مسکن بورسی؛ موفق یا شکست خورده؟

در حالی به تازگی موضوع راه‌اندازی بورس مسکن از سوی مسئولان بورس کالا مطرح شده و این موضوع از سوی رسانه‌ها مورد توجه قرار گرفته که از همان ابتدا مخالفان و موافقان این طرح در مقابل هم صف‌آرایی کردند و هر یک از مخالفان و موافقان با استدلال‌های خود، این طرح را زیر سوال برده یا از آن حمایت قاطع کردند. اما درحالی‌که موافقان راه‌اندازی بورس مسکن، آن را ابزاری برای جلوگیری از سوداگری و افزایش بی‌رویه قیمت مسکن می‌دانند، مخالفان آن بر این باورند بورس مسکن نمی‌تواند مانع از سوداگری و دلال‌بازی در بازار مسکن شود و از آنجا که در حال حاضر قانونی وجود ندارد، بورس مسکن نمی‌تواند بر قیمت‌ها نظارت کند.

برخی مخالفان نیز گستردگی بنگاه‌های معاملات املاک و توزیع جغرافیایی مسکن در کشور را مانع از موفقیت بورس مسکن می‌دانند و معتقدند باید روش‌های دیگری جایگزین آن شود. «فرصت امروز» در این گزارش راه‌اندازی بورس مسکن در کشور را مورد بررسی قرار داده است.

***

حسام عقبایی:
بورس مسکن گرانی خانه را تشدید می‌کند

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است بورس مسکن گرانی بیشتری ایجاد می‌کند، زیرا در حال حاضر قانونی وجود ندارد که بورس مسکن بتواند بر قیمت‌ها نظارت کند.

به نظر می‌رسد که شما از مخالفان سرسخت راه‌اندازی بورس مسکن هستید. دلایل مخالفت شما با این موضوع چیست؟

نکته اول این است که در هیچ جای دنیا بورس مسکن وجود ندارد به این دلیل که چنین بورسی می‌تواند موجب نوسان قیمت خانه شود که این موضوع به اقتصاد مسکن و در مجموع به اقتصاد کشور ضربه می‌زند. نکته دوم این است که معمولاً بورس مربوط به کالاهای همگن مانند طلا و نفت است اما مسکن کالای همگن نیست، زیرا ممکن است در یک ساختمان دو خانه اختلاف قیمت داشته باشند. نکته سوم این است که می‌خواهیم به‌صورت من‌درآوردی مجموعه‌ای به نام بورس مسکن راه‌اندازی کنیم اما طرح اجرایی آن نامشخص است. در مجموع با هر طرحی که موجب شفافیت، افزایش حجم معاملات و رشد قدرت خرید مردم به‌ویژه دهک‌های ضعیف و متوسط شود و از سوداگری مسکن جلوگیری کند، هر نامی که داشته باشد، موافق هستم. با هر طرحی هم که این خروجی‌ها را برای مسکن ایجاد نکند و صرفاً به نفع عده خاصی باشد، مخالف هستم. 

پس مخالفت شما با بورس مسکن به این جهت است که مشخص نیست بورس مسکن می‌خواهد چه کاری انجام دهد؟

بله! زیرا برخی این موضوع را عنوان می‌کنند که قرار است بورس مسکن خریدوفروش املاک در کشور را مراقبت کند تا یک نفر یک ملک را به چند نفر نفروشد. این در حالی است که اتحادیه مشاوران املاک سال‌ها پیش سامانه اطلاعات املاک و مستغلات را به وجود آورد که با کد رهگیری امکان چنین اقداماتی از بین برود. همچنین استدلال برخی این است که باید در این بورس، مسکن بنیاد مستضعفان، مسکن ستاد فرمان امام، مسکن شهرداری، املاک مازاد بانک‌ها و املاک انبوه‌سازان عرضه شود درحالی‌که بورس محل بنگاهداری نیست. تبدیل کردن بورس به بنگاهداری مغایر با قانون تجارت و قانون نظام صنفی است. در واقع مخالفت ما با این موضوع از آن جهت است که عده‌ای قصد دارند در بورس مسکن ملک بفروشند و کارمزد دریافت کنند یعنی نمی‌خواهند بورس تشکیل دهند بلکه می‌خواهند برای فروش املاک کارگزار شوند.

استدلال برخی این است که بورس مسکن قیمت را کنترل می‌کند و از واسطه‌گری و دستکاری قیمت‌ها توسط بنگاه‌ها جلوگیری می‌کند؛ این موضوع را قبول ندارید؟

من این موضوع را قبول ندارم. بورس مسکن گرانی بیشتری ایجاد می‌کند، زیرا در حال حاضر قانونی وجود ندارد که بورس مسکن بتواند بر قیمت‌ها نظارت کند. اگر قانونی داشتیم که بورس بتواند بر قیمت‌ها نظارت کند این استدلال درست بود ولی زمانی که بورس مسکن نمی‌تواند بر قیمت‌ها نظارت کند نمی‌تواند تأثیری ‌جز افزایش بورس‌بازی و سوداگری داشته باشد.

***

سیدحمید میرمعینی:
بورس مسکن موفق نخواهد بود

سیدحمید میرمعینی، فعال و کارشناس بورس معتقد است به دلیل توزیع جغرافیایی مسکن و گستردگی بنگاه‌های املاک، بورس مسکن نمی‌تواند طرح موفقی باشد.

اخیراً موضوعات مختلفی در مورد راه‌اندازی بورس مسکن در رسانه‌ها مطرح شده و می‌شود. فکر می‌کنید در شرایط فعلی ایجاد چنین بورسی چقدر منطقی است و تا چه اندازه کارایی خواهد داشت؟

بورس اساساً مبتنی بر یک شفافیت اطلاعاتی است و در واقع بازاری برای تحلیل و کارشناسی مبتنی بر اطلاعات و متغیرهایی است که در قیمت‌ها و مکانیزم عرضه و تقاضا تأثیر می‌گذارد. همچنین بورس محلی برای دسترسی به عرضه و تقاضاست. اما درخصوص این موضوع، بورس محلی برای عرضه و تقاضاست و باید به این نکته اشاره کرد که در حال حاضر در کشور به اندازه کافی محل‌هایی برای عرضه و تقاضا و دسترسی عموم مردم به اطلاعات مربوط به املاک از طریق سایت‌ها، جراید و بنگاه‌ها وجود دارد. اما واقعیت این است که قیمت‌گذاری مسکن در هر محلی که باشد، چه بورس مسکن و چه بنگاه‌های املاک، تابع یکسری متغیرها مانند قیمت زمین و مصالح و براساس کیفیت ساخت و معماری است. البته اگر مسکن وارد بورس شود این اتفاق خیلی دور از ذهن نیست که متغیرهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن و ساختمان کاملاً مشخص شود.

درباره اینکه بورس مسکن محل اجتماع کارشناسان و تحلیلگران باشد و ارزش‌گذاری انجام شود نیز باید به این موضوع توجه داشت که در حال حاضر در بازار سنتی مسکن کارشناسان بسیاری حضور دارند و حتی مقداری از جریان سنتی نیز پا را فراتر گذاشته‌اند. از سوی دیگر افزایش دسترسی عموم مردم از طریق سایت‌ها و جراید موجب شده عرضه و تقاضا پا را از محلی بودن فراتر بگذارد.

پس به نظر شما بورس مسکن در نهایت نمی‌تواند طرح موفقی باشد؟

بله! همین‌طور است. به این دلیل که توزیع جغرافیایی مسکن و وجود خانه در اقصی‌نقاط کشور، موجب می‌شود بورس مسکن نتواند موفق باشد. از سوی دیگر این موضوع که در بورس مسکن قرار است قیمت‌گذاری چگونه انجام شود، دردسر زیادی دارد و عملاً امکان آن فراهم نیست. باید به این موضوع توجه داشت که در کشور ما تمام فعل و انفعالات بازار مسکن در شرکت‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مرتبط با مسکن مؤثر است و اینها متاثر از فعل و انفعالات بازار مسکن هستند. در چنین شرایطی اگر سازمان بورس اوراق بهادار شرکت‌های هلدینگ در زمینه ساخت و پیمانکاری را پذیرش و بتواند شرکت‌ها را ترغیب کند، می‌تواند کارآمدتر از بورس باشد.

گستردگی و وسعت بنگاه‌های معاملات املاک چه موانعی را پیش‌روی بورس مسکن قرار می‌دهد؟

به نظر نمی‌رسد با توجه به گستردگی شبکه بنگاه‌های معاملات املاک و فعالان این حوزه، بورس مسکن طرح موفقی باشد. باید توجه داشت که بزرگ‌ترین دلیل افزایش قیمت مسکن، تورم و کمبود عرضه نسبت به تقاضاست. با مدنظر قرار دادن کاهش رشد جمعیت و افزایش میزان ساخت‌وساز و احداث مسکن مهر، تقریباً عرضه و تقاضا به سطح برابری رسیده است و دیگر فشار تقاضا را که باعث افزایش قیمت مسکن بود شاهد نخواهیم بود. مگر اینکه رونق اقتصادی قدرت خرید بیشتری را به وجود آورد اما به نظر نمی‌رسد تقاضای بالاتری ایجاد شود.

***

حسین خزلی خرازی:
حراج الکترونیک مسکن گزینه مناسب‌تری است

حسین خزلی خرازی، مدیرعامل کارگزاری بانک کشاورزی معتقد است بورس مسکن نمی‌تواند موفق باشد و می‌توان به جای بورس مسکن اقدام به راه‌اندازی حراج الکترونیک مسکن کرد.

از مدت‌ها پیش بحث راه‌اندازی بورس مسکن مطرح است و نظرات مختلفی در مورد این مسئله مطرح می‌شود. به عقیده شما امکان ایجاد بورس مسکن در کشورمان وجود دارد؟

در حال حاضر در سایت بسیاری از بنگاه‌های املاک مدرن واقع در تهران و شهرستان‌ها، اطلاعات مربوط به ساختمان‌ها به همراه عکس‌ها و حتی فیلم‌هایی از زوایای مختلف خانه و اطلاعات کامل قیمت و مشخصات فنی ملک قرار داده می‌شود. این درحالی است که اگر روی سایت همین بنگاه‌های املاک، امکان حراج هم فراهم و زمانی مشخص شود که افراد قیمت موردنظر خود و البته همراه با پشتوانه را ارائه دهند، اقدام بسیار مفیدی می‌تواند باشد. البته هم در فرابورس و هم در بورس کالا ضمانت برای ارائه کالاهایی که فروخته می‌شود، ایجاد شده اما اسم آن بورس نیست. هر جا که نام بورس را می‌آوریم معنی‌اش معاملات اوراق بهادار مشتق از یک کالا یا دارایی پایه مالی است و اگر کالا باشد حتماً باید کالای استاندارد شده و قابل معامله باشد. زمانی که از یک دارایی پایه، اوراق بهادار مشتق می‌کنیم و در جایی مانند بورس معامله می‌کنیم،

یکی از ویژگی‌های چنین معامله‌ای باید این باشد که تناوب داشته و به دفعات امکان خریدوفروش داشته باشد. ما هم در رابطه با راه‌اندازی بورس مسکن باید به تعاریف و استانداردهای موجود در دنیا توجه کنیم. این در حالی است که دو آپارتمان واقع در یک طبقه و دارای متراژ و مصالح یکسان به دلایلی تفاوت قیمت دارند و یکی گران‌تر از دیگری است. بنابراین از آنجا که در کشور ما دو آپارتمان مشابه قیمت متفاوت دارند، امکان بورسی شدن مسکن وجود ندارد.

پس به نظر شما چه روش جایگزینی برای بورس مسکن وجود دارد؟

می‌توان به جای بورس مسکن اقدام به راه‌اندازی حراج الکترونیک مسکن کرد اما این موضوع که اوراق بهادار مشتق از مسکن صادر شود و قابل معامله در بورس باشد، در هیچ جای دنیا مرسوم نیست و آنچه در بورس‌های بزرگ دنیا وجود دارد اوراق بهادار رهنی است.

موافقان می‌گویند راه‌اندازی بورس مسکن از دلال‌بازی و واسطه‌گری در بازار مسکن جلوگیری می‌کند اما استدلال مخالفان این است که چنین چیزی امکان‌پذیر نیست؛ کدام یک از این استدلال‌ها را قبول دارید؟

در بورس مسکن جلوگیری از دلال‌بازی و واسطه‌گری امکان‌پذیر نیست. اگر اتحادیه مشاوران املاک بتواند یک بازار الکترونیک بین بنگاه‌ها را ایجاد کند به شفافیت، کشف قیمت و منصفانه بودن قیمت‌ها کمک می‌کند. در واقع این بازار الکترونیک می‌تواند کارکرد‌هایی مانند شفافیت، سلامت معاملات و پایین آوردن ریسک معاملات را در پی داشته باشد.

این بازار الکترونیک می‌تواند به کنترل قیمت مسکن و شکستن حباب قیمت‌ها در بازار مسکن کمک کند؟

قطعاً، همین‌طور است. البته اقتصاد مسکن را از ابعاد مختلف می‌توان بررسی کرد. شاید یکی از دلایل افزایش حبابی قیمت مسکن نبود تقاضا برای مسکن و خالی ماندن بسیاری از خانه‌های احداث شده ست. بنابراین از آنجا که تقاضای مؤثر جدیدی در مورد مسکن وجود ندارد، موجب افزایش قیمت‌ها شده است. در همین راستا ایجاد بازار الکترونیک بین بنگاه‌ها که منجر به شفاف‌سازی قیمت‌ها شود و امکان دسترسی مردم به قیمت‌ها به وجود بیاید، می‌تواند تأثیر زیادی داشته باشد.