ضرورت درک درست از مدرنیته

مدیریت بهره‌برداری از مجتمع‌های تجاری و تفریحی، دانش نوپایی است که در جهان سابقه طولانی ندارد چرا که مجتمع‌های تجاری و تفریحی یکی از محصولات دنیای مدرن‌ هستند. پیشرفت جامعه شهری تحولاتی را در سازمان‌های اقتصادی از جمله روابط دادوستد شهری به وجود آورده است. به دنبال این تحولات، زیرساخت‌های سازمان اقتصادی هم دستخوش تغییر و تبدیل شد. از این رو اگر با همان شیوه و اسلوب بازار سنتی سراغ مجتمع‌های تجاری و تفریحی که پدیده عصر مدرنیته است برویم بی‌تردید در مدیریت بهره‌برداری آسیب‌های فراوانی خواهیم دید.

اگر سرمایه‌گذار با پدیده نوین تغییر و تبدیل ارزش‌ها آشنا باشد می‌تواند برای استفاده بهینه از ظرفیت‌های پیدا و پنهان مجتمع تجاری و تفریحی راهکارهای فراوانی ضمن مشاوره با خبرگان این حوزه بیابد و خود را در تنگنا و حصار سنت‌های بهره‌برداری نظام سنتی گرفتار نبیند. سرمایه‌گذاری که در ایران درصدد ساخت مال برآمده است باید بداند که مال نیاز به مدیریت بهره‌برداری دارد و بیش از آنکه به فکر مدیریت بازاریابی و فروش باشد باید ساختاری نظام‌مند برای مدیریت بهره‌برداری آن براساس اصول استاندارد و با توجه به شرایط اقلیمی و محیطی تعریف و تدوین شود تا بر این اساس امکان بهره‌برداری درست و شایسته نیز فراهم شود.

دوگانگی رفتار فردی مدیر با رفتارهای مدرن

مهم‌ترین عارضه و آسیبی که در مراکز تجاری مدرن دیده می‌شود دوگانگی موجود میان رفتارهای فردی سرمایه‌گذار با رفتارهای مدرن موجود در جهان جدید است. برخی از سرمایه‌گذاران با بنیادهای تحول در دنیای مدرن آشنا نیستند به همین دلیل گرچه در مدرنیزاسیون با تحولات دنیای مدرن همراهند و به مجتمع‌های تجاری و تفریحی مدرن روی می‌آورند اما از سوی دیگر هنوز به درک درستی از مدرنیته و ضرورت نظام تحول جهان جدید پی نبرده‌اند.

این عدم انطباق سبب شده تا دو نوع رفتار متفاوت پدید آید. از یک سو سرمایه‌گذار بر آن است تا جامعه شهری خود را همراه با کلانشهرهای بزرگ دنیا همراه کند و از سوی دیگر چون این نیاز بنیادین در جان او نفوذ نکرده و درونی نشده است با همان شیوه سنتی می‌خواهد به بهره‌برداری مناسب نیز دست یابد. این دو نوع رویکرد متفاوت سنتی و مدرن سبب می‌شود که سرمایه‌گذار در میانه دنیای جدید و دنیای قدیم قرار بگیرد. بنابراین نمی‌تواند به نتیجه دلخواه برسد چرا که هر پدیده دارای خاستگاه و اسلوب و شیوه مخصوصی است و نمی‌توان پدیده مدرن را با اسلوب قدیمی تبیین کرد. از این رو یکی از گرفتاری‌های موجود در شیوه مدیریت مجتمع‌های تجاری و تفریحی نوع نگاه سنتی کارفرما و سرمایه‌گذار در برابر پدیده مدرنی به نام مراکز تجاری جدید است که به دلیل رشد و توسعه کلان شهرها به ناگزیر به این سمت و سو رفته است.

سنت در برابر مدرنیته

رویارویی سنت و مدرنیته در مراکزخرید مدرن در بخش تولید، توزیع ، بازاریابی و فروش خود را نشان می‌دهد. نظام سنتی فروش قابلیت تبدیل به گزاره جدید را داراست اما برخی از صاحبان مراکز خرید مدرن بدون توجه به این مهم نظام تازه‌ای در فروش راه می‌اندازند که با اصل بهره‌برداری مغایرت دارد. در این تبدیل و تغییر سیستم فروش وضعیت بهتری می‌یابد اما برخی از مالکان، واحدهای تجاری را در اختیار کسانی می‌گذارند که هیچ نسبتی با بازار و بازاریابی و مشتری ندارند و صرفا بر پایه بازگشت سرمایه اولیه و سود حداکثری میل به  خرید دارند. پزشک پولداری که یک یا چند واحد تجاری می‌خرد نه اهل بازار است و نه شناختی از بازار دارد، او به فکر سرمایه‌گذاری است. 

این شیوه فروش که در امتداد نظام فروش سنتی نیست سبب دوگانگی و جدایی بازار و بحران مدیریت می‌شود. به همین خاطر کشورهای در حال توسعه هم بازار سنتی را از دست داده‌اند و هم نتوانستند بازاری براساس استانداردهای بازار مدرن جهان برپا کنند. از این رو بهره‌برداری نامناسب از مراکز خرید موجب جدایی رابطه طبیعی میان تولید‌کننده، خرده‌فروش و مصرف‌کننده می‌شود و این مسئله در درازمدت بر ساختار بازار لطمه می‌زند.

مدیریت ایرانی مراکزی با هویت غیرایرانی

در سال‌های اخیر سرمایه‌گذاران زیادی اعم از دولتی و خصوصی امکان سرمایه‌گذاری در بخش مال‌ها را فراهم کردند تا بدین ترتیب ضمن همگامی با تحولات عصر جدید بتوانند آینده مالی خوبی برای خود رقم زنند. اما این مهم آن چنان که باید و شاید به دلیل نبود مدیریت درست بهره‌برداری از مال ومراکز تجاری مدرن در بخش دولتی و حتی خصوصی اتفاق نیفتاد چرا که هنوز بسیاری از ابهامات و سوالات در مدیریت بهره‌برداری بدون پاسخ مانده است و سرمایه‌گذار نمی‌داند آیا رویکرد او به مال‌ها مانند رویکرد او به پاساژهاست یا اینکه این سیستم دارای ساختار نظام مدیریتی متفاوتی است که باید در استراتژی تولید تعریف و تبیین شود.

از آنجا که مدرنیسم در ایران همواره به شکل ابتدایی و ناقص و به‌صورت الگوبرداری و شبیه‌سازی اجرا می‌شود و کمتر نسبت درستی با مدرنیته و ساختار‌های بنیادین فکری و فلسفی دارد آنچه اتفاق می‌افتد دارای پارادوکس اندیشگی است. در بسیاری از مال‌ها که حتی توسط بخش دولتی و حکومتی مدیریت و اداره می‌شوند نسبت درستی میان عینیت و ذهنیت حقیقی وجود ندارد یا حتی در مدیریت بهره‌برداری به دلیل الگوبرداری از سیستم مدیریت ایرانی امکان بهره‌وری مناسب از امکانات مال‌ها دیده نمی‌شود.

استانداردهای روز دنیا

در تهران بیش از چندین مال کوچک و بزرگ طی سال‌های اخیر راه‌اندازی شده‌اند که صاحبان این مال‌ها نتوانسته‌اند موفقیت مالی خوبی در این کسب‌و‌کار به دست آورند زیرا بدون اینکه در باره ضرورت اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی پژوهشی صورت گرفته باشد بخش زیادی از سرمایه‌های دولتی و خصوصی به این سمت و سو سرازیر شده است و این سرمایه‌ها در مدت زمان مشخص و تعیین شده نه تنها برنگشته بلکه ضرر و زیان‌های زیادی را به همراه داشته است و این همه نشان از نبود مدیریت بهره‌برداری مال‌ها در ایران است.

مشکل مدیریت مال در ایران فقط منحصر به فضای بازاریابی یا راه‌اندازی نیست، این مشکل در همه ساختارها اعم از طراحی و تولید و توزیع نمایان است. اگر امروز برخی از مال‌ها با چراغ روشن پذیرای مشتریان و همشهری‌های خود هستند دلیل رونق نیست، بلکه مالکان برای اینکه بتوانند تصویر درستی از مال در ذهن مردم ایجاد کنند حاضر شدند یارانه‌های کلانی برای روشن ماندن چراغ مال هزینه کنند.

در صورتی که در دنیا مدیریت بهره‌برداری مال‌ها براساس استانداردهای جهانی تعریف می‌شود. شاید یکی از مشکلات مهم مدیریت مال راه‌اندازی فروشگاه‌های کوچک و بزرگ بدون واگذاری است، چیزی که در ایران کمتر دیده شده است چون همه مالکان مال‌ها در ایران می‌خواهند مرکزی را ساخته و آن را واگذار کنند. آیا به‌راستی مال‌ها فروختنی‌اند یا اینکه باید با رعایت اصول استاندارد بازار روز جهان مدیریت شوند؟