سرمایه‌گذاری در غرفه‌های تجاری مترو به صرفه است؟

هرروز برای رفتن به محل کارم درخیابان میرزای شیرازی، از مسیرمتروی شریعتی_ هفت تیر استفاده می‌کنم. یک روز به دلیل نبود فرصت برای خوردن صبحانه، از مغازه نان صنعتی فروشی در داخل متروی شریعتی یک پیراشکی خریدم. با مشاهده این غرفه کوچک نکته‌ای توجه مرا جلب کرد؛ اینکه حوالی ساعت 11 ظهر بیشتر کالاهای مغازه از سوی مسافران مترو خریداری شده‌ است. در طول مسیر به این فکر می‌کردم که داشتن غرفه تجاری در مترو باید خیلی به صرفه باشد، زیرا روزانه بیش از یک میلیون نفر از مترو استفاده می‌کنند و درهیچ کجای خیابان یا پاساژهای شهر تهران این میزان تردد وجود ندارد. به همین دلیل تصمیم گرفتم درخصوص سرمایه‌گذاری در غرفه‌های تجاری مترو که عملکرد بسیار چشمگیری در این چند سال اخیر داشته است، اطلاعاتی کسب کنم.
پس ازگذشت 20 دقیقه به متروی هفت‌تیر رسیدم. در مسیر زیرگذر به سمت خیابان کریمخان زند، در انتهای راهرو یک غرفه لوازم آرایشی وجود دارد که روی ویترین این غرفه نوشته شده است: حراج 30 درصدی لیوان‌های ماگما. برای خرید لیوان 30 هزارتومانی که با حراج 30 درصدی درحدود 23 هزارتومان قیمت داشت، وارد غرفه شدم. هنگام خرید درخصوص محل تامین اجناس و نرخ رهن و اجاره غرفه‌ در مترو و به طور کلی میزان سرمایه اولیه برای شروع این حرفه، سوالاتی از فروشنده پرسیدم.

سرمایه اولیه
این فروشنده درپاسخ به سوالاتم، گفت: شش سال است که در این غرفه به غیر‌از لوازم آرایش، اجناس دیگری مانند شال و روسری، لیوان‌های ماگما، عطر و... می‌فروشم. معمولا اجناسم را از بازار بزرگ تهران یا با سفر به جزیره قشم تامین می‌کنم. برای شروع این حرفه حداقل 50 تا 60 میلیون تومان سرمایه اولیه نیاز است، زیرا برای رهن و اجاره این غرفه باید 10 میلیون تومان پیش و ماهانه سه میلیون و 500 هزار تومان اجاره‌بها پرداخت کنید و مابقی سرمایه هم برای خرید اجناس داخل مغازه هزینه می‌شود.
وی ادامه داد: معمولا نرخ رهن و اجاره مغازه‌های متروی هفت‌تیر بین 10 تا 20 میلیون تومان پیش و ماهانه بین سه میلیون و 500 هزار تا شش میلیون تومان اجاره است. البته نوع کالا و موقعیت فروش بر میزان نرخ رهن و اجاره تاثیرگذار است؛ به‌عنوان مثال مغازه اغذیه سرد در ابتدای راهرو ماهانه شش میلیون تومان اجاره‌بها پرداخت می‌کرد که درحال حاضر به دلیل اتمام مدت زمان دوساله قرارداد، تعطیل شده است. سوپر‌مارکت وسط راهرو هم ماهانه پنج میلیون تومان پرداخت می‌کند. به همین دلیل نرخ رهن و اجاره مغازه‌های موادغذایی بیشتر از دیگر شغل‌هاست، همچنین نرخ رهن و اجاره مغازه درابتدای راهرو نسبت به انتهای راهرو هم بیشتر است.

 روزانه بیش از 400 هزارتومان فروش دارم
این فروشنده، درپاسخ به اینکه آیا سرمایه‌گذاری در غرفه‌های تجاری مترو به صرفه است؟ گفت: تابه امروز فروش خوبی داشته‌ام، زیرا درهیچ خیابان یا پاساژی درشهر تهران تضمینی وجودندارد که مغازه‌دار روزی بیش از 400 هزار تومان فروش داشته باشد، از این رو فکر می‌کنم سرمایه‌گذاری در مترو به صرفه است. مغازه‌های مترو زیر نظر شهرداری تهران است به همین جهت اگرخواهان رهن و اجاره مغازه‌های مترو هستید باید به ساختمان شهرداری واقع درخیابان کالج یا به پایگاه اینترنتی متروی تهران مراجعه کنید، زیرا رهن و اجاره مغازه‌های مترو به‌صورت مزایده انجام می‌شود.
از فروشنده تشکرکردم و به بیرون از مغازه آمدم، اما هنوز مجاب نشده بودم که آیا سرمایه‌گذاری در غرفه‌های تجاری مترو به صرفه است یا خیر؟ به همین دلیل به غرفه‌های تجاری مجاور رفتم و دراین باره سوالاتی پرسیدم.
فروشنده غرفه سوپرمارکت در متروی هفت‌تیر، درحالی که از جواب دادن به سوالاتم بسیار امتناع می‌کرد، گفت: اجاره مغازه‌های مترو در مسیرهای پرتردد بسیار بالاست، به همین دلیل اگرکسی خواهان سرمایه‌گذاری در مترو است باید با شناخت نوع کاربری ایستگاه، شغلی را انتخاب کند که سودخوبی داشته باشد. همچنین نوع ایستگاه برمیزان فروش و نرخ رهن و اجاره تاثیرگذار است به طوری که نرخ کرایه مغازه در متروی تجریش از متروی هفت‌تیر بیشتر است. در متروی تجریش به دلیل تردد بیشتر نرخ کرایه مغازه‌ها 15میلیون تومان پیش و ماهانه 10 میلیون تومان اجاره است.
وی با بیان اینکه نرخ رهن و اجاره غرفه‌های مترو متناسب با محل ایستگاه تعیین می‌شود، ادامه داد: تردد در ایستگاه‌های هفت‌تیر، تجریش، امام خمینی، مفتح، صادقیه یا در محل تقاطع خطوط مترو بسیار بالاست به همین دلیل فروشندگان این ایستگاه‌ها نسبت به غرفه‌داران ایستگاه‌های دیگر مانند ایستگاه متروی نبرد درآمد بالاتری دارند، بنابراین باید میزان رهن و اجاره بیشتری پرداخت کنند، اما اینکه آیا فروشنده می‌تواند ماهانه بیش از 5 میلیون تومان اجاره پرداخت کند یا خیر، بستگی دارد به اینکه چه شغلی را در آن ایستگاه پرتردد انتخاب کند که فروش خوبی داشته باشد و با پرداخت آن میزان اجاره، به جای ضرر، سودی هم کسب کند. به طوری که باید اجناسی که فروخته می‌شوند حداقل بیش از 30 درصدسود داشته باشند. آنطور که از شواهد پیداست درحال حاضر فروش لوازم آرایش یا عطر در مترو به صرفه است.
این فروشنده گفت: قیمت موادغذایی در داخل مترو با خارج از مترو تفاوتی ندارد، زیرا هراز چندگاهی از سازمان تعزیرات، سازمان بهداشت و حراست مترو برای بازرسی به ایستگاه‌ها مراجعه می‌کنند.
با توجه به صحبت‌های فروشندگان درخصوص فروش بالای اجناس دربرخی ایستگاه‌های مترو و عدم پرداخت مالیات از سوی واحدهای تجاری، به سرمایه‌گذاری در این حرفه تاحدی تشویق شدم. به همین منظور به سرعت به محل کارم آمدم و برای کسب اطلاعات بیشتر به پایگاه اینترنتی متروی تهران مراجعه کردم. در سایت، واحدهای تجاری مترو معرفی شده اما درباره زمان مزایده یا میزان نرخ رهن و اجاره واحدهای تجاری اشاره‌ای نشده است. به همین دلیل با ساختمان مرکزی متروی تهران تماس گرفتم و درخصوص نرخ رهن و اجاره و زمان مزایده واحدهای تجاری سوالاتی از مسئول مربوطه پرسیدم، که در پی می‌آید.
مسئول رهن و اجاره واحدهای تجاری متروی تهران، درخصوص اینکه زمان مزایده واحدهای تجاری مترو چه زمانی است؟ می‌گوید: در هر فصل از سال غرفه‌ها، پارکینگ ایستگاه‌ها، سالن‌های ورزشی و فضاهای ناآماده تجاری یا غرفه‌های تجاری که مدت زمان قرارداد دوساله آنها به اتمام رسیده است، از طریق مزایده واگذار و زمان برگزاری مزایده و دریافت اسناد مربوطه از طریق روزنامه‌های کثیر‌الانتشار و پایگاه اینترنتی متروی تهران اعلام می‌شود.

زمستان؛ فصل مزایده
وی می‌افزاید: چندی پیش مزایده برخی غرفه‌های تجاری مترو در پاییز صورت گرفت به همین دلیل زمان برگزاری مزایده بعدی در فصل زمستان است که معمولا دوبار مزایده واحدهای تجاری مترو در زمستان انجام می‌شود اما اینکه چه واحدهای تجاری از طریق مزایده فصل زمستان واگذار می‌شود هنوز مشخص نشده است.  این مسئول می‌افزاید: معمولا کاربری غرفه‌های تجاری مترو شامل پوشاک، کیف و کفش، بدلیجات، لوازم آرایشی و بهداشتی، موبایل، شال و روسری، موادغذایی، اغذیه سرد و سوپرمارکت است که متقاضی رهن و اجاره واحدهای تجاری باید در این حوزه ها فعالیت داشته باشد. به طوری که در قرار‌داد ذکر می‌شود که کاربری این غرفه چه حرفه‌ای است به همین دلیل فرد فقط باید در آن کاربری مشغول به فعالیت شود.
وی اضافه می‌کند: معمولا غرفه‌ها به‌صورت تک غرفه‌ای برای مزایده گذاشته می‌شود که متقاضی می‌تواند یک یا چند غرفه را با شرکت در مزایده رهن و اجاره کند. وی ادامه می‌دهد: برخی اوقات غرفه‌ها به‌صورت «پک کاربری» به مزایده گذاشته می‌شود، به‌عنوان مثال پنج باب غرفه برای لوازم آرایش و بهداشتی به مزایده گذاشته می‌شود که یک متقاضی باید این بسته را رهن و اجاره کند و آن فرد هم می‌تواند پس از دریافت غرفه‌ها، آنها را به اشخاص دیگر با همان کاربری رهن و اجاره دهد.
این مسئول اضافه می‌کند: اگر فردی خواهان سرمایه‌گذاری در واحدهای تجاری مترو است علاوه برشرکت درمزایده، می‌تواند برخی غرفه‌ها را از اشخاصی که در مزایده دوره قبل برنده شده‌اند، رهن و اجاره کند. با توجه به اینکه برنده شدن در مزایده علاوه بر سخت بودن، بسیار پر‌ریسک است، بنابراین رهن و اجاره واحدهای تجاری مترو از این اشخاص به صرفه‌تر است.
وی می‌گوید: متقاضیان می‌توانند با تماس تلفنی با این مرکز و مشخص کردن نوع کاربری که خواهان فعالیت در آن هستند، از واحدهای تجاری که در دوره مزایده قبلی به اشخاصی واگذار شده و برای رهن و اجاره گذاشته شده است، اطلاعاتی کسب کنند. به‌عنوان مثال درحال حاضر یک واحدتجاری شش متری شال و روسری و پوشاک بچه در متروی قیطریه از سوی فرد برنده شده در مزایده قبلی برای رهن و اجاره گذاشته شده که اگر فردی خواهان فعالیت در این حرفه است، می‌تواند این غرفه را از این فرد رهن و اجاره کند.
وی با بیان اینکه تمدید قراردادی برای واحدهای تجاری مترو وجود ندارد، می‌گوید: مدت زمان قرارداد واحدهای تجاری مترو دوساله است، به طوری که به محض پایان مدت زمان قرار‌داد، واحد تجاری دوباره برای مزایده گذاشته می‌شود.

تعیین نرخ پایه رهن و اجاره توسط کارشناس دادگستری
این مسئول، درخصوص نرخ رهن و اجاره واحدهای تجاری مترو، می‌گوید: در هر مزایده از سوی کارشناس دادگستری نرخ پایه برای میزان رهن و اجاره واحدهای تجاری تعیین می‌شود، اما در زمان مزایده این نرخ بسیار تغییر پیدا می‌کند. به طوری که واحدهای تجاری متروی هفت‌تیر بین یک میلیون و350 هزارتومان تا دو میلیون و300 هزار تومان از سوی کارشناس قیمت‌گذاری شد که در زمان مزایده از سوی متقاضیان بیش از پنج میلیون تومان اجاره شد.  وی با بیان اینکه پول پیش واحدهای تجاری 10 درصدکل قرارداد است، می‌گوید: تعیین پول پیش به این صورت انجام می‌شود که اگر متقاضی با 5 میلیون تومان در مزایده برنده شود، این عدد در 24 ماه ضرب شده و 10 درصد آن که 120 میلیون تومان است، پول پیش واحد تجاری می‌شود. به عبارتی حدود 12تا 13 میلیون تومان نرخ پیش یک واحد تجاری پنج تا شش متری با اجاره ماهانه پنج میلیون تومان است.  این مسئول درخصوص اینکه آیا متراژ یا ایستگاه مترو روی هزینه رهن و اجاره واحدهای تجاری تاثیرگذار است؟ ادامه می‌دهد: شرایط قرارگرفتن واحدتجاری در سالن ایستگاه روی میزان قیمت تاثیرگذار است، به طوری که در ایستگاه صادقیه اجاره بهای یک غرفه شش متری در ابتدای سالن سه میلیون تومان است اما یک غرفه 12 متری در انتهای سالن ماهانه800 هزار تا یک میلیون تومان اجاره‌بها دارد. همچنین اجاره بهای واحدهای تجاری ایستگاه‌های متروی هفت‌تیر، صادقیه، میدان آزادی، تجریش، مفتح، قیطریه، علی‌آباد، شهرری و حرم به علت شلوغی رفت‌و‌آمد و تردد بالا، نسبت به سایر ایستگاه‌ها بیشتر است.
 
بهره‌بردار نباید از کارکنان دولت باشد
این مسئول درخصوص اینکه اجاره‌کننده باید چه شرایطی داشته باشد، می‌افزاید: متقاضی برای اجاره واحدتجاری درمترو نیازمند مجوز یا سابقه کار نیست، اما باید از کارکنان دولت نباشد همچنین اگر جنسیت اجاره‌کننده مرد باشد، داشتن برگه پایان خدمت ضرورت دارد.
وی درخصوص اینکه آیا واحدهای تجاری مترو باید مالیات بپردازند یا خیر؟ می‌افزاید: واحدهای تجاری مترو مانند سایر واحدهای تجاری در بیرون از مترو باید مالیات بپردازند.
ساخت واحد تجاری در خط سه‌ مترو
در حال حاضر بخشی از خط سه‌ متروی تهران راه‌اندازی شده است، به همین دلیل ساخت غرفه‌های تجاری در ایستگاه‌های قائم، شهید محلاتی، اقدسیه، نیاوران، شهید باهنر، نوبنیاد، حسین‌آباد، هروی، شهید زین‌الدین، خواجه عبدالله انصاری، شهیدصیادشیرازی، شهیدقدوسی، سهروردی، میرزای شیرازی، شهید دکتر فاطمی، میدان ولیعصر، منیریه، رازی، راه‌آهن، جوادیه، قلعه‌مرغی، شهرک شریعتی، عبدل‌آباد، نعمت‌آباد و آزادگان ادامه دارد که پس از ساخت غرفه تجاری در این ایستگاه‌ها، این غرفه‌ها برای واگذاری به مزایده
گذاشته می‌شود.