجاره بها) وجود نداشته باشد، وگرنه قرارداد اجاره، ربوی و حرام خواهد بود.»

بدین ترتیب، از نظر مبانی فقهی در تسهیلات اجاره به شرط تملیک، حداقل سه معامله محقق می شود:

معامله نخست؛ انتقال مالکیت مال یا ملک مورد اجاره به بانک توسط مالک آن.

معامله دوم؛ اجاره مال یا ملک اجاره شده توسط بانک به تسهیلات گیرنده.

معامله سوم؛ انتقال یا استرداد مال یا ملک اجاره داده شده از بانک به مالک قبلی مشروط به پرداخت به موقع اجاره بهای مورد توافق.

نتیجه آنکه حداقل از زمان پرداخت تسهیلات تا زمان اتمام اقساط تسهیلات، بانک باید مالک محسوب شود؛ ولی برعکس، مشتری تسهیلات گیرنده، مالک اصل ملک نخواهد بود بلکه در اثر اجاره فقط مالک منافع مورد اجاره می شود. بدین ترتیب، شاید اجاره به شرط تملیک از حیث فرآیندهای معاملاتی، شبیه ترین فرآیند حقوقی به لیزینگ اموال و املاک در حقوق غربی باشد. جوهره اصلی عقد اجاره به شرط تملیک، معامله منافع مال یا ملک مورد معامله است.

با توجه به تجارب شغلی نگارنده، از منظر حقوق بانکی نیز عقد اجاره به شرط تملیک، مناسب ترین عقد برای پرداخت تسهیلات است؛ زیرا بانک ابتدا مالک می شود و نگرانی بابت وثیقه تسهیلات ندارد و در صورت معوق شدن تسهیلات فقط ارسال اظهارنامه و دادخواست تخلیه ملک کافی است. اما برعکس، از دید تسهیلات گیرندگان شاید تسهیلات اجاره به شرط تملیک، بدترین و ظالمانه ترین از نوع خود باشد؛ زیرا مالکیت ملک را از تسهیلات گیرنده می گیرد. براساس مقررات تسهیلات اجاره به شرط تملیک، مردم ناچار هستند برای دریافت یک فقره وام یا تسهیلات مسکن، شش دانگ واحد مسکونی خود را به مالکیت بانک درآورند تا موفق شوند همان ملک را از بانک اجاره کنند و قسط تسهیلات دریافتی را به صورت اقساط مال الاجاره به بانک پرداخت کنند تا دوباره مالک شوند.

چهره جدید اجاره به شرط تملیک

«دستورالعمل اجرایی فروش و اجاره مجدد دارایی ها» که اخیرا توسط بانک مرکزی «در راستای تقویت شمول مالی و ایجاد تنوع در روش های تأمین مالی و...» به شبکه بانکی کشور ابلاغ شده، قرارداد فروش و اجاره دارایی ها را بدین گونه تعریف کرده است: «قراردادی است که به موجب آن بدون مؤسسه اعتباری نسبت به خرید نقدی دارایی مشتری اقدام نموده و سپس آن را در قالب عقد اجاره به شرط تملیک به وی واگذار می نماید. دستورالعمل مورد اشاره، واژه «دارایی» را «اموال منقول و غیرمنقول دارای سند مالکیت رسمی و معتبر» معرفی کرده است. بررسی سابقه موضوع نشان می دهد که در آبان ماه 1401، روابط عمومی بانک مرکزی اطلاع داده است: «استفاده از روش «واگذاری به صورت نقد و اجاره مجدد دارایی های تسهیلات گیرنده» به عنوان یک مدل عملیاتی جدید کاربرد عقد اجاره در شبکه بانکی در هفتادمین جلسه شورای فقهی بانک مرکزی تصویب شد.» روابط عمومی بانک مرکزی در تشریح مزایای استفاده از این محصول بانکی، افزوده است: «این روش براساس تجربه بانکداری اسلامی در سایر کشورها بوده و براساس آن، اشخاصی که مالک دارایی های منقول یا غیرمنقول هستند، می توانند اموال خود را به بانک واگذار کرده و هم زمان اجاره به شرط تملیک کنند و از این مسیر به نقدینگی دست پیدا کنند. ویژگی مهم این روش، آن است که منابع تملیکی و آزاد در اختیار مشتری می گذارد که می تواند از آن بابت هر نیازی که دارد از جمله: خرید تمام کالاها و خدمات، تسویه بدهی ها و دیون، سپرده گذاری و ... استفاده کند؛ درحالی که در اکثر عقود اسلامی، تسهیلات دریافتی لازم است الزاما در موضوع تسهیلات به کار گرفته شود و استفاده از آن در سایر زمینه ها باعث ایجاد شبهه شرعی می شود. شورای فقهی بانک مرکزی با هدف تقویت شمول مالی، برقراری عدالت تسهیلاتی، فراهم کردن امکان دسترسی آسان عموم مردم به تسهیلات خرد، جلوگیری از توسعه فعالیت های صوری و ... طراحی ابزارهای جدید در زمینه تأمین مالی خرد را در دستور کار قرار داده است.»

اما دستورالعمل جدید بانک مرکزی در موارد زیادی، دچار ابهام اساسی است، از جمله در مواردی که اشاره می کنم:

* آیا پدیده «فروش و اجاره مجدد دارایی ها» صرفا یک عملیات اجرایی برای تامین و تجهیز منابع بانک هاست یا یک نوع تسهیلات بانکی جدید؟

* در دستورالعمل بانک مرکزی در مورد قرارداد «فروش و اجاره مجدد دارایی ها» تاکید شده: «قراردادی است که به موجب آن بدوا مؤسسه اعتباری نسبت به خرید نقدی دارایی مشتری اقدام نمود.» در این صورت، اعتبارات مورد نیاز برای خرید نقدی اموال و املاک مردم توسط بانک ها از چه محلی و چگونه بایستی توسط بانک ها تامین شود و آیا خرید نقدی به معنای آن است که بایستی کل بهای مال یا ملک خریداری شده را نقدا به مالک پرداخت کرد؟

* در صورت اخیر، آیا سازمان ثبت اسناد و املاک در اجرای مقررات «قانون عملیات بانکی بدون ربا»، به ویژه ماده 15 آن، این پدیده را به عنوان تسهیلات جدید بانکی به رسمیت می شناسد و در مورد مطالبات معوق این تسهیلات جدید، اجراییه صادر خواهد کرد؟

* اگر املاک یا اموال موضوع «تسهیلات فروش و اجاره مجدد دارایی ها» دارای سند رسمی مالکیت باشند، در این صورت آیا این گونه اموال و املاک بایستی به صورت رسمی به بانک منتقل شوند؟ آیا مالیات نقل و انتقال بر این گونه معاملات تعلق خواهد گرفت؟ چه کسی باید این مالیات را پرداخت نماید؟

* دستورالعمل بانک مرکزی، شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود. اموال غیرمنقول (مانند فرش، ارز و سکه) غالبا جز در موارد محدود، فاقد سند مالکیت هستند. در این صورت، پس از خرید این گونه اموال سنددار توسط بانک ها، اموال خریداری شده باید به تصرف بانک درآید و تا پایان مدت نزد بانک باقی ماند؟

* آیین نامه مصوب هیأت وزیران، موارد کاربرد اجاره به شرط تملیک را بدین گونه تعیین کرده است: «بانك ها می توانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، كشاورزی، صنعتی و معدن، ساختمان و مسكن، بازرگانی و كسب وكار و مصرف كالاهای بادوام ساخت داخل كشور به عنوان موجر، مبادرت به معاملات اجاره به شرط تمليك نمايند.» آیا کاربرد محصول جدید بانک مرکزی، یعنی «فروش و اجاره مجدد دارایی ها»، فراتر از آیین نامه مورد اشاره است؟

* آیا به استناد دستورالعمل مورد بحث، می توان از مردم «ارز» یا «سکه» خریداری کرد و به آنان تسهیلات اجاره به شرط تملیک داد؟

* در متن مصوبه جدید، مستند قانونی آن، تبصره ذیل ماده 3 «قانون عملیات بانکی بدون ربا» و مفاد ماده 3 «قانون بانک مرکزی» اعلام شده است. مواد قانونی مورد اشاره چه ارتباطی با تسهیلات اجاره به شرط تملیک یا «فروش و اجاره مجدد دارایی ها» دارد؟

* آیا در پرداخت تسهیلات بایستی بین میزان تسهیلات مورد درخواست و ارزش روز ملک یا مال، نوعی توازن وجود داشته باشد؟ مثلا کسی که شش دانگ مالکیت ملک 10 میلیاردی خود را به بانک واگذار می کند، بایستی به همان میزان از بانک تسهیلات بگیرد؟

* برای پرداخت تسهیلات موضوع بخشنامه مورد بحث، ضوابط ارزش گذاری و ارزیابی اموال و املاک مشتریان بانک ها کدام است؟

* براساس ماده 31 الحافی به قانون بهبود مستمر محيط كسب وكار، «بانك مركزی جمهوری اسلامی ايران مكلف است حداكثر سه ماه پس از لازم الاجرا شدن اين قانون، دستورالعمل نحوه ثبت الكترونيكی قراردادهای تسهيلات بانكی را تهيه كند و به تصويب شورای پول و اعتبار برساند.» آیا برای پرداخت تسهیلات موضوع این دستورالعمل می توان به فرمت قرارداد اجاره به شرط تملیک که قبلا توسط بانک مرکزی به شبکه بانکی کشور ابلاغ شده، اکتفا نمود یا باید به انتظار تنظیم و ابلاغ رسمی فرمت «قرارداد فروش و اجاره مجدد دارایی ها» توسط بانک مرکزی نشست؟

در مجموع به نظر می رسد طراحی محصولات بانکی جدید، مشروط به عدم مغایرت با موازین شرعی و مهمتر از آن، امکان اجرایی داشتن، فی نفسه امری مطلوب است. تسهیلات اجاره به شرط تملیک، یکی از عقود تسهیلاتی مفید برای پرداخت تسهیلات مسکن به مردم است، اما شرط استفاده از عقد اجاره به شرط تملیک، فراهم سازی مقدمات حقوقی یا قانونی آن، یعنی فراهم سازی مالکیت بانک بر مال یا ملک مورد معامله است. بر این اساس از نظر حقوقی، تا بانک مالک نباشد نمی توان بدون مالکیت، مال یا ملک دیگران را اجاره داد. به همین جهت، استفاده از این پدیده برای پرداخت بخش عظیمی از تسهیلات بانکی تحت پوشش «قرارداد فروش و اجاره مجدد دارایی ها» به احتمال زیاد مشکلات حقوقی، مالیاتی و اجرایی زیادی برای بانک ها ایجاد خواهد کرد؛ ضمن اینکه مشخص نیست این راه حل، نوعی تسهیلات جدید بانکی است یا آنکه فقط یک راهکار عملیاتی برای تامین و تجهیز منابع بانک ها یا پرداخت تسهیلات است؟ به نظر می رسد برای اجرای مطلوب این گونه محصولات جدید بانکی، منطبق با موازین موردنظر شورای فقهی بانک مرکزی، ابتدا باید زمینه اجرای مطلوب آن در سیستم بانکی کشور، امکان سنجی شود و مشکلات احتمالی آن را برطرف ساخت تا مردم و بانک ها، درگیر مشکلات حقوقی و اجرایی نشوند. این موضوع، بدیهی‎ترین و ساده ترین الفبای حقوق بانکی است.