این بازار تاب ندارد

در یکی دو سال اخیر یکی از مباحث مطرح در بخش مسکن، موضوع اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی بوده است. این در حالی است که چند روز پیش معاون وزیر راه و شهرسازی از اجرای این قانون در سال 95 خبر داد. اما باوجود اینکه دولت پیگیر اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، این قانون مخالفانی دارد؛ مخالفانی که معتقدند در کشور ما اجرای این قانون شدنی نیست. استدلال مخالفان این است در شرایطی که رکود بر معاملات مسکن حاکم است، اجرای قانون مذکور اجحاف به تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران است.

مخالفان بر این باورند باوجود اینکه انبوه‌سازان و سازندگان مسکن تمایل به فروش خانه‌های خود دارند و خواب سرمایه برای آنها مانند سم است، اما عملا خریداری وجود ندارد که خانه‌های تازه ساخته شده را خریداری کند. البته برخی کارشناسان و صاحبنظران معتقدند در صورتی که روال عادی در مورد تولید مسکن وجود داشته باشد و رونق به بازار خریدوفروش مسکن بازگردد، بتوان این قانون را با تدابیر لازم اجرا کرد.  «فرصت امروز» در این گزارش اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را مورد بررسی قرار داده است.

***

علی عندلیبی:

اخذ مالیات از خانه‌های خالی ضربه به سرمایه‌گذاران است

علی عندلیبی، دبیر انجمن انبوه سازان استان همدان و مدیرعامل گروه ساختمانی اسکان بشر معتقد است در شرایطی که معاملات مسکن راکد است، اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی ضربه به سرمایه‌گذاران است و باید برای اجرای آن حساب انبوه‌سازان و سازندگان مسکن را از سایر افراد جدا کرد.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی در سال جاری قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اجرایی می‌شود. به نظر شما اصولا این قانون در کشور ما قابلیت اجرا دارد؟

اگر از دیدگاه انبوه‌سازی به این موضوع نگاه کنیم این اقدام منطقی نیست، زیرا انبوه‌سازی که اقدام به تولید مسکن می‌کند برای فروش این کار را انجام می‌دهد و در شرایطی که مسکن او خریداری نمی‌شود، اگر ملزم شود که مالیات هم پرداخت‌ کند، اجحاف در حق تولیدکننده است. در واقع در چنین شرایطی این اقدام مغایر با اصل حمایت از تولیدکننده است، زیرا خالی ماندن خانه‌ها اقدامی تعمدی از سوی انبوه‌سازان و سازندگان نیست و به دلیل نبود مشتری بخش عمده‌ای از خانه‌های تازه ساخته شده خالی مانده‌اند. در این شرایط سوال این است که در صورت اخذ مالیات از خانه‌های خالی موضوع حمایت از سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان چه می‌شود؟

به نظر من برای اینکه اجحافی در حق سازندگان و تولیدکنندگان نشود، اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نباید شامل حال خانه‌های سند دست اول باشد، زیرا برای سرمایه‌گذاران اصلا منطقی نیست که خانه بسازند و آن را خالی نگه دارند. به اعتقاد من در این شرایط اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی ضربه به سرمایه‌گذاران است.

بنابراین شما معتقدید که با توجه به رکود حاکم بر معاملات مسکن، اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی عادلانه و صحیح نیست؟

اجرای این قانون مانند آن است زمانی‌که یک فرد در حال غرق شدن است به جای اینکه دست او را بگیریم تا نجات پیدا کند شرایطی را فراهم کنیم که غرق شود. مسئولان و دولتمردان باید به این موضوع توجه داشته باشند که خواب سرمایه برای سازندگان مسکن مانند سم است. این در حالی است که رکود موجود در جامعه، عدم وجود نقدینگی و عدم ارائه تسهیلات بانکی با سودهای پایین مشکلات تولیدکنندگان مسکن را مضاعف کرده است.

تولیدکنندگان مسکن از این بابت که خانه‌های آنها به فروش نمی‌رود، دچار مشکلات بسیاری هستند و در این شرایط نمی‌توانند مالیاتی را بابت خانه‌های خالی خود پرداخت ‌کنند. به نظر من برای اینکه اجحافی انجام نشود، باید در رابطه با اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی حساب انبوه‌سازان و سازندگان مسکن را از سایر افراد جدا کنند.

عده‌ای از مالکان و صاحبان خانه‌ها به این امید که خانه خود را با قیمت بالاتری اجاره بدهند یا بفروشند آن را خالی نگه می‌دارند. اگر قرار باشد قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اجرایی شود، دولت باید چه آلترناتیوی را برای این دسته از افراد در نظر بگیرد تا به اجاره دادن یا فروش خانه‌های خود ترغیب شوند؟

ابتدا باید این موضوع را بررسی کرد که دلیل این موضوع که برخی افراد ترجیح می‌دهند خانه خود را خالی نگه دارند، چیست. برای بررسی این موضوع هم باید به این مسئله توجه کنیم که در قوانین مربوط به موجر و مستاجر و قوانین مالیاتی چه مشکلاتی وجود دارد که افراد چنین رفتاری را در پیش می‌گیرند. به نظر من باید در رابطه با این موضوع آسیب‌شناسی انجام و در راستای رفاه عمومی برنامه‌ریزی شود. شاید بهتر باشد در این زمینه از تجربیات دیگران استفاده و این موضوع را بررسی کنیم کشورهایی که در این زمینه موفق بوده‌اند از چه راهکارهایی استفاده کرده‌اند.

***

کسری امیری راد:

سازندگان چوب رکود بازار مسکن را می‌خورند

کسری امیری راد، عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان مرکزی و مدیرعامل شرکت لجور بتن اراک معتقد است نباید به این دلیل که رکود بر بازار مسکن حاکم است و خریداری برای خانه‌های ساخته شده وجود ندارد، سازندگان مجبور به پرداخت مالیات شوند.

به نظر شما اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کشور ما امکان‌پذیر است یا خیر؟

نکته مهم این است که آماری که در مورد تعداد خانه‌های خالی وجود دارد، اصولاً غلط است. علت این است که پیش از این مردم یک سری از خانه‌هایی را که مستاجر و ساکن داشت، خالی اعلام می‌کردند، زیرا خانه خالی مالیات نداشت اما خانه دارای مستاجر مالیات داشت. موضوع دیگر این است که برخی از خانه‌ها به خصوص در شهرهایی مانند تهران خانه‌های خوابگاهی است و ممکن است افرادی که در سایر شهرها سکونت دارند، مدت کوتاهی هم در شهری مانند تهران و در این خانه‌ها سکونت داشته باشند.

این خانه‌ها در آمار خانه‌های خالی قرار می‌گیرند، اما در واقع خانه خالی نیستند و مورد استفاده قرار می‌گیرند. بنابراین آماری که برای تعداد خانه‌های خالی بیان می‌شود، صحیح نیست و کمتر از میزانی است که ذکر می‌شود. اصولاً در شهرهایی مانند تهران امکان این موضوع که اثبات شود یک خانه خالی است یا خیر، وجود ندارد و خط قرمزی برای اینکه مشخص کنیم چه خانه‌هایی به‌عنوان خانه‌های خالی تلقی می‌شوند، وجود ندارد.

در سایر کشورهای دنیا چه رویه‌ای در مورد اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد؟

در دنیا مالیات از خانه‌های خالی به این دلیل اخذ می‌شود که از احتکار خانه جلوگیری به عمل ‌آید تا خانه‌ای که ساخته می‌شود، وارد بازار ‌شود. اما در کشور ما در شرایطی که یک سازنده سه سال پیش خانه‌ای را ساخته و خریداری برای آن وجود ندارد، دولت نباید مالیاتی را از این بابت دریافت کند.

دریافت مالیات از خانه‌های خالی در کشورهایی امکان اجرا دارد که بازار مسکن منطقی دارند و سازنده ملزم به آن است که خانه خود را به فروش برساند و مصرف‌کنندگان در انتظار خرید خانه‌های ساخته شده هستند. در کشور ما سازندگان و انبوه‌سازان تمایل به فروش خانه‌های ساخته شده دارند، اما خریداری وجود ندارد.

بنابراین شما معتقدید در شرایطی که رکود بر بازار مسکن حاکم است، اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی قابلیت اجرا ندارد؟

اولاً اجرایی نیست و ثانیاً منطقی نیست. در واقع نباید به این دلیل که رکود بر بازار مسکن حاکم است و خریداری وجود ندارد، سازنده مجبور به پرداخت مالیات شود. در عین حال نکته‌ای که باید به آن توجه داشته باشیم این است که طبق استانداردهای بین‌المللی باید بین 4 تا 7درصد خانه خالی داشته باشیم.

اگر روزی مشکلات موجود برطرف شود، آمارگیری شکل صحیح و درستی داشته باشد و استاندارد بین‌المللی در مورد میزان خانه‌های خالی رعایت شود، در مجموع اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی منطقی خواهد بود یا خیر؟

ما باید بتوانیم روالی را پیش‌بینی کنیم که عرضه و تقاضا منطقی شود و اگر بازار مسکن هم رونق پیدا کند ما باید کاری کنیم که موضوعی به نام احتکار اتفاق نیفتد. اگر تولید مسکن روال منطقی داشته باشد اصلاً دلیلی برای احتکار وجود نخواهد داشت و هیچ‌گاه احتکاری صورت نمی‌گیرد که بخواهیم برای جلوگیری از آن قانونی بگذاریم.

اشاره کردید که باید تولید مسکن روال منطقی داشته باشد. به زعم شما در حال حاضر روال منطقی در مورد تولید مسکن در کشور ما وجود دارد؟

خیر، تولید مسکن روال منطقی ندارد. در حال حاضر احداث مسکن تعطیل است و بسیاری از پروژه‌ها اصولاً توجیه اقتصادی ندارد.

***

اسحاق رحمانیان:

دولت نباید الزامی برای مالکان خانه‌ها به وجود آورد

اسحاق رحمانیان، کارشناس بازار مسکن معتقد است در شرایطی که دولت هیچ گونه همراهی با مالکان خانه‌ها نداشته‌ است، نباید این الزام را به وجود بیاورد که حتماً مالکان خانه‌های خود را اجاره دهند یا اینکه الزام به فروش خانه‌های خود داشته باشند.

از مدت‌ها پیش اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطرح است و در شرایطی که قرار است در سال جاری اجرایی شود، همچنان موافقان و مخالفانی دارد. به زعم شما این موضوع تا چه اندازه محتمل است که قانون مذکور در کشورمان اجرایی شود؟

در جایی این ادعاها و اجرای قانون مذکور می‌تواند مؤثر باشد و جایگاه داشته باشد که دولت برای مالکان خانه‌ها کمترین زحمت را کشیده باشد. در واقع زمانی اجرای قانون مالیات از خانه‌های خالی نافذ خواهد بود که دولت در تهیه این خانه‌ها برای مردم زحمتی را متقبل شده باشد. دولت هیچ‌گونه همراهی با مالکان خانه‌ها نداشته‌ است اما این الزام را به وجود می‌آورد که حتماً مالکان خانه‌های خود را اجاره دهند یا اینکه الزام به فروش خانه‌های خود داشته باشند.

این در حالی است که بسیاری از مستاجران به‌ویژه زوج‌های جوان به دنبال اجاره آپارتمان‌هایی با قیمت بسیار پایین هستند و در عین حال قدرت خرید مردم برای مسکن نیز کاهش یافته است و اگر قرار باشد تسهیلات بانکی برای خرید مسکن باز هم افزایش پیدا کند، باید نسل بعدی اقساط آن را پرداخت ‌کنند.

به زعم شما در این رابطه می‌توانیم از تجربیات سایر کشورها  الگوبرداری کنیم؟

البته در سایر کشورها قوانینی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد اما در این کشورها دولت در تهیه خانه‌ها انواع و اقسام کمک‌ها و مساعدت‌ها را انجام می‌دهد و به همان نسبت مالیات هم دریافت می‌کند.

شاید هدف دولت از اجرای این قانون آن باشد که قیمت‌ها را به این شکل کنترل کند یا اینکه رونق را به معاملات مسکن بازگرداند. نظر شما در رابطه با این موضوع چیست؟

اگر این‌طور باشد هیچ‌کس اقدام به ساخت‌و‌ساز مسکن نمی‌کند و سرمایه خود را در بانک‌ها قرار می‌دهد و بدون زحمت و دردسر سود دریافت می‌کند.

اگر فرض را بر این بگیریم که روزی شرایطی مهیا شود که امکان اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود داشته باشد، به نظر شما بهتر و مناسب‌تر است که مالیات اخذ شده در چه راهی مصرف شود؟

اگر قرار به چنین کاری باشد، باید یک سازمان ایجاد شود و مالیات‌ از خانه‌های خالی را دریافت کند و آن را صرف بهینه‌سازی همان مناطق کند. در واقع باید مالیات اخذ شده از خانه‌های خالی به شکل منطقه‌ای هزینه شود.

ارتباط با نویسنده: elmira.akrami@gmail.com