چالش حقوقی وثایق بانکی

امروزه پرداخت تسهیلات بانکی بدون ارائه وثیقه معتبر برای بانک ها مقدور نیست و نوع و میزان این وثایق براساس نتایج حاصل از اعتبارسنجی مشتری و میزان تسهیلات درخواستی تعیین می شود. یکی از پرکاربردترین وثایق بانکی، رهن اموال غیرمنقول است. رهن املاک موردوثیقه، این اطمینان خاطر را برای بانک ها به وجود می آورد که در صورت پیمان شکنی شخص تسهیلات گیرنده و معوق شدن پرداخت اقساط می توانند با صدور اجراییه مطالبات معوق خود را از طریق مزایده و فروش املاک مورد وثیقه وصول کنند. مزایده ای که برخلاف تصور عموم، متولی قانونی اجرای آن، بانک های تسهیلات دهنده نیستند، بلکه اجرای آن برعهده ادارات ثبت است که تحت نظارت قوه قضائیه قرار دارند.

تصور کنید پس از به وثیقه گرفتن ملک و یا حتی پس از تملک نهایی آن، شخصی مدعی می شود که وثیقه بانک را قبل از قرارداد رهن با سند عادی خریده است. بنابراین راهن، مالک وثیقه نبوده است تا قانونا مجاز باشد آن را به نفع بانک به وثیقه بگذارد. یا ممکن است مالک قبلی ملک مورد رهن مدعی شود که در قرارداد فروش ملک، «حق فسخ» داشته و حالا «حق فسخ» خود را اعمال می کند و معامله سابق را بهم می زند. به دنبال این وضعیت، چالشی حقوقی برای بانک ها و شخص تسهیلات گیرنده و راهنین املاک مورد وثیقه ایجاد می شود که ممکن است با حکم مراجع قضایی منتهی به ابطال قرارداد رهنی و بی وثیقه شدن تسهیلات پرداخت شده گردد.

پدیده حقوقی غیرمنتظره ای که متاسفانه در حال حاضر یکی از چالش های شبکه بانکی کشور است و دعاوی مرتبط با «معاملات مقدم» یا «معاملات دارای حق فسخ» در مورد املاک وثیقه بانک ها، موضوع بسیاری از دعاوی است که نتیجه آن غالبا حکم بطلان و بی‎اعتباری قرارداد رهنی تسهیلاتی است که پرداخت شده است. پرواضح است در صورتی که وثیقه تسهیلات بانکی از ثبات و استحکام قانونی قابل اتکا برخوردار نباشند، وصول مطالبات معوق بانک ها با مشکل مواجه خواهد شد و بر حجم مطالبات معوق بانکی افزوده خواهد شد. نتیجه افزایش مطالبات معوق بانکی نیز کاهش قدرت تسهیلات دهی بانک هاست. البته این چالش حقوقی منحصر به بانک ها نیست، بلکه ممکن است سایر اقشار جامعه را هم دربر بگیرد. تصور کنید شما چند سال پیش، ملکی را با زحمت و تلاش زیاد خریده اید تا سرپناهی برای خانواده تان باشد. سند خرید نیز با رعایت تشریفات کامل قانونی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده و به امضای فروشنده و خریدار رسیده است، اما ناگهان به طور غیرمنتظره ای با ادعای مالک قبلی مواجه می شوید که مدعی است در قرارداد فروش ملک مورد بحث، «حق فسخ» داشته است و او هم اینک «حق فسخ» خود را اعمال می کند و معامله را بهم می زند. این چالش حقوقی باعث می شود که با رأی مراجع قضایی، معامله شما باطل شود و خانه‏ ای را که با زحمت و مشقت دوچندان خریده اید، از دست بدهید.

به همین دلیل، حفظ ثبات نسبی معاملات و مصون ماندن آن از تزلزل های قانونی و چالش های حقوقی، از جمله بدیهی ترین انتظارات شهروندان از قانونگذاران است. خریدار باید اطمینان داشته باشد که پس از انجام معامله، مالک ملک یا مالی شده که آن را خریده است و قانونگذار این مالکیت وی را به رسمیت می شناسد و از آن حمایت می کند. فروشنده نیز به حق متوقع است در قبال فروش ملک یا مال خویش، بهای آن را رسما دریافت نماید. تاکنون قانون به خوبی به این نیاز جامعه پاسخ داده و بر ثبات و پایداری معاملات متداول در سطح اجتماع پای فشرده است. انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده، از بدیهی ترین آثار عقد بیع در فقه و حقوق است. با وجود این قاعده مسلم حقوقی و شرعی متاسفانه پدیده «حق فسخ» یا «معاملات مقدم»، ثبات نسبی را از معاملات می گیرد و هر لحظه خریدار یا بانک های تسهیلات دهنده را با چالش حقوقی و بیم و هراس از دست رفتن ملک یا وثیقه تسهیلات مواجه خواهد کرد. مفاد رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰  به روشنی چالش حقوقی مورد بحث را به تصویر می کشد. در این رأی می خوانیم: «مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵ و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آرای صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.»

مفهوم حقوقی این رأی وحدت رویه بدان معناست که اگر فروشنده قبلی ملک، «حق فسخ» خود را اعمال نماید، مال یا ملک مورد معامله بایستی به وی مسترد شود، ولو آنکه خریدار یا خریداران بعدی ملک موردنظر از وجود «حق فسخ» در معامله اولیه مطلع نبوده اند. در واقع، رأی وحدت رویه شماره 810، حل اختلاف بین دو دیدگاه متفاوت حقوقی در زمینه تاثیر اعمال «حق فسخ» در معاملات است. یک دیدگاه می گوید که براساس مقررات ماده 363 قانون مدنی، «در عقد بیع وجود خیار فسخ برای متبایعین (فروشنده و خریدار) با وجود اجلی (مهلت) برای تسلیم مبیع با تادیه ثمن مانع انتقال نمی شود. بنابراین اگر ثمن یا مبیع عین معین بوده و قبل از تسلیم آن احد متعاملین مفلس شود، طرف دیگر حق مطالبه آن عین را خواهد داشت.» بنابراین وجود «حق فسخ» در معامله به هیچ وجه مانع از تحقق انتقال مالکیت مورد معامله از فروشنده سابق به مالک جدید نمی شود.

در مقابل این نظریه، عده دیگری معتقدند که «تصرفات خریدار در جایی که خیار بایع (فروشنده) ناشی از توافق طرفین باشد... چون بنا بر استرداد عین در صورت وقوع تخلف است، تصرف مشتری (یا همان خریدار)، تصرفی متزلزل است و فسخ بایع (فروشنده) می تواند به صحت عقد واقع شده توسط خریدار خلل وارد آورد، ولی تصرفات خریدار در جایی که خیار بایع (اختیار قانونی فروشنده در اعمال حق فسخ) ناشی از حکم قانونی باشد، تصرفی نافذ شمرده می شود و مورد معامله در حکم تلف محسوب می شود و فروشنده باید بدل را مطالبه نماید. اما در ما نحن فیه، آنچه مبنای فسخ بوده، شرط مورد تراضی در ضمن قرارداد بوده است که خریدار با عدم پاس نمودن چک مرتکب تخلف از قرارداد شده و قرارداد منتهی به فسخ شده و لزوما می بایست عوضین (مال یا ملک مورد معامله و بهای آن) مسترد شود و چون خریدار اول با علم به وجود شرط در قرارداد اقدام به معامله نموده، معامله دوم وی با خریدار دوم با عدم تنفیذ فروشنده، غیرنافذ و نتیجه عدم نفوذ، بطلان قرارداد است؛ لذا با عنایت به مراتب مارالذکر و توجه به نظریه حضرت آیت الله خوئی (ره)  مبنی بر اینکه درخصوص مورد، خریدار حق انتقال عین را به طور مطلق ندارد، چون مالکیت وی بر مبیع کاملا مستقر نشده و متزلزل است و با توجه به نظریه صاحب مکاسب مبنی بر اینکه غرض بایع از جعل خیار شرط، استرداد عین مال خویش است و استرداد عین مال، محقق نخواهد شد، مگر اینکه مشتری ملتزم به حفاظت از مال برای بایع باشد و با در نظر گرفتن اینکه حق بایع تا زمان محقق نشدن مقتضای شرط فسخ و یا احراز اعمال یا اسقاط حق، باقی است و چون عین موجود است، تحت هیچ عنوان تلف حکمی محسوب نمی شود، لذا در نتیجه، رأی صادره از شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر صحیح و مطابق با موازین قانونی است.»

فارغ از دیدگاه های کاملا متضاد این نظریات حقوقی، در ارتباط با چالش های حقوقی بانک ها پیرامون وثایق تسهیلات و مفاد رأی شماره 810 هیأت محترم عمومی دیوان عالی کشور، توجه به چند نکته مهم و اساسی لازم است.

اول: جدا از دیدگاه های متفاوت حقوقی در زمینه تاثیر «حق فسخ» مالک اولیه مال یا ملک در معاملات بعدی آن، براساس مقررات ماده 471 آیین دادرسی کیفری، «اگر در یک موضوع مشابه، دو دادگاه مختلف با اختلاف در استنباط از قوانین، دو رأی متفاوت صادر کنند، هیأت عمومی دیوان عالی کشور رأی وحدت رویه صادر می کند. این رأی برای همه دادگاه ها و ادارات دولتی و موسسات عمومی لازم الاجرا است.» بنابراین آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور در حکم قانون است، مگر آنکه قانونگذار قانونی مغایر با آن تصویب کند، یا آنکه دیوان عالی کشور با صدور رأیی دیگر از نظریه قبلی خود عدول نماید. بر این اساس، رأی شماره 810 مورخ 4 خردادماه 1400 دیوان عالی کشور در حکم قانون است و بایستی مراعات شود. ضمن آنکه در موضوع مورد بحث، انتظار می‎رفت هیأت محترم دیوان عالی کشور، تفاوت بین اطلاع یا عدم اطلاع فروشنده از وجود «حق فسخ» را تبیین می نمود.

دوم: برای مواجه نشدن با چالش های حقوقی اشاره شده، توصیه می شود مردم در انجام معامله، دقت حقوقی لازم را به عمل آورند و بررسی کنند که آیا ملکی که قصد خرید آن را دارند، در معامله یا معاملات قبلی دارای «حق فسخ» بوده است یا نه. طبیعی است که در صورت احراز «حق فسخ»، نخریدن چنین ملکی حداقل از نظر حقوقی، توجیه بیشتری دارد.

سوم: همکاران حقوقی بانک ها و موسسات اعتباری نیز باید به هنگام وثیقه گرفتن املاک غیرمنقول برای پرداخت تسهیلات، نهایت دقت و بررسی حقوقی را در مورد «معاملات مقدم» و وجود «حق فسخ» در قراردادهای قبلی به کار ببرند. توصیه می شود حتی در صورت عدم احراز این موضوع، از راهن اقرار گرفته شود که ملکی که در رهن بانک قرار می گیرد، دارای معامله معارض مقدم یا «حق فسخ» نبوده است.

چهارم: چالش های حقوقی مذکور، اجتناب ناپذیر است و تشدید اختلافات فروشنده و خریدار و افزایش دعاوی را به دنبال دارد. اختلافاتی که محاکم قضایی بایستی در مورد آن حکم دهند و فصل خصومت کنند، اما اگر این موضوع را صرفا از جنبه مصالح عمومی جامعه و نه از باب موازین حقوقی و مصلحت دارنده «حق فسخ» بررسی کنیم، درمی یابیم که جامعه بحق انتظار دارد قانونگذار از ثبات مالکیت ها حمایت جدی نماید. اینکه ملکی پس از چندین بار معامله رسمی و قانونی به دلیل اعمال «حق فسخ» مجددا به مالک اولیه بازگردد، بدون شک خریدار یا خریداران بعدی ملک را با چندین و چند چالش حقوقی و از دست دادن سرمایه شان مواجه خواهد ساخت. به نظر می رسد قوه مقننه می تواند به جای حکم به استرداد مبیع در صورت اعمال «حق فسخ» یا حکم به ابطال قراردادهای رهنی در صورت تایید «معاملات مقدم»، با در نظر گرفتن مصالح عمومی جامعه قانونی را تصویب کند و به جای حکم به ابطال قراردادی بعدی، جبران خسارت را جایگزین آن نماید. مخلص کلام آنکه ثبات معاملات و مالکیت، مصلحت کلی جامعه است، در حالی که استرداد مبیع در صورت اعمال «حق فسخ» فقط مصلحت صاحب «حق فسخ» است. حال قانونگذار باید مشخص نماید که در اینجا مصلحت جامعه مقدم است یا مصلحت شخص؟