تیغ دو لبه مالیات مسکن

کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی مهم‌ترین بحث اقتصاد مقاومتی است و مسئولان و کارشناسان اقتصادی عملیاتی‌ترین گزینه‌ای را که می‌تواند جایگزین پول نفت باشد درآمدهای مالیات می‌دانند. از این رو از امسال مالیات‌های جدیدی از جمله مالیات بر ساخت‌و‌ساز از بساز و بفروش‌ها و سازندگان مسکن اخذ شود. عده‌ای معتقدند این سیاست دوره رکود مسکن را طولانی‌تر می‌کند و اخذ مالیات از صاحبان صنعت ساختمان باعث افزایش هزینه‌های ساخت و در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود.

براساس اصلاحیه ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، قانون مالیات بر درآمد ساخت و فروش مسکن قرار است از امسال اجرایی شود و این می‌تواند محل درآمد قابل توجهی برای دولت محسوب شود، هر چند در حال حاضر با رکود سه ساله بازار مسکن میزان ساخت‌و‌ساز بسیار کاهش یافته، اما با توجه به رشد جمعیتی کشورمان و میزان تقاضا، بازار مسکن سالانه به یک تا یک‌ونیم میلیون واحد مسکونی نیاز دارد که تمام این تعداد واحد مسکونی مشمول مالیات خواهند شد.

در حالی که مالیات بر ساخت مسکن با توجه به گستردگی آن می‌تواند درآمد قابل توجهی برای دولت داشته باشد اما انبوه‌سازان معتقدند این سیاست به نفع بازار مسکن نیست و افزایش هزینه‌های ساخت، میزان اشتغال و توسعه پایدار این صنعت را کاهش می‌دهد.

مالیات مسکن، ضد رونق است

در دوره برنامه سوم توسعه سازوکار مالیات بر تولید مسکن به‌گونه‌ای بوده که سازنده مشمول مالیات‌های سنگین می‌شد، به طوری بساز و بفروش‌ها اگر بیشتر از دو یا سه واحد مسکونی احداث می‌کردند، ۵۰ درصد درآمد خود را باید مالیات می‌دادند. اما در ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۸۰ نرخ مالیات تعدیل و مالیات بر ساخت مسکن هم گنجانده شد. طبق این قانون سازنده مسکن علاوه بر مالیات نقل و انتقال، معادل ۱۰ درصد ارزش اعیانی ملک را به‌عنوان مالیات بر تولید پرداخت می‌کند و مشمول مالیات دیگری نمی‌شود. تا سال گذشته هم همین قانون جریان داشت، اما قرار است با اجرای اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم از ابتدای سال ۹۵ این روال تغییر کند.

در اصلاحیه قانون مالیات‌ها، ماده ۷۷ بازنگری شده و فعالیت ساخت و فروش مسکن به‌عنوان یک حرفه تلقی شده که این حرفه مانند سایر مشاغل مشمول اخذ مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم قانون مالیات‌های مستقیم و نرخ‌های مندرج در ماده ۱۳۱ شده است. دولت براساس قانون، یک بار ۱۰ درصد مالیات علی‌الحساب می‌گیرد و سپس عملکرد را محاسبه و مالیات نهایی را اخذ می‌کند، به این صورت که سازنده باید قیمت خرید زمین، هزینه‌های ساخت و درآمدش از فروش واحدهای مسکونی را به دولت اعلام کند. پس از کسر هزینه‌کرد از درآمد، مبلغ مابه‌التفاوت به دست آمده که همان سود سازنده است، بخشی از آن مشمول معافیت مالیاتی می‌شود و مابقی آن تا ۲۵ درصد مشمول مالیات می‌شود.

احمد جوکار، کارشناس بازار مسکن در گفت وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه مالیات اثر تورمی در بازار مسکن می‌گذارد، گفت: با افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت نهایی مسکن هم افزایش می‌یابد.

وی اظهار داشت: وقتی بازار یا صنعتی در رکود است، دولت باید با سیاست‌های تشویقی، سرمایه‌گذاران را ترغیب به افزایش سرمایه‌گذاری و عرضه کند تا دوره رکود کاهش یابد و بازار وارد رونق شود اما در حالی که بازار مسکن کشورمان سومین سال رکود را هم پشت سر گذاشته و بازار هم علائم قوی از افزایش معاملات نشان نمی‌دهد، دولت سیاست مالیاتی اجرا می‌کند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: بازار مسکن در حال حاضر دیربازده است و ساخت‌و‌ساز انبوه به‌طور متوسط سه سال طول می‌کشد که با توجه به تورم و خواب سرمایه در این صنعت، اگر انبوه‌سازها این حجم سرمایه را در بانک سپرده‌گذاری کنند سود بیشتری خواهند داشت و مالیاتی هم بابت این سود نمی‌پردازند.

وی با بیان اینکه سیاست مالیاتی ضدرونق است، گفت: مالیات بر ساخت و فروش مسکن دوره رکود را افزایش می‌دهد و شاید درآمد مستقیمی برای دولت داشته باشد، اما با ادامه رکود بازار مسکن، بازاری که 200 صنعت وابسته به آن هستند، چرخ‌های تولید نمی‌چرخد و میزان بیکاری رشد پیدا می‌کند و به طور غیرمستقیم هزینه‌های زیادی روی دوش دولت می‌گذارد.

بساز بفروش‌ها از سود 40 درصدی باید مالیات بدهند

طبق گزارش‌های رسمی سازمان نظام مهندسی از تحقیقاتی که در سال 91 انجام شده، بساز و بفروش‌ها و سازندگان حداقل بین 35 تا 40 درصد از این کسب‌و‌کار سود می‌کنند و به عبارت دیگر بیشترین سود صنعت ساختمان ازآن این قشر می‌شود البته هر چند در دوره رکود که فروش کاهش می‌یابد از قیمت مسکن هم کم می‌شود اما این به معنای زیان بساز بفروش‌ها نیست، بلکه سود نهایی کاهش پیدا می‌کند اما نظر دولت این است که سازندگان مسکن هم دارای یک حرفه هستند و باید مانند سایر شاغلان مالیات بپردازند.

کامران ندری، کارشناس مسائل سیاسی در گفت وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه مالیات عملیاتی‌ترین گزینه برای جایگزینی درآمدهای نفتی و کاهش وابستگی به نفت است، گفت: فعالان صنعت ساخت‌و‌ساز هم مانند سایر مشاغل باید موظف به پرداخت مالیات شوند و این می‌تواند حتی سیاست تشویقی برای فعالان این حوزه باشد.

وی ادامه داد: برای مثال دولت می‌تواند از مالیات به‌عنوان ابزاری برای رقابتی‌تر کردن بازار استفاده کند به این صورت که ساختمان‌های ساخته شده از مصالح ساختمانی ایمن‌تر و ساختمان‌هایی که مقررات ملی در ساخت آن بیشتر رعایت شده از پرداخت مالیات معاف شوند البته باید فکری برای جنبه‌های رانتی آن هم کرد.

ندری با بیان اینکه در دهه اواسط 80 تا اوایل سال 90 ساخت‌و‌ساز در مسکن یکی از پرسود‌ترین بازارهای کشور تلقی می‌شد، گفت: معتقدم این قانون در دوره رونق جنبه اجرایی دارد و می‌تواند محل درآمد قابل توجهی برای دولت محسوب شود و پیش‌بینی مسئولان هم این است که بازار مسکن در طول یک سال آینده وارد دوره رونق شود.

* ارتباط با کارشناس: nazila.mahdiani@gmail.com