تسهیلات ودیعه مسکن

طبق اعلام روابط عمومی بانک مرکزی، حسب تصمیمات متخذه در شورای پول و اعتبار مورخ 6 اردیبهشت ماه سال جاری مقرر شده است: «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، دوره بازپرداخت حداکثر پنج سال، در سقف های فردی 600، 450 و 350 میلیون ریال به ترتیب در تهران، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر شهرها و از محل منابع بانکی موضوع ماده (4) «قانون جهش تولید مسکن» (در سقف کلی 400 هزار میلیارد ریال در سال 1401) اعطا شود.»

واقعیت تلخ و غیرقابل انکار در مورد پدیده مسکن به عنوان سرپناه خانواده ها، این است که کمبود مسکن مربوط به یکی دو سال گذشته نیست و همواره  دغدغه نسل جوان کشورمان بوده است. کمبود مسکن درد است، اما درمان اساسی این درد چیست: درمان دائم یعنی ساخت و فروش واحدهای مسکونی یا درمان موقت یعنی گسترش اجاره نشینی؟ پرسش بعدی این است که  تسهیلات بانکی موسوم به «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» که در اطلاعیه بانک مرکزی بدان اشاره شده، درمان قطعی کدام درد است: بی خانمانی یا اجاره نشینی؟ و بالاخره اینکه «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» از نظر حقوق بانکی چه معنا و مفهومی دارد؟ به طور ساده و خلاصه از نظر مقررات شرعی و موازین قانونی، ساختار عقد اجاره بر اصول زیر استوار است:

اول؛ از نظر شرع و قانون، مالکیت بر اموال و املاک بر دو قسم است: مالکیت بر عین و مالکیت بر منافع. به همین جهت شما می توانید در قالب عقد بیع، منزل مسکونی خود را بفروشید، یا آنکه به جای فروش اصل مال یا ملک می توانید منافع آن را واگذار کنید و اجاره دهید. مثل آنکه شما خانه خود را به دیگری به مدت و مبلغ مشخص اجاره دهید. به همین دلیل، ماده 466 قانون مدنی در تعریف عقد اجاره گفته است: «اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.»

دوم؛ فقها نیز اجاره را تملیک منافع به عوض معلوم و به مدت مشخص تعریف کرده اند. بنابراین تفاوت عمده عقد بیع با عقد اجاره این است که شما در عقد بیع، اصل مال یا ملک خود را می فروشید، ولی برعکس در اجاره، اصل مال فروخته نمی شود بلکه منافع آن به مدت و مبلغ مشخص به مستاجر تملیک و واگذار می شود.

سوم؛ از نظر نحوه پرداخت مبلغ اجاره بها، عرف جامعه، پرداخت نقدی و ماهیانه یا رهن کامل مورد اجاره و یا رهن و اجاره را طراحی کرده است. البته به دلایلی که توضیح داده خواهد شد، در اینجا منظور از واژه «رهن»، عقد رهن به مفهوم دقیق حقوقی آن نیست. از نظر موازین قانونی نیز تفاوت پرداخت نقدی در عقد اجاره و عقد بیع با پرداخت اقساطی پذیرفته شده است. این بدان معناست که مثلا قیمت فروش نقدی یک دستگاه لپ تاپ ممکن است 15 میلیون تومان، ولی قیمت فروش اقساطی آن 20 میلیون تومان باشد.

با توجه به این توضیحات، «ودیعه مسکن» در واقع جایگزین پاستوریزه شده اصطلاح رایج در سطح جامعه یعنی «رهن و اجاره» است. پدیده ای بسیار معمول که از سال های قبل از انقلاب در جامعه برای اجاره املاک مسکونی و بعضا املاک تجاری کاربرد بسیاری داشته و در بعضی بانک ها در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شده است. به زبان ساده، «رهن و اجاره» نوعی شیوه پرداخت اجاره بها مبتنی بر توافق بین مالک و مستاجر است. معمولا برای پرداخت اجاره بها بین موجر و مستاجر، سه شیوه مورد توافق و در جامعه مرسوم است: پرداخت کامل اجاره ماهیانه توسط مستاجر یا تامین تمام یا قسمتی از اجاره بهای مورد توافق به صورت نقدی. برمبنای این توافق، مستاجر بایستی اجاره بهای ماهیانه را به طور کامل به موجر بپردازد، یا آنکه تمام یا قسمتی از مبلغ اجاره را به شیوه دیگری نقدا تامین و پرداخت کند که در جامعه بدان «رهن کامل» یا «رهن و اجاره» می گویند. در این شیوه پرداخت، پولی که مستاجر در زمان تنظیم و بستن قرارداد اجاره به عنوان اصطلاحی «رهن» می پردازد، در واقع قیمت عرفی دارد. یعنی به ازای هر ماه نرخ مشخصی از بهره برای آن محاسبه و در نظر گرفته می شود و به همان نسبت از تعهدات مالی مستاجر در برابر موجر کاسته می شود. به عنوان مثال، بهره مبلغ یک میلیون تومان در بازار مسکن ماهیانه 30 هزار تومان است که در سال رقمی در حدود 36 درصد می شود که از سود مصوب تسهیلات بانکی (18 درصد) بسیار افزون تر است. بر این مبنا اگر اجاره بهای یک ملک ماهیانه 3 میلیون تومان باشد، مستاجر برای رهن کامل آپارتمان مورد نظر باید مبلغ 100 میلیون تومان به موجر یا مالک بپردازد تا هیچ گونه تعهد مالی بابت اجاره به موجر نداشته باشد. موجر نیز متقابلا متعهد است در خاتمه مدت اجاره، مبلغ رهن را به طور کامل به مستاجر بپردازد تا مستاجر، ملک مورد اجاره را تخلیه کند.

حال ممکن است اجاره به صورت ترکیبی از «رهن و اجاره» باشد. مثلا توافق شود که مستاجر مبلغ 2 میلیون تومان را به صورت اجاره بهای ماهیانه پرداخت کند و یک میلیون تومان مابقی را به صورت رهن تامین نماید. در این صورت، مستاجر بایستی مبلغ 33 میلیون تومان را به عنوان رهن به موجر پرداخت نماید و افزون بر آن، ماهیانه مبلغ 2 میلیون تومان نیز به حساب موجر واریز کند. بنابراین «رهن و اجاره» از نظر شیوه پرداخت، ترکیبی از پرداخت ماهیانه و تامین قسمتی از اجاره به صورت وام یا قرض مستاجر به موجر است. از نظر حقوقی در این حالت منظور از واژه «رهن»، رهن به مفهوم دقیق حقوقی ماده 771 قانون مدنی نیست، زیرا ماده 771 قانون مدنی، «رهن» را چنین تعریف کرده است: «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.»

در حالت «رهن کامل» یا «رهن و اجاره»، مستاجر وثیقه گذار نیست و پولی را به وثیقه نزد موجر نمی گذارد. افزون بر آن، در اطلاعیه بانک مرکزی از عنوان «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» استفاده شده است؛ در حالی که از نظر حقوقی، مبلغی که در جامعه اصطلاحا «رهن» نامیده می شود را مشکل بتوان به عنوان «ودیعه» به مفهوم دقیق حقوقی آن تلقی کرد، زیرا از نظر ماده 607 قانون مدنی، «ودیعه عقدی است که به موجب آن، یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد، برای آنکه آن را مجانا نگاه دارد»، حال آنکه در پدیده «رهن و اجاره»، مستاجر مبلغ رهن را به طور مجانی در اختیار موجر نمی گذارد، چراکه در قبال نرخ سود یا بهره آن از تعهد مالی مستاجر در قبال موجر کاسته می شود. پس ماهیت «رهن» در پدیده «اجاره املاک» را باید به گونه دیگری تحلیل کرد تا مشکل شرعی پیدا نکند. ساده ترین راه حل ابداعی جامعه، تعبیر مبلغ رهن به عنوان «وام  قرض الحسنه» مستاجر به موجر است که در پایان مدت اجاره بایستی به مستاجر بازپرداخت شود تا مستاجر مورد اجاره را تخلیه کند.

با وجود این مباحث حقوقی اما شورای فقهی بانک مرکزی در بیست و هفتمین جلسه خود در تاریخ 8 مردادماه 1399 در مورد تسهیلات موسوم به «کمک هزینه ودیعه مسکن» چنین اعلام نظر کرده است: «بانک ها و موسسات اعتباری می توانند به مستاجرانی که براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی در شرایط کنونی دچار مشکلات اقتصادی برای تامین مخارج خود از جمله هزینه مسکن شده اند، تسهیلات مرابحه خرید کالا و خدمات ارائه کنند.» بنابراین براساس راهکار شورای فقهی بانک مرکزی، عنوان «کمک ودیعه مسکن» که در اطلاعیه بانک مرکزی بدان اشاره شده چندان صحیح نیست. هرچند از نظر حقوقی و بانکی نیازی نیست تسهیلات مورد بحث حتما در قالب تسهیلات مرابحه پرداخت شود، بلکه می توان از تسهیلات جعاله نیز استفاده کرد.

صرف نظر از این مباحث حقوقی، نکته مهم اطلاعیه اخیر بانک مرکزی، منبع تامین اعتبار برای پرداخت «تسهیلات ودیعه مسکن» است. براساس اطلاعیه روابط عمومی بانک مرکزی، مستند قانونی «تسهیلات کمک ودیعه مسکن»، ماده 4 «قانون جهش تولید مسکن» اعلام شده است. ماده 4 این قانون می گوید: «بانک ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست  درصد (20%) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل سه میلیون و ششصد هزار میلیارد (۳.۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.

تبصره 1-بانک های تخصصی به تشخیص بانک مرکزی، به غیر از بانک مسکن از شمول احکام این ماده مستثنی هستند.

تبصره 2-تسهیلات فوق براساس نیاز سالانه مسکن در طرح ها و برنامه های اعلام شده وزارت راه و شهرسازی پرداخت می شود. در صورت ترکیب منابع بانک عامل با منابع صندوق ملی مسکن، نرخ سود تسهیلات براساس نسبت مشارکت منابع صندوق ملی مسکن با بانک عامل و براساس نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار، محاسبه می گردد.»

پس «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» جزو تسهیلات تکلیفی است که بانک ها در اجرای قانون بایستی آن را پرداخت کنند. بدین ترتیب «ودیعه مسکن» از نظر مقررات بانکی، نوعی تسهیلات بانکی است و در پرداخت این تسهیلات، رعایت ضوابط و مقررات از جمله اعتبارسنجی مشتری و تعیین نوع و میزان وثیقه الزامی و اجتناب ناپذیر است. با توجه به ماده یکم «قانون جهش تولید مسکن»، «دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تأمین نماید و به نحوی برنامه ریزی و اقدام کند تا در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387/02/25 و آیین نامه های مربوطه عرضه گردد.»

کاملا مشخص است که اساسا تصویب «قانون جهش تولید مسکن» برای درمان قطعی مشکل کمبود مسکن یعنی ایجاد و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال است. طرحی بسیار بلندپروازانه که تحقق ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را نیازمند تامین هزاران میلیارد اعتبار بانکی یا دولتی می کند. لذا اینکه مبلغ 400 هزار میلیارد ریال از منابع بانکی «قانون جهش تولید مسکن» به جای هزینه آن در ساخت واحدهای مسکونی صرف پرداخت «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» می شود، نشانه خوبی از موفقیت در سیاست ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیست، زیرا منابع موضوع ماده 4 قانون برای درمان قطعی یکی از دردهای جامعه از طریق ساخت واحدهای مسکونی است. پس قاعدتا منابع اختصاص یافته برای تولید و ساخت مسکن را نمی توان برای درمان موقت از طریق «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» که نتیجه آن همانا گسترش اجاره نشینی است، مورد استفاده قرار داد. اما به هر جهت، اجرای مصوبات قانونی شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی برای بانک ها لازم الرعایه است. همچنین توضیح این مطلب درباره نرخ سود «تسهیلات ودیعه مسکن» ضروری است که نرخ «تسهیلات ودیعه مسکن» براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا 13 درصد تعیین شده بود؛ در حالی که در اطلاعیه بانک مرکزی به نرخ مصوب شورای پول و اعتبار استناد شده که فعلا 18 درصد است. بنابراین متقاضیان محترم «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» نباید در انتظار تسهیلات با سود 13 درصد باشند.

نکته دیگری که در مورد «تسهیلات ودیعه مسکن» باید مورد تاکید قرار گیرد، آن است که این تسهیلات خواه از محل تسهیلات تکلیفی موضوع ماده 4 «قانون جهش تولید مسکن» تامین شده باشد و یا از منابع دیگر و خواه ماهیت حقوقی آنچه در جامعه «رهن و اجاره» نامیده می شود را به عنوان رهن، قرض الحسنه، ودیعه و یا مرابحه تلقی نماییم، واقعیت این است که در حال حاضر یکی از مشکلات اساسی مردم خصوصا نسل جوان، فقدان توانایی مالی کافی برای خرید و احداث مسکن و به طور کلی، نداشتن مسکن مناسب برای گذران زندگی است. متاسفانه در سالیان اخیر، عروج سرافرازانه و پرافتخار قیمت خرید مسکن از فرش به عرش و وضعیت اقتصادی جامعه در این روزها، امکان خرید واحد مسکونی برای نسل جوان را دشوار و تا حدی غیرممکن می‎سازد. هرچند به‎ شخصه معتقدم که برخی از طرح های بانکی نظیر حساب سپرده جوانان بانک مسکن، بیشتر منتهی به خرید مسکن برای جوانان خواهد شد، اما در شرایط اقتصادی کنونی، درمان موقت و کمک به مردم از طریق وام اجاره مسکن، تنها راهکار و چاره درد به نظر می رسد، زیرا مبلغی که در ابتدای قرارداد توسط مستاجرین به موجرین پرداخت می شود، قسمتی از هزینه های زندگی مردم و به ویژه جوانان است که برای اجاره منزل مسکونی باید تهیه کنند. اجاره املاک مسکونی نیز ساخت یا تهیه مسکن نیست، بلکه درمان موقت درد بی ‎مسکنی است. «تسهیلات ودیعه مسکن» نیز راهکار بانکی درمان موقت دردی از دردهای بی شمار جامعه است، ولی مشکل بی ‎مسکنی مردم را به طور کامل حل نخواهد کرد، اما از آنجایی که برخلاف تسهیلات کلان فرمایشی که نوعا منتهی به بهره مندی عده کمی از منابع عظیم بانکی و افزایش حجم مطالبات معوق بانکی می شود، نفع «تسهیلات کمک ودیعه مسکن» با هر اسم و رسمی نهایتا متوجه جوانان کشور و حل موقت مشکل مسکن آنان خواهد شد. بنابراین ضمن احترام به همکاران محترم بانکی، امید می رود که در اجرای دقیق مصوبه بانک مرکزی و حل مشکل مردم بیشتر تلاش کنند و از سختگیری بی مورد و غیرقانونی در این زمینه جدا خودداری نمایند تا مرهم درد باشند برای حل مشکل مسکن مردم و نسل جوان، هرچند که مبلغ این تسهیلات چندان قابل توجه نباشد.