مدیریت سرمایه‌گذاری مسکن در پسابرجام

پس از اجرایی شدن برجام و لغو تحریم‌ها فصل تازه‌ای در اقتصاد ایران آغاز شده است و بسیاری از کسب‌و‌کارها وارد دور جدیدی از فعالیت اقتصادی شدند. کسب‌و‌کار‌های کوچک و بزرگ برای آنکه بتوانند در عصر پسابرجام نقش و تأثیر بسزایی در رشد و رونق اقتصادی داشته باشند باید تابعی از اصول و مقررات ساختار نظام اقتصاد ملی باشند. در میان انبوهی از کسب‌و‌کارهای تولیدی و خدماتی و توزیعی، کسب‌و‌کار ساخت‌و‌ساز دارای شکل و فرآیند و مدیریت ویژه‌ای است و به دلیل وابستگی شدید به اقتصاد ملی و گاه مؤثر بودن بر آن دارای ساختاری متفاوت از دیگر ساختارهای کسب‌و‌کار است.

مدیریت ساخت‌و‌ساز در دوران پساتحریم دارای فرصت‌ها و تهدید‌های زیادی است. پس از اجرایی شدن برجام بازار معاملات مسکن دستخوش تغییراتی شد و در یکی دو ماه گذشته به رشد حجمی معاملات بالاتر از 29 درصد رسیده است و همین رشد حجمی معاملات مقدمه‌ای است برای ایجاد رشد و رونق در بازار مسکن ایران. از این رو مدیران شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی باید متوجه رخدادها و تحولات ماه‌های اخیر در بازار مسکن باشند تا بتوانند با رصد کردن کلیه اوضاع و احوال در صورت مهیا بودن شرایط لازم در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند. 

رکود دو سال و نیم در بازار مسکن سبب شد تا بسیاری از مدیران کسب‌و‌کار ساختمانی چندان تمایلی به سرمایه‌گذاری و شروع فعالیت جدید نداشته باشند اما با توجه به آهنگ تغییراتی که آرام آرام به گوش می‌رسد، می‌توان زمان سرمایه‌گذاری و شروع فعالیت تازه در بخش مسکن را احساس کرد. مدیران شرکت‌های ساختمانی کوچک و بزرگ می‌توانند با تحلیل و ارزیابی شرایط موجود در بازار معاملات مسکن و پیش‌بینی‌های علمی زمینه را برای فعالیت فراهم کنند تا مدیران کسب‌و‌کار ساختمانی بتوانند با نگاهی به این مختصات وارد بازار مسکن شوند.

زمان سرمایه‌گذاری

بسیاری از مدیران با خواندن اخبار و رویدادهای اقتصادی در انتظار گشایشی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستند. اخبار و رویدادهای ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که بازار مسکن طی یک سال آینده نه‌تنها از رکود خارج می‌شود بلکه زمینه‌ها برای رشد و رونق نیز فراهم می‌شود. در دی ماه امسال بازار معاملات مسکن با رشد 29.1 درصدی روبه‌رو بوده است و این روند رو به رشد در بهمن ماه نیز ادامه یافت و نسبت به دو ماه گذشته بالغ بر 29.8 درصد رشد داشته است، از این رو این آمار می‌تواند نشان دهد که بازار مسکن پس از برجام ساکت و آرام نبوده است و مدیران شرکت‌های ساختمانی می‌توانند از این نشانه‌ها برای سرمایه‌گذاری مجدد در بازار مسکن استفاده کنند.

همچنین طرح‌ها و برنامه‌های دولت تدبیر و امید در برنامه ششم توسعه امکان تازه‌ای برای خروج از رکود و ایجاد رونق فراهم کرده است، بنابراین اگر مدیری بخواهد کسب‌و‌کار ساخت‌و‌ساز را دوباره احیا کند شاید همین قراین به او کمک کند تا بتواند به یک جمع‌بندی درستی دست یابد. سرمایه‌گذاری در تولید آن هم تولید مسکن با توجه به هزینه‌بر بودن باید کاملاً براساس آمار و ارقام و برنامه‌ریزی علمی باشد.

به تازگی شورای پول و اعتبار سقف پرداخت وام مسکن را 160 میلیون تومان از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم مصوب کرد و قرار شد از طریق خرید اوراق حق تقدم نیز، زوجین خانه اولی بتوانند تا سقف 100 میلیون تومان از تسهیلات خرید مسکن بهره‌مند شوند. این مصوبه یک نشانه بسیار خوب برای سرمایه‌گذاری است تا مدیران کسب‌و‌کار ساختمانی دریابند در صورت سپرده‌گذاری افراد در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ظرف یک سال آینده این تسهیلات قابل پرداخت خواهد بود.

از این رو در صورتی که مدیر یک شرکت ساختمانی بتواند فعالیت ساخت‌و‌ساز یک مجموعه مسکونی را تا یک سال یا یک سال و نیم آینده فراهم کند می‌تواند در اوج رونق بازار، تولیدات مسکن خود را با قیمت مناسب عرضه کند و به راحتی به سود و سرمایه اولیه دست یابد.

بازار هدف سرمایه‌گذاری

یکی از نشانه‌ها برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای مدیران شرکت‌های ساختمانی آمار و ارقام و اطلاعاتی است که از سوی مرکز آمار ایران یا بانک مرکزی یا مرکز تحقیقاتی و پژوهشی ارائه می‌شود.مدیران شرکت‌های ساختمانی باید برای سرمایه‌گذاری و پایین آوردن ریسک احتمالی به این آمارها توجه کنند. آمارها نشان می‌دهد میان عرضه و تقاضا توازنی برقرارنیست، از این رو اگر قصد سرمایه‌گذاری دوباره در بخش مسکن در سال 95 را دارند باید توجه کنند که برای کدام بازار هدف و مشتریان هدف قصد ساخت‌و‌ساز دارد.

در ایران بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارند. سالانه بیش از 800 هزار ازدواج در ایران صورت می‌گیرد. با توجه به رکود ساخت‌و‌ساز طی دو سال اخیر طبعا بخش‌هایی از بازار مسکن باوجود تقاضای مؤثر، عرضه مفیدی ندارد و بر عکس برخی عرضه‌ها با تقاضاهای موجود در بازار همخوان نیست، از این رو مدیران شرکت‌های ساختمانی باید با تمرکز بر آمار و ارقام علمی بار دیگر در این بازار سرمایه‌گذاری کنند، در غیر‌این صورت چه بسا دوباره شاهد رکود خریدوفروش شویم.

آمار‌ها نشان می‌دهد تعداد نفرات خانوارهای ایرانی رو به کاهش است. اگر در دهه 50 شمسی متوسط خانوار ایرانی پنج نفر بوده است در دهه 90 شمسی این آمار به سه، دو و گاه یک نفر کاهش پیدا کرده است. از این رو اگر در دهه 50 خانوارهای ایرانی تمایل به خرید خانه‌های مسکونی بزرگ متراژ داشته‌اند در دهه 90 با توجه به کاهش جمعیت خانوارها شاید نیاز افراد به واحدهای مسکونی کم متراژ بیشتر از بقیه واحدهای مسکونی باشد. در حال حاضر برخی از افراد به دلیل مهاجرت از شهرهای کوچک به تهران نیاز به یک سرپناه کوچک و مستقل دارند.

یا برخی جوانان مایلند به صورت تنهایی و جدا از پدر و مادر زندگی کنند. آمار ازدواج نشان می‌دهد که سن ازدواج در ایران طی سال‌های اخیر بالا رفته است، از این رو برخی افراد حاضر نیستند در کنار خانواده زندگی کنند. این آمار و ارقام به یک مدیر شرکت ساختمانی کمک می‌کند تا براساس داده‌های آماری در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند. از این رو چه بسا در سال‌های آینده تمایل به خرید مسکن کم متراژ بیشتر از خانه‌های لوکس و متراژ بالا باشد.

به همین خاطر سرمایه‌گذار با تعیین بازار هدف و مشتریان هدف می‌تواند زودتر به سرمایه و سود واقعی خود دست یابد. اگر مدیران شرکت‌های ساختمانی طبق آمار و ارقام علمی سرمایه‌گذاری کنند شکی نیست که کمتر دچار بحران و شکست می‌شوند. شکست بسیاری از شرکت‌ها به دلیل نبود استراتژی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. یک مدیر توانا باید بداند جامعه ایرانی ظرف دو سال آینده به چه میزان واحد مسکونی نیاز دارد و این واحدهای مسکونی باید با چه متراژی ساخته شود و در کدام مناطق این تقاضای مؤثر وجود دارد.

با توجه به سطح درآمدی افراد طبعا همه دهک‌های اقتصادی دارای توان مالی یکسان نیستند و در صورتی که مدیر شرکت ساختمانی مشتری بازار هدف خود را بشناسد طبعا براساس نوع نیاز و توانایی و قدرت مالی او سرمایه‌گذاری می‌کند و به راحتی می‌تواند قبل از اتمام عملیات ساختمانی واحدهای خود را بفروشد. در حال حاضر بازار مسکن با تولید مازاد روبه‌رو است اما این تولید مازاد با توجه به نرخ ازدواج سالانه و رکود ساخت‌و‌ساز دو ساله اخیر دوباره با کمبود روبه‌رو می‌شود اما تقاضاهای بازار مسکن یکسان نیست، بلکه در مناطق مختلف و توانایی مالی افراد متفاوت است.

مدیر شرکت ساختمانی زمانی می‌تواند موفقیت خود در زمینه سرمایه‌گذاری مسکن را تضمین کند که همه شرایط زمانه را بسنجد و اشراف کاملی بر تغییر و تحولات بازار داشته باشد. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همواره با فرصت‌ها و تهدیدهایی روبه‌رو است. مدیر توانا کسی است که بتواند فرصت‌ها و تهدید‌ها را در زمان‌های مختلف بررسی و ارزیابی کند و با شناخت درست از تهدیدهای احتمالی و فرصت‌های پیش رو وارد این بازار شود.

برخی مدیران صرفاً به دلیل اینکه بازار مسکن را بازار سوددهی می‌دانند بدون در نظر گرفتن فرصت‌ها و تهدید‌های احتمالی وارد این بازار می‌شوند در صورتی که هر تغییر و تحول در ساختار سیاسی و اقتصادی جامعه می‌تواند موجب ایجاد یک تهدید یا فرصت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن تلقی شود .مدیران شرکت‌های ساختمانی در عصر پسابرجام می‌توانند از این فرصت سرمایه‌گذاری برای از بین بردن تهدیدهای موجود شرکت‌های خارجی وارد رقابت بین‌المللی شوند و به کسب‌و‌کار ساختمانی رونقی تازه ببخشند.