روزهای سرد بازار مسکن

نهایی شدن مذاکرات هسته‌ای، تداوم روند کاهشی تورم، مثبت شدن افق‌های اقتصادی آینده کشور و تسهیلات متعدد دولتی در طول کمتر از دو سال تغییراتی بودند که هرچند بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند قرار گرفتن تنها بخشی از این گزینه‌ها روی میز بازار مسکن، اوضاع یکی از مهم‌ترین حوزه‌های اقتصادی ایران را بهبود بخشد، اما حتی به وقوع پیوستن تمام آنها نیز نتوانست یخ سخت رکود را بشکند.هرچند اردیبهشت 94 زمان ابتدایی خروج از رکود قلمداد شد و پس از آن نیز بسیاری پایان یافتن ماه رمضان را آغاز خریدوفروش‌ها دانستند، اما نه بهار و نه تابستان چیزی در چنته برای رها کردن بازار از رکود گسترده و طولانی مدت نداشتند.

با رسیدن پاییز نیز هرچند قدری شرایط بازار تغییر کرد اما در مجموع آنچه باقی ماند چیزی جز رکودی که حالا در آستانه چهار‌سالگی قرار دارد، نبود. با انتقال بار سنگین رکود سه فصل گذشته به زمستان امسال، بسیاری انتظار داشتند تا با سرعت گرفتن گردش پول در ماه‌های پایانی و اقدامات احتیاط آمیز مردم در خرید پیش از سال نو قدری رونق به بازار تزریق شود، موضوعی که هرچند برای رصد دقیق تاثیر آن باید به آمار دقیق نقل و انتقالات در بهمن و اسفند استناد کرد اما از هم‌اکنون با توجه به باقی ماندن محورهای احتیاطی در اقتصاد ایران و تصمیم‌هایی که فعلا عزم بر نخریدن دارند می‌توان پیش‌بینی کرد در طول روزهای باقی مانده از سال جاری نیز اتفاق چندان عجیبی در بازار رخ نخواهد داد.

اگر به این موضوع بسته شدن پرونده‌های تسهیلات دهی بانک‌ها در هفته‌های پایانی سال را نیز اضافه کنیم قطعا شرایط پیچیده‌تر خواهد شد. هرچند آمارهای رسمی ارائه شده نشان از باقی ماندن رکود دارد اما پرس و جوهای میدانی خبرنگار «فرصت امروز» نیز نشان می‌دهد اوضاع بازار چندان امید بخش نیست و جز خریدوفروش‌های حداقلی تحرک چندانی وجود ندارد.

نقلی‌ها در صدر جدول

همان‌طور که از کاهش مداوم آمار ساخت‌و‌ساز و دریافت مجوزهای ساخت خانه‌های جدید بر می‌آید، بساز‌بفروش‌ها و سرمایه‌گذاران بازار مسکن در شرایط فعلی دست نگه داشته و چندان علاقه‌ای به سرمایه‌گذاری‌های جدید ندارند. این رویکرد قطعا تاثیر خود را روی بازار خریدوفروش خانه‌های کلنگی می‌گذارد.

این خانه‌ها که در سال‌های گذشته به دلیل کم شدن تعدادشان از نظر قیمتی رشد یافته و در بسیاری از مناطق شهر با قیمتی بسیار بالاتر از آپارتمان‌های نوساز به فروش می‌رسند در طول ماه‌های گذشته مشتری زیادی به خود ندیده‌اند؛ موضوعی که در کنار کاهش انگیزه برای ساخت‌و‌سازهای جدید، نبود نقدینگی لازم برای تخریب و نوسازی‌شان جزو اصلی‌ترین دلایل مطرح در بازار به حساب می‌آید.

هر چند دولت تلاش کرده با افزایش نفوذ وام نوسازی بافت‌های فرسوده لااقل بخشی از نیاز امروز این خانه‌ها را تامین کند اما به نظر می‌رسد تا رونق دوباره و فروش واحدهای زیادی که روی دست سرمایه‌گذاران باقی مانده، نمی‌توان امید چندانی به بازگشت دوباره رونق به بازار خانه‌های کلنگی داشت.همین روند در بازار خریدوفروش آپارتمان و واحدهای مسکونی نیز قابل رصد است.

بخش اصلی بازار مسکن که در طول ماه‌های گذشته رکودی گسترده را پشت سر گذاشته این روزها نیز تغییری در شرایطش نمی‌بیند و هنوز در انتظار رونقی دوباره است. فعالان بازار معتقدند اصلی‌ترین عامل در ایجاد این رکود پایین ماندن قدرت خرید مردم است زیرا هنوز تعداد زیادی از متقاضیان به‌خصوص زوج‌های جوان به بنگاه‌های معاملات ملکی مراجعه می‌کنند اما به دلیل بالا بودن قیمت‌ها نهایی نمی‌شود.

هرچند وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده با در نظر گرفتن تسهیلاتی چند گانه مانند وام‌های 60 و 80 میلیون‌تومانی قدری این قدرت خرید را افزایش دهد اما در عمل با توجه به اختلاف قابل توجه قیمت‌ خانه در تهران با آنچه از سوی دولت اعمال می‌شود هنوز تغییر خاصی در شرایط بازار اتفاق نیفتاده است. در بین گزینه‌های موجود در بازار خریدوفروش نیز به غیر‌از واحدهای لوکس که بازار خاص خود را دارند، خانه‌های نقلی با بیشترین اقبال رو‌به‌رو هستند.

آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر از 50 متر در مناطق مرکزی تهران بیشترین فروش را در ماه‌های گذشته داشته‌اند و با عبور از مناطق مرکزی و پایین و البته رسیدن به آپارتمان‌هایی با متراژ بالا فروش به شکلی قابل توجه کاهش می‌یابد. تلاش برای افزایش مبلغ وام‌ها و بالا بردن دوره باز پرداخت می‌تواند دو گزینه راهگشایی باشد که دولت در ماه‌های آینده به وسیله آنها قدری شرایط بازار را بهبود بخشد. هرچند تا بازگشت قطعی سرمایه‌گذاران و متقاضیان نمی‌توان انتظار تغییری جدی در این بازار را داشت.

در بین تمام بازارهایی که در عرصه مسکن فعال هستند تنها عرصه‌ای که هنوز به فعالیت خود ادامه می‌دهد بازار رهن و اجاره است؛ بازاری که به دلیل اتصال به نیاز مستقیم مردم در سال‌های گذشته همواره مسیر خود را ادامه داده است. فعالان بازار تنها تغییر اتفاق افتاده در بازار اجاره نسبت به سال‌های گذشته را کاهش جابجایی‌ها و علاقه دو طرف به تمدید قراردادهای گذشته می‌دانند، موضوعی که شاید ریشه در ثبات اقتصادی و کاهش تورم داشته است. 

فعالیت تنها یک بخش در دامنه گسترده بازار مسکن به خوبی نشان می‌دهد رکود به هر شکل ممکن حیات خود را در سال جاری نیز ادامه داده و اگر در دوماه پیش رو معجزه‌ای رخ ندهد سال 95 نیز با رکود مسکن آغاز خواهد شد؛ سالی که باید دید آیا می‌توان با استفاده از تاثیرات عملی لغو تحریم‌ها و افزایش سرمایه‌گذاری در آن تغییری جدی ایجاد کرد یا باز هم انتظار رونق طولانی‌تر از قبل خواهد شد.