قانونی بدون هدف و ضمانت اجرایی

زمانی که رئیس‌جمهور قانون مالیات‌های مستقیم را برای اجرا ابلاغ کرد، یکی از موضوعاتی که در این قانون مورد توجه قرار گرفت اخذ مالیات از خانه‌های خالی بود. براساس آخرین آمار اعلام شده حدود 1.6میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد اما حدود 6 میلیون واحد مسکونی برای زوج‌های جوان مورد نیاز است، اما درحالی‌که برخی از کارشناسان و فعالان عرصه ساخت‌و‌ساز این قانون را فی‌النفسه خوب می‌دانند درعین حال معتقدند که این قانون قابلیت و ضمانت اجرا ندارد.

برخی دیگر نیز قانون مذکور را دارای ایرادات و اشکالات اساسی می‌دانند و اعتقاد دارند که آمار تعداد خانه‌های خالی واقعی نیست و همچنین ساز و کاری برای تشخیص خانه‌های خالی وجود ندارد. همچنین این گروه از سازندگان مسکن معتقدند اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند روند مسکن‌سازی را آهسته کند و موجب شود که بسیاری از ساختمان‌ها به‌صورت نیمه‌کاره رها شوند. «فرصت امروز» در این گزارش ابعاد اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را مورد بررسی قرار داده است.

***

کسری امیری‌راد:
نمی‌توان ساز و کاری را برای اجرا درنظر گرفت

کسری امیری راد، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان مرکزی معتقد است که نمی‌توان ساز و کاری را برای اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی در نظر گرفت.

برخی از کارشناسان و صاحبنظران اشکالاتی را به قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی وارد می‌کنند. به نظر شما چه ایراداتی به این قانون وارد است؟

اجرای این قانون دو ایراد اساسی دارد؛ یکی اینکه آمار تعداد خانه‌های خالی واقعی نیست و دوم، سازوکاری برای تشخیص خانه‌های خالی وجود ندارد. در واقع مشکلی که در رابطه با رکود مسکن داریم این است که مشتری برای خانه‌ها وجود ندارد و زمانی که به دلیل اخذ مالیات، خانه‌های خالی هم وارد بازار عرضه شود رکود بدتر می‌شود. خیلی عجیب است در شرایطی که رکود سنگینی بر بازار مسکن حاکم است، دولت می‌خواهد از خانه‌های خالی مالیات اخذ کند و به‌ظاهر دولت تصمیم گرفته به نفع رکود وارد عمل شود.

اشاره کردید که ساز و کاری برای تشخیص خانه‌های خالی وجود ندارد. فکر می‌کنید که آیا راهی وجود ندارد که بتوان این ساز و کار را تدوین کرد؟

غیرممکن است که بتوان ساز و کاری را برای اجرای این قانون در نظر گرفت زیرا ضوابط قانون برای شناسایی خانه‌های خالی روشن نیست. حتی اگر به فرض بازدید از خانه‌های خالی هم در دستور کار قرار بگیرد، هیچ ضمانتی وجود ندارد که خالی بودن یک خانه به اثبات برسد. در واقع مشکلی که وجود دارد این است که قوانینی از این دست به حدی گنگ، مبهم و غیر‌اجرایی است که می‌تواند باعث رانت و سوء‌استفاده شود و هیچ معیاری وجود ندارد که یک ضمانت اجرایی قوی را برای این قانون به وجود بیاورد.

با این توصیف اجرای این قانون بیشترین ضرر و زیان را متوجه چه کسانی خواهد کرد؟

در واقع در صورت اجرای این قانون، پروژه‌های بزرگ‌تر و شناخته شده‌تر بیش از سایر ساخت‌و‌سازها مشمول پرداخت مالیات قرار خواهند گرفت و ممکن است در چنین شرایطی عدالت رعایت نشود. به‌طور معمول زمانی که می‌خواهند قانونی را تصویب کنند، از افرادی که مشمول آن قانون می‌شوند نظرسنجی می‌کنند و این در حالی است که در مورد قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نظر و عقیده مشمولان این قانون اخذ نشده و از همین رو به نظر می‌رسد قانون ناقص و غیر‌اجرایی ابلاغ شده است.

بنابراین معتقدید سیاست‌های دولت و مجلس موجب تصویب قانونی شده که ضمانت اجرایی ندارد؟

در واقع حرف دولت این است که سازندگان و انبوه‌سازان، مسکن تولید کنند اما اگر این خانه‌ها به فروش نرفت و در شرایطی که رکود شدیدی بر بازار مسکن حاکم است، باید مالیات اخذ شود. شاید هم بتوان یک تلقی دیگر از این قانون کرد و آن اینکه تولید مسکن انجام نشود و از سخنان و دیدگاه‌های برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌توان این‌طور برداشت کرد که دولت اصرار دارد رکود بر بازار مسکن حاکم باشد تا به این شکل تورم مهار شود.

احسان اسدی:
شناسایی خانه‌های خالی امکان‌پذیر نیست

احسان اسدی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان لرستان معتقد است که تجربه گذشته نشان داده امکان تشخیص و شناسایی خانه‌های خالی وجود ندارد.

قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌زودی در دستور کار دولت قرار می‌گیرد. به نظر شما دولت چه اهدافی را از اجرای این قانون دنبال می‌کند؟

به نظر می‌رسد هدف دولت از طرح مالیات خانه‌های خالی این است که مالکان این خانه‌ها یا اقدام به فروش کنند یا خانه خود را اجاره دهند. این کار فی‌النفسه خوب است زیرا موجب خواهد شد افرادی که خانه‌هایی را ساخته‌اند اما به این امید که گران‌تر شود، از فروش آنها خودداری می‌کنند، حداقل آنها را اجاره دهند تا افراد دیگری از آنها استفاده کنند. اگر این اتفاق رخ دهد، تعداد خانه‌هایی که برای اجاره عرضه می‌شود افزایش می‌یابد و در نتیجه عرضه و تقاضا متعادل می‌شود.

برخی از کارشناسان و فعالان عرصه ساخت‌و‌ساز معتقدند این قانون در کشور ما قابلیت اجرا ندارد. نظر شما در رابطه با این موضوع چیست؟

این طرح در کشور ما قابلیت اجرا ندارد. چند سال پیش و در زمان دولت سازندگی هم موضوع مشابهی در مورد اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطرح شد و فقط هزینه‌هایی را به کشور تحمیل کرد. نتیجه آن اتفاق این بود که برخی افراد پشت پنجره خانه‌های خالی خود پرده‌ای نصب یا چراغی را روشن گذاشتند و بنابراین این امکان وجود نداشت که خانه‌های خالی از خانه‌های دارای ساکن، تشخیص داده شده و شناسایی شود. از همین رو به نظر می‌رسد در حال حاضر نیز اجرایی کردن این موضوع غیرممکن است. مگر اینکه افرادی از این قبیل خانه‌ها گزارش‌هایی را در اختیار دولت قرار دهد که این کار هم اخلاقی نیست.

فکر می‌کنید با تهیه و تدوین ساز و کارهایی بتوان از خانه‌های خالی مالیات اخذ کرد؟

در واقع باید ساز و کاری تهیه و تدوین شود که به چه دلیل یا دلایلی یک خانه خالی است. در ضمن مسئولان باید به این موضوع توجه داشته باشند اگر خانه‌های ساخته شده، مشتریان خوبی داشته باشد، قاعدتا آنها را به فروش می‌رساند. زیرا افرادی که در زمینه ساخت و ساز سرمایه‌گذاری می‌کنند، به دنبال آن هستند که سرمایه خود را تبدیل به احسن کرده و پول‌شان در گردش باشد.

در رابطه با این موضوع راهکارهای تشویقی را تا چه اندازه موثر می‌دانید؟

شاید بهتر باشد به جای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، دولت تمهیداتی را بیندیشد که این خانه‌ها به بهره‌برداری برسند. البته در بسیاری از کشورهای دنیا روش‌های تشویقی را برای جلوگیری از خالی ماندن خانه‌ها به کار می‌برند اما متاسفانه در کشور ما اغلب اوقات روش‌های تنبیهی در نظر گرفته می‌شود. اگر واقعا در کشور ما روش‌های تشویقی اعمال و فرهنگ‌سازی لازم انجام شود، برای مالکان به تدریج این موضوع نهادینه می‌شود که مسئولیت اخلاقی دارند و باید خانه‌های خود را اجاره دهند.

اسحاق رحمانیان:
روند مسکن‌سازی کند می‌شود

اسحاق رحمانیان، از فعالان عرصه ساخت‌و‌ساز معتقد است که اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند روند مسکن‌سازی را آهسته کند و بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان ترجیح بدهند ساختمان‌های خود را نیمه‌کاره رها کرده تا مالیات شامل حال آنها نشود.

به نظر شما اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی چه تاثیراتی بر بازار مسکن و فعالیت سازندگان خواهد داشت؟

در شرایط فعلی ضرر خواب سرمایه بیش از مالیاتی است که باید سازندگان برای خانه‌های ساخته شده پرداخت کنند. این در حالی است که در عرصه ساخت‌و‌ساز قیمت‌ها نسبت به قبل چندین برابر شده. در عین حال بسیاری از افرادی که کارهایی مانند پیمانکاری دولت را انجام می‌دهند، حتی یک ریال هم مالیات پرداخت نمی‌کنند. در حال حاضر اخذ مالیات از خانه‌های خالی وضعیت بحرانی مسکن را تشدید می‌کند. در یک خیابان چند متری چندین آپارتمان خالی است و اغلب سازندگان به امید افزایش قیمت از فروش این خانه‌ها خودداری می‌کنند.

بنابراین معتقدید اجرای این قانون می‌تواند رکود بازار مسکن را تشدید کند؟

این موضوع می‌تواند روند مسکن‌سازی را آهسته کند زیرا ممکن است برای بسیاری از انبوه‌سازان و سازندگان این تلقی به وجود بیاید که خانه‌ای بسازند که هم خریداری برای آن وجود نداشته باشد و در عین حال مالیات هم بپردازند. همین موضوع موجب شده بسیاری از سازندگان و انبوه‌سازان ترجیح بدهند ساختمان‌های خود را نیمه‌کاره رها کنند تا مالیات شامل حال آنها نشود اما این اقدام موجب خواهد شد با خواب سرمایه مواجه شوند.

برخی از هم‌صنفان شما معتقدند اجرای این قانون امکان‌پذیر نیست. نظر شما در رابطه با امکان اخذ مالیات از خانه‌های خالی چیست؟

اگر دولت بخواهد این قانون را اجرا کند، امکان‌پذیر است. در واقع یک ساز و کار ساده این است که اگر خانه‌های ساخته شده به دیگری انتقال پیدا نکرده یا با استعلام از طریق کد رهگیری، اجاره داده نشده باشد این موضوع اثبات می‌شود که خالی باقی مانده است و بنابراین امکان کنترل این موضوع وجود دارد. در این شرایط ترفندهایی مانند نصب پرده پشت پنجره‌ها و روشن گذاشتن چراغ در خانه، نیز دیگر کارساز نخواهد بود و دولت می‌تواند تا حدودی این مسئله را کنترل کند.

شاید این تلقی که در کشور ما مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای است موجب می‌شود سازندگان و انبوه‌سازان از خرید خانه‌ها امتناع کنند؟

خیر، این دیدگاه درست نیست. زیرا سازندگان و انبوه‌سازان خانه نمی‌سازند که آن را خالی نگه دارند و آن را اجاره ندهند یا نفروشند زیرا در چنین شرایطی سرمایه آنها بلاتکلیف باقی می‌ماند. این در حالی است که اگر سازندگان و انبوه‌سازان سرمایه خود را به جای ساخت‌و‌ساز در بانک‌ها قرار دهند، برای‌شان صرفه بیشتری خواهد داشت زیرا در حال حاضر بانک‌ها حدود 25 درصد سود می‌دهند.