علائم حیات دوباره مسکن

پس از ثبت رکود چندین ساله و به دنبال آن کاهش نامحسوس قیمت‌ها، نرخ خریدوفروش در بازار مسکن بار دیگر در مسیر افزایش قیمت حرکت می‌کند. این‌بار با شیبی ملایم و البته برخلاف جهت بازار. مسکن در ایران با توجه به اینکه به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین کالاهای سرمایه‌ای مدنظر خانواده‌های ایرانی قرار دارد با بسیاری از تغییرات ایجاد شده در شاخص‌های اقتصاد کلان دچار تحولات گسترده شده و بارها در معرض افزایش یا کاهش نرخ‌ها قرار گرفته است. در سال 1384 یعنی نخستین سال آغاز دولت نهم با توجه به افزایش قابل توجه و دفعتی نرخ بعضی از مصالح ساختمانی مانند آهن و سیمان، بازار مسکن ایران دچار انفجار قیمتی شد؛ انفجاری که هرچند در هشت ساله دولت احمدی‌نژاد و ماه‌های گذشته در دولت روحانی تلاش شده خسارات حاصله از آن به حداقل برسد اما هنوز تاثیرات وقوع آن از بازار مسکن ایران رخت نبسته است. 

در طول سال‌های گذشته شاید تنها بعضی از دهک‌های بالای جامعه توان خرید خود در بازار مسکن را حفظ کرده‌اند و در این بین اقشار متوسط و کم‌درآمد به خیل میلیونی کسانی پیوسته‌اند که توان خرید خانه به‌عنوان اصلی‌ترین شاخص اقتصادی مدنظر خانوارهای ایرانی را ندارند. در طول این سال‌ها اجرای طرح‌هایی مانند مسکن‌مهر، طرح‌های تسهیلاتی بانک‌ها و موسسات اعتباری، ورود بعضی از سرمایه‌گذاران خارجی برای تکمیل و پیمانکاری بعضی از پروژه‌های بزرگ مسکن و طرح‌های این‌چنینی که بسیاری از آنها قبل از ورود به مرحله عملیات اجرایی متوقف شده‌اند عملا نه‌تنها نتوانسته روی شرایط کلی بازار مسکن در ایران تاثیری بگذارد که حتی در بعضی از شاخص‌ها با ایجاد یک روند معکوس و منفی به بر هم خوردن نظم بازار و خارج شدن مصالح مورد نیاز از دسترس سرمایه‌گذاران اصلی و کاهش قدرت خرید مردم منجر شده و سال‌های نه‌چندان مطلوبی را برای صنعت خانه‌سازی در ایران رقم زده است.

هرچند دولت یازدهم نیز طرح‌هایی را ارائه کرده که برای اجرایی شدن نیاز به مدت‌زمان طولانی و چند ساله دارند اما به نظر می‌رسد بالا بودن میزان تقاضای مسکن در سطح جامعه از یک‌سو و به پایان رسیدن زمان انتظار سرمایه‌گذاران و عرضه‌کنندگان مسکن از سوی دیگر بازار را پس از سال‌ها رکود و حرکت درجا به سمت یک تحرک جدید پیش می‌برد؛ مسئله‌ای که گزارش جدید مرکز آمار ایران نیز روی آن صحه می‌گذارد.

طبق این گزارش قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین‌های ساختمان‌های مسکونی و به‌طورکلی زیربنای مسکونی در کلانشهر تهران نسبت به فصل گذشته 5.9 درصد افزایش یافته است. این مسئله نشان از آن دارد که وسایل تسهیلاتی موجود در جامعه اقتصادی ایران و البته نیاز متقاضیان برای ورود به عرصه خریدوفروش بازار را بار دیگر با تکان‌های جدیدی روبه‌رو کرده و نرخ خریدوفروش را با رشدی شش درصدی مواجه کرده است؛ مسئله‌ای که با توجه به مشخص نشدن بازخورد بدنه اصلی بازار مسکن در ایران نمی‌توان نسبت به مثبت یا منفی بودن آن اظهارنظر کرد. هرچند افزایش قیمت خانه نشان از آن دارد که دولت اگر قصد ورود به عرصه تسهیلات مسکن و ایجاد کمک‌های مالی و اقتصادی برای حفظ قدرت خرید اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه را دارد باید نسبت به ورود به بازار در کوتاه‌ترین زمان ممکن اقدام کند.

مسکن تنها تحت تاثیر بازار سرمایه نیست

در روزهای ابتدایی دولت یازدهم بازار سرمایه با توجه به موقعیت مطلوبی که در مقایسه با بازارهای رقیب و مجاور داشت مورد توجه مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز قرار گرفت تا جایی که چند طرح مختلف از جمله افتتاح صندوق زمین و مسکن و در کنار آن بها دادن به اوراق خرید مسکن در فرابورس بار دیگر در دستور کار دولت قرار گرفت. اما این مسئله درماه‌های گذشته با توجه به کاهش قابل توجه بازخورد مثبت بورس با ابهام‌های مختلفی همراه شده و عملا بسیاری از کارشناسان در حال حاضر ضرر بورس را از منفعت آن برای بازار بیشتر می‌دانند، هرچند کارشناسان بازار سرمایه معتقدند مسکن عرصه بسیار وسیعی است که تنها بخشی از آن می‌تواند از طریق بازار بورس تامین مالی شود.

مــرتضـی دلـخـــوش، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه رکود چندین ساله در بازار مسکن و به دنبال آن کاهش خریدوفروش‌ها به شکل مقطعی همواره اقتصاد ایران را تحت تاثیر خود قرار داده و البته با تغییر شرایط عوامل تاثیرگذار بار دیگر به تحرک بازگشته است، اظهار کرد: اینکه بخش عمده‌ای از مشکلات بازار مسکن را به فراهم نبودن شرایط لازم در بورس محول کنیم چندان درست نیست.به گفته وی، با توجه به بانک‌محور بودن اقتصاد ایران و البته جمع شدن بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها در موسسات مالی و بانکی کشور قطعا انتظار این است که بخش قابل توجهی از تسهیلات مدنظر دولت در بازار مسکن از این طریق تامین شود. 

این کارشناس بازار سرمایه با اشاره به شرایط نه‌چندان مطلوب بازار سرمایه در طول ماه‌های گذشته اعلام کرد: اینکه به طرح‌های حمایتی دولت از بازار مسکن در حوزه بورس و بازارهای سرمایه‌ای اشاره کنیم و دلیل باقی ماندن رکود در بازار را زمین خوردن شاخص بورس به حساب آوریم چندان منطقی به نظر نمی‌رسد. بازار مسکن از عوامل متعدد جزئی و کلی متاثر می‌شود که بازار بورس نمی‌تواند سهم چندانی دراین حوزه ایفا کند. دلخوش در رابطه با تاثیر اوراق مسکن در تعیین نرخ خانه‌ها در کلانشهرهای ایران نیز اظهار کرد: این اوراق مانند بسیاری از اوراق بهادار دیگر در کشور مورد معامله قرار می‌گیرند که قطعا افزایش تقاضا برای آنها به بالا رفتن قیمت منجر شده و کاهش تقاضا نیز قیمت‌ها را پایین می‌آورد. 

هر چند وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم در ماه‌های گذشته میزبان طرح‌های متعدد و متنوعی در حمایت یا تاثیر گذاشتن بر شرایط کلی بازار مسکن بوده اما هنوز بسیاری از آنها بنا به دلایل مختلفی چون فراهم نبودن بستر اقتصاد کلان، مشخص نشدن منابع اعتباری لازم یا عدم استقبال از سوی فعالان مسکن متوقف شده است.
معدود اعتبارات در جریان مانند اوراق مسکن نیز نه‌تنها تاثیر چندانی بر افزایش قدرت خرید مردم به‌جا نگذاشته‌اند که گاهی با بالا رفتن حبابی قیمت‌هایشان عملا به بازار ناخوش مسکن ایران التهابات جدیدی را تحمیل کرده‌اند.

مشخص نیست اگر وضعیت بورس و بازارهای سرمایه‌ای کشور در طول ماه‌های آینده نیز مانند آنچه در ماه‌های گذشته رفته تیره و تار باقی بماند آیا دولت همچنان روی آنها حساب ویژه‌ای باز خواهد کرد یا ترجیح می‌دهد مانند گذشتگان خود بانک را بر بورس اولویت دهد.