سرقفلی، معامله‌ای قدیمی که هنوز طرفدار دارد

قرارداد سرقفلی متفاوت‌تر از قراردادهای خرید، اجاره یا رهن است. در واقع در بحث سرقفلی موضوع واگذاری حق استفاده از فضای مغازه یا ملک تجاری مطرح است، نه خریدوفروش یا اجاره و رهن. در حال حاضر، دو نوع قرارداد سرقفلی در معاملات املاک وجود دارد؛ سرقفلی واقعی و سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه مصوب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356.

در هر کدام از سرقفلی‌های عرفی و قانونی قراردادها تعریف متفاوتی از هم دارند. در سرقفلی واقعی، مستاجر در همان ابتدا حقی را بابت اجاره فضای کسب‌و‌کار به مالک می‌پردازد که این سرقفلی در عرف و در قانون تعاریف بسیار متفاوتی از هم دارند. در تعریف قانونی، سرقفلی واقعی در واقع مالک حق اجاره را به مستاجر می‌دهد.

در حالت دیگر مالک حق اجاره سرقفلی این ملک را به فرد دیگر ندارد و در حالتی دیگر از تعریف قانونی آن حتی اگر قرارداد سرقفلی بین مالک و مستاجر تمام شد، باز هم مالک تنها می‌تواند به مستاجر قبلی حق سرقفلی را واگذار کند که این قانون مصوب سال 56 است. اما در عرف، سرقفلی مبلغی است که مالک از هر مستاجری بابت استفاده از فضای ملک تجاری دریافت می‌کند.

این تعریف از سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 آمده، چند دلیل دارد که مهم‌ترین آن حمایت دولت از مستاجران املاک تجاری است. ثبات در فضای کسب‌و‌کار از مزایای دیگر این قانون است، اینکه مستاجران املاک تجاری بتوانند از امنیت شغلی نسبی برخوردار باشند و در برنامه کسب‌و‌کار خود برنامه بلند‌مدت داشته باشند.

در این قانون مستاجر حق واگذاری امتیاز سرقفلی را داشت، نه مالک. بنابراین، مالکان به این نتیجه رسیدند که فروش سرقفلی در بدو اجاره صرفه اقتصادی بیشتری دارد و بعدها در اصلاح این قانون موضوع واگذاری سرقفلی به غیر ‌با اخذ رضایت مستاجر مطرح و تصویب شد. این اقدام برای مالکان دو حسن اقتصادی داشت؛ اینکه برای واگذاری و فروش به اخذ پایان کار از شهرداری نیازی نیست و مالک بعد از واگذاری هم اختیار ملک خود را داشت و بر ملک تجاری خود مسلط می‌شد.

بسیاری از مردم همواره تصورشان این است که سرقفلی قرارداد پیچیده‌ای است که نه مالک بعد از این معامله احساس مالکیت 100 درصد بر ملک خود دارد و نه مستاجر از اخذ این امتیاز سود می‌کند، اما برخلاف تمام این تصورات، سرقفلی معامله‌ای است که هر چند از شرط و شروط نحوه واگذاری آن سال‌های بسیاری می‌گذرد، اما باز هم بازاری‌های زیادی طرفداران این نوع قرارداد و معامله هستند.

مستاجر با اخذ سرقفلی یک ملک تجاری در واقع یک پنجم ارزش واقعی ملک را می‌پردازد و از طرف دیگر، سرقفلی باید به ارزش روز پرداخت شود، حال اگر مستاجر یا مالکی 10 سال گذشته قرارداد سرقفلی را منعقد کرده باشد، در زمان پرداخت باید هزینه را به ارزش روز بپردازد، حال هر چقدر که از میزان ارزش سرقفلی کم یا به ارزش آن اضافه شده باشد، باید همان مبلغ روز پرداخت شود.

از طرفی دیگر، تمامی املاک تجاری قابلیت فروش را ندارند و در این قراردادها گزینه‌ای دیگر جز سرقفلی وجود ندارد. برای مثال در پاساژی که غرفه‌های آن از هم تفکیک نشده است؛ امکان فروش وجود ندارد و تنها راه معامله واگذاری سرقفلی است.

هر چند در قانون مصوب سال 56 مدت زمان شامل معاملات سرقفلی نمی‌شد اما در قانون جدید مصوب 76 معمولا مدت زمان قراردادها یک ساله است و نه مالک و نه مستاجر قراردادهای بلند‌مدت را نمی‌پسندند. با تمام اینها به‌عنوان کارشناس دعاوی ملکی معتقدم برخلاف آنچه که تصور می‌شد واگذاری سرقفلی به نفع مالک نیست، اتفاقا قرارداد سرقفلی را به مستاجران توصیه نمی‌کند زیرا سرقفلی تمام اختیارات مستاجر را محدود می‌کند این در حالی است که در قراردادهای اجاره مستاجران اختیارات بیشتری دارند.

نکته‌ای که در قراردادهای سرقفلی بسیار اهمیت دارد این است که ارزش سرقفلی هرچند تحت تاثیر منطقه ملک تجاری است اما نکته‌های اجتماعی مانند خوش برخوردی مالک یا اعتبار مالک در بازار در افزایش و کاهش ارزش سرقفلی بسیار تاثیر‌گذار است و سرقفلی اقتصادی است که براساس شخصیت و اخلاق مالک ارزش‌گذاری و نرخ‌گذاری می‌شود.

* کارشناس دعاوی ملکی