اعطای تسهیلات پیشتازی در امر نوسازی است

حداقل 10 درصد از سطح شهرهای موجود کشور را بافت های فرسوده و ناکارآمد تشکیل می دهند و با توجه به مصوبات قانون برنامه پنجم، دولت و شهرداری ها موظفند به گونه ای سیاست گذاری و برنامه ریزی کنند که همراه با مشارکت حداکثری مردم بتوان سالانه حداقل 10 درصد از بافت های فرسوده را نیز
نوسازی کرد.

برای این کار به سرمایه گذاری عظیم و مشارکت گسترده بخش خصوصی نیاز هست که در این راستا اخیرا تصمیمات خوبی برای تشویق سرمایه گذاران به فعالیت در بافت های فرسوده اتخاذ شده است.

اعطای تسهیلات مثل وام نوسازی و خرید از محل صندوق و همچنین تشویقات در زمینه عوارض صدور پروانه و انشعابات از جمله مشوق های اعطایی دولت و شهرداری هاست ولی لازمه حرکت در این بخش نقش آفرینی بیشتر بخش خصوصی است که تاکنون رغبت چندانی به حضور در این بخش از خود نشان
نداده است.
‎

باید توجه داشت که سرمایه گذار همیشه به دنبال کسب سود از سرمایه گذاری است، از این رو هنگامی اقدام به پذیرش ریسک سرمایه گذاری می کند که بتواند به سود مورد انتظار دست یابد. این سود تابعی از سود سرمایه گذاری بدون ریسک و حاشیه لازم برای پوشش ریسک های آن سرمایه گذاری است.

در خصوص سرمایه گذاری در حوزه مسکن و خصوصا سرمایه گذاری در نوسازی بافت های فرسوده مناطق مرکزی تهران نیز باید گفت که سود سرمایه گذاری در این بخش با توجه به هزینه های فعلی ساخت و رکود قابل توجه حاکم در بخش مسکن چندان قابل توجه و جذاب نیست. این مسئله نه تنها در بافت های فرسوده بلکه در سایر بافت های مسکونی و حتی تجاری تهران نیز وجود دارد و همین امر علت اصلی کاهش چشمگیر حجم تولید مسکن در سال های اخیر بوده است.
‎

به  هر حال با توجه به هزینه های ساخت و قیمت پایین واحدها در این گونه بافت های نامطلوب با وجود تسهیلات در نظرگرفته شده همچنان این بازار فاقد جذابیت لازم برای سرمایه گذاران بخش خصوصی است.  یکی از راهکارهای پیشنهادی برای جلب سرمایه گذار کاهش نرخ و افزایش میزان تسهیلات مورد نیاز در این بخش است.
‎

باید متذکر شد که در هر صورت سرمایه گذار در انتظار دریافت سود معقولی از سرمایه گذاری خود است که در شرایط فعلی با توجه به ریسک در حوزه مسکن این سرمایه گذاری چندان مقرون به صرفه نیست.

وقتی نرخ سود بدون ریسک بانکی برای سرمایه های بالا رقمی بالاتر از 20درصد تمام می شود، طبیعی است که سازنده انتظار سود بالاتری برای سرمایه گذاری در بخش مسکن داشته باشد. ‎پس برای فعالیت سرمایه گذار یا باید نرخ بهره بانکی برای تسهیلات مورد نیاز کاهش یابد یا نرخ بازدهی در بازارهای رقیب از جمله سپرده گذاری بانکی پایین بیاید.
‎

اخیرا وعده های خوبی برای افزایش تسهیلات در این بخش عنوان شده است اما عملا این تسهیلات در اختیار متقاضیان قرار نگرفته است. یک مشکل اساسی دیگر نیز موانع حقوقی برای امکان تجمیع زمین های کوچک مشاعی و غیر مشاعی در این محدوده هاست. قوانین  باید به نحوی اصلاح شوند که اکثریت مالکان هر یک از بلوک ها بتوانند آزادانه تر در مورد بهسازی محله خود تصمیم بگیرند و ابهامات در مالکیتی یا عدم تمایل یک گروه کوچک از مالکین نتواند راه دیگران را برای اخذ تصمیمات نوسازی و ساخت سد کند.

تجربه نشان داده است بعضا برخی سرمایه گذاران که برای سرمایه گذاری، ساخت و ساز یا نوسازی واحد های فرسوده به این مناطق مراجعه کرده اند مالکان واحد های قدیمی مشارکت لازم را با سرمایه گذار نداشتند، به عبارتی اگر سرمایه گذار با مالک اول به نتیجه می رسید مالک دوم در صورت مطلع شدن از قیمت فروش مسکن، فروش ملک کلنگی را مشروط به قیمت بالاتر عنوان می کرد یا مواردی از این قبیل پیش روی سرمایه گذار قرار می گرفت که در این قبیل موارد ورود دولت یا تصویب مصوبه ای از سوی مجلس یا نمایندگان شورای شهر می تواند راهکار موثری در ترغیب سرمایه گذار در این راستا باشد.

کارشناس مسکن