این تصمیمات راه چاره مشکل مسکن نیست

بحث داغ اقتصادی روز مربوط به جریان وام کار‌آمد خرید مسکن و تصمیماتی که اخیرا توسط مدیریت ارشد مالی و اقتصادی مملکت (وزارت اقتصاد، وزارت مسکن، بانک مرکزی، شورای‌عالی پول و اعتبار و با مشارکت سران دیگر بانک‌های به اصطلاح تجاری) در این راستا اتخاذ کرده است، ظاهرا به بحث و حدیث پرونده وام‌های مسکن که از سال 1387 معوق مانده بود، خاتمه داده شده است. حال سوالی که مطرح است این است که آیا با این شیوه و نگرش می‌توان مشکل مسکن را حل کرد و آیا این‌گونه تصمیمات مالی هنوز چاره‌ساز و راهگشای معضل سرپناه‌دار شدن هست؟ به استناد تجربیات کشورهای پیشرفته و موفق در این زمینه، به نظر می‌رسد که ایرادات و اشکالات زیر به این‌گونه تصمیمات و سیاست‌ها می‌تواند وارد باشد.

1- ثابت بودن مبلغ وام

تجربه نشان داده که در جامعه تورمی این کشور همواره تورم سالانه، نرخ‌های دو رقمی بالایی را تجربه کرده است و برخلاف نرخ‌های پایه یا نقطه به نقطه‌ای که اعلام می‌شود به هیچ‌وجه در دنیای واقع و روزمره ما شهروندان قابل باور و اثبات نیست. به‌طور مثال، نرخ امروز ارزاق، منسوجات، پوشاک، اجاره بها و ده‌ها مورد دیگر را با سال گذشته و حتی ماه گذشته مقایسه کنید و خود قضاوت می‌کنید که افزایش قیمت‌ها چگونه سرسام‌آور و شتابان رو به افزایش بوده و این واقعیت انکار ناپذیر، خصوصا برای طبقه متوسطی که دیگر وجود ندارد و به صف مستضعفین پیوسته، امرار معاش و استمرار حیات خانواده را بس مشکل کرده است. بنابراین، مبالغ ثابت وام 60 یا 80 میلیون تومانی همین امروز به‌خودی خود جوابگو و چاره ساز خرید مسکن نیست، چه برسد به ماه‌ها یا سال‌های بعد. توجه داشته باشیم که اگر فردی امروز قصد وام گرفتن از بانک مسکن را داشته باشد، حدود یک‌سال‌واندی طول می‌کشد تا بتواند وام مربوط را که پس از گذشت از هفت خوان رستم دریافت کند. که متأسفانه وجه دریافتی در آن زمان پاسخگوی نیاز خرید مسکن در شرایط فعلی بازار مسکن نخواهد بود و بدیهی است به مرور زمان عامل تورم قدرت خرید چنین ارقامی را کمتر و کمتر خواهد کرد.

2- نامتناسب بودن مبلغ وام

آمار و نرخ‌هایی که همین امروز برای ارزش واحد‌های مسکونی عرضه می‌شود، حاکی از این واقعیت است که امکان خرید آپارتمان‌های زیر 50 یا 60 متر با ارزشی کمتر از 2 میلیون تومان هر مترمربع وجود ندارد. بنابراین همین امروز هم امکان خرید چنین آپارتمان‌هایی برای یک جوان تازه ازدواج کرده یا خانواده‌هایی با یک فرزند، در دور‌افتاده‌ترین محلات شهر بزرگ تهران و با کمترین امکانات شهری وجود ندارد، چه برسد به یک‌سال دیگر و سال‌های بعد؟!

3- نقش بانک‌ها

این تصور اشتباه که بانک‌های تجاری، به‌خصوص بانک‌های خصوصی باید چاره‌ساز و حلال مشکلات کمبود مسکن یا جوابگوی این گروه از متقاضیان مسکن باشند، نه‌تنها دخالت در سیاست‌ها و اهداف بانک‌های تجاری است، بلکه این وظیفه و نقش در راستای اهداف اقتصادی آنها نمی‌گنجد. اصل مهم در صنعت بانکداری حکم می‌کند که بلند‌مدت قرض کنند یا سپرده دریافت کنند و کوتاه‌مدت وام دهند،

بنابراین چنین وام‌های مسکنی از دیدگاه مدیریت بانکی قابل قبول نبوده و می‌تواند معکوس عمل کند. بنا بر این در اکثر کشور‌های مترقی و در صنعت پیشرفته بانکی، بانک‌های تجاری به هیچ وجه درگیر و متولی تأمین منابع مالی مورد نیاز مسکن نبوده و نیستند و این مهم عموما بر عهده بانک‌های تخصصی (Mortgage Banks) گذارده شده است که به مکانیزم آن اشاره خواهد شد، در غیر ‌این صورت منابع مالی در اختیار بانک‌های تجاری اولا جوابگوی تقاضای مستمر و بی‌انتهای متقاضیان مسکن نخواهد بود و ثانیا این منابع باید در راستای برنامه‌های تولید و اقتصاد ملی برنامه‌ریزی شوند و نه اینکه به طرف سرمایه‌گذاری‌های غیر‌مولد زمین و ساختمان سوق داده شود.

4- ایراد و اشکالات کجاست؟

1/4- امروزه در کشور‌های پیشرو، عموما وام‌های مسکن براساس میزان و قدرت درآمد و توان بازپرداخت بدهی افراد، توسط شرکت‌های وام‌دهنده خاص (Mortgage Banks or companies) اعطاء می‌شود. با این روش، افزایش قیمت‌ها به علت تورم، هیچ‌گونه اثر سوء و منفی در بازپرداخت وام یا منابع مورد نیاز وام نخواهد داشت. به عبارت ساده‌تر، اگر نرخ فروش املاک بر اثر تورم بالا برود، بر همین قاعده و به موازات آن درآمد افراد نیز، به‌خصوص حقوق‌گیران افزایش خواهد یافت و بدین منوال تورم به هر میزان که باشد محدودیتی برای تأمین مسکن و ارزش معاملاتی مسکن نخواهد بود.

2/4- اصولا در این جوامع، سقفی برای وام تخصیص داده نمی‌شود. اگر متقاضی توانمندی باز پرداخت وام ماهانه را داشته باشد که این امر با تجزیه و تحلیل و بررسی درآمد و هزینه‌های ماهانه متقاضی و توسط حسابداران رسمی یا کارشناسان متخصص محاسبه و برآورد می‌شود؟ بانک وام‌دهنده تا حدود 70 الی80 درصد ارزش یک ملک را که در وثیقه بانک خواهد ماند، وام می‌پردازد. قابل توجه است که در کشورهایی چون آمریکا چنانچه شخص متقاضی وام بتواند حدود 25 درصد ارزش ملک را نقدا بپردازد، بقیه ارزش ملک بدون تشریفات، تحت عنوان طرح (Easy Qualifier) به‌عنوان وام به شخص متقاضی پرداخت می‌شود. بنابراین با چنین تفکر و نگرش تمام متقاضیان وام در هر رده و مبلغی می‌توانند صاحب مسکن شوند (نه فقط یک گروه خاص یعنی متقاضیان خرید مسکن برای نخستین بار یا مستضعفین!) و بدین ترتیب محدودیت و اشکال وام‌های ثابت نیز برطرف می‌شود و اخذ وام در دسترس همگان خواهد بود، نه یک گروه خاص از جامعه.

3/4-سرمایه در جریان بانک‌های وام‌دهنده (Mortgage Banks) از طریق بازار سرمایه تأمین می‌شود. بدین ترتیب که بسته‌های وامی (Mortgage Package) برای املاک مسکونی یا تجاری، با درآمد‌های ثابت و مطمئن ماهانه به بورس و بازار سرمایه عرضه می‌شود که بدین طریق وجوه آن به بانک‌های وام‌دهنده برگشت داده می‌شود و این چرخه تأمین منابع مالی و بدون درگیری دیگر بانک‌های خصوصی و تجاری، تسهیل می‌شود. بدین طریق سرمایه وام‌های مسکن و تجاری توسط بانک‌ها تأمین نمی‌شود، بلکه از طریق بازار سرمایه و توسط مردم کشور و حتی تمام سرمایه‌گذاران کره‌زمین تأمین می‌شود. این روش سال‌هاست در آمریکا در دیگر کشور‌های اروپا مورد عمل قرار گرفته و بدین ترتیب مشکل مسکن و محل تأمین منابع آن حل شده است، بدون آنکه دیگر بانک‌های تجاری یا سرمایه‌گذاری نقش یا دخالتی در آن داشته باشند.

4/4- دیگر اشکال بزرگ این کشور پهناور ما در این است که هنوز نگاه دولتمردان به بخش‌خصوصی و به‌خصوص صنعت بانکداری، یک نگاه حاکمیتی و دولتی است. بانک‌های خصوصی به‌وجود نیامده‌اند که مشکلات دولت را حل کنند. این موسسات، بنگاه‌های اقتصادی و تجاری هستند که اصولا نسبت به سهامداران و مالکان خود مسئولند باید برای آنها سودآور باشند، البته با رعایت ضوابط و مقررات. متأسفانه چنین استنباط می‌شود که بانک مرکزی و دیگر دستگاه‌های ناظر، با دخالت‌های روزمره و ساعتی خود از حقوق قانونی کنترل و نظارت بر صنایع بانکی فراتر رفته و این نیز موجب محدودیت عقب‌ماندگی و گاهی سبب متزلزل شدن مدیریت اقتصادی این موسسات شده است.

این طرز فکر و مدیریت منابع مالی کشور، مختص جوامع اقتصادی عقب افتاده است که همه وام‌ها و سرمایه‌گذاری‌ها به زمین و ساختمان ختم می‌شود که هیچ‌گونه کمکی به رشد و تعالی اقتصاد ملی نمی‌کند. امروزه منابع مالی با ارزش باید در خدمات تولیدات ملی و ارتقای سطح درآمدهای سرانه و اقتصاد ملی باشد. دخالت در اموری چون اساسنامه یکسان (میثاق خصوصی فی مابین سهامداران و مدیران)کنترل نرخ‌های بهره یا سود دستوری بانکی، سیاست‌های غلط در مورد کنترل وام‌ها و شیوه ذخیره‌گیری و صد‌ها مورد دیگر باعث شده که نه‌تنها تحریف و فساد در ساختار برخی از موسسات این صنعت رسوخ پیدا کند، بلکه موضع اقتصادی آنها به خطر بیفتد و اگر تصمیم و اقدام عاقلانه مؤثری به عمل نیاید، چه بسا یک فاجعه اقتصادی در راه خواهد بود.

صنعت بانکداری ‌باید در یک بازار آزاد و بارقابت سالم و با پیروی از اصول و معیار‌های اقتصادی فعالیت کند، نرخ‌های ایده‌آلیستی و دستوری تک رقمی، در محیطی که نرخ تورم بالاتر از گزارشات رسمی است، چاره‌کار نیست و اوضاع را بدتر خواهد کرد، اصول اولیه این صنعت دیکته کرده است که نرخ‌های پس‌انداز بانکی همواره باید بالاتر از نرخ تورم باشد. در غیر‌این صورت مبادلات اقصادی را به‌هم می‌ریزد.

* حسابدار خبره انگلستان و ولز،حسابدار رسمی امریکا