ادامه رکود همراه با افزایش قیمت

فصل خریدوفروش مسکن و بازار اجاره در سال آینده از اواسط اردیبهشت ماه شروع می‌شود و مشاوران املاک فروردین را ماه خاموش این بازار می‌دانند. حال در این روزها عده‌ای که تقاضای موثر دارند، یعنی کسانی که سرمایه خرید خانه را دارند، در حال بررسی و تحلیل بازار مسکن در سال آینده هستند؛ اینکه در یک ماه باقیمانده از سال اقدام به خرید مسکن مورد نظر خود بکنند یا اینکه به صرفه‌تر است خرید خود را به سال آینده موکول کنند. از آنجایی که برای دولت و وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی این بخش، فرصتی باقی نمانده تا در سال جاری برنامه‌ای را در جهت تقویت عرضه یا تقاضا به سرانجام برسانند، بنابراین ادامه رکود بازار مسکن در سال آینده پیش‌بینی می‌شود، اما با وجود آنکه قانون اقتصاد از کاهش قیمت در دوره رکود می‌گوید حتی دولت هم از افزایش قیمت مسکن در سال آینده خبر داده است. 

از سویی دیگر، تمام بازارها به طور سنتی در اسفندماه و در روزهای پیش از عید با گرانی و افزایش قیمت مواجه می‌شوند و بازار مسکن هم جدای از این قاعده نیست و از آنجایی که پروسه خرید معمولا چیزی حدود یک تا سه هفته به طول می‌انجامد، احتمال اینکه بخشی از تقاضای موثر به سال بعد موکول شود، وجود دارد. کارشناسان معتقدند این تقاضایی که در بازار مسکن به وجود آمده مختص دهک‌های میانی است که با سر آمدن انتظارشان برای تاثیر سیاست‌های مسکنی دولت در تعدیل قیمت‌ها به سمت بازار سرازیر می‌شود و سایر دهک‌های پردرآمد و دهک‌های ضعیف تاثیری در میزان تقاضای بازار نمی‌گذارند، البته مسئولان مسکنی دولت هم پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها را برای سال آینده دارند اما نه افزایش قیمت جهشی و انفجاری.

قیمت خانه دهک‌های متوسط افزایش می‌یابد

تا سال 86 مسکن بازار آرامی داشت تا اینکه یکباره با سونامی افزایش قیمت مواجه شد. از سال 86 به بعد هر چند در مقاطعی قیمت ملک کاهش یافت اما همچنان روند صعودی در پیش گرفت تا اینکه از نیمه دوم سال 91 به رکود مبتلا شد و همه چه متقاضیان و چه فروشندگان، بساز بفروش‌ها و انبوه‌سازان منتظر اقدامات دولت برای خروج مسکن از رکود بودند و صندوق زمین و ساختمان و مصوبه وام 50 میلیون تومانی را می‌توان از قدم‌های کوچک دولت برای افزایش تقاضا و عرضه داشت چراکه نه سیاست صندوق‌های زمین و ساختمان حجم انبوهی از مسکن را وارد چرخه تولید و فروش کرد و نه وام 50میلیون تومانی اجرایی شد و تمام عوامل دست‌به‌دست دادند که سایه رکود همچنان برسر بازار مسکن و صنعت ساختمان مستدام باشد.

محمد علی پورشیرازی، کارشناس مسکن و عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در گفت و گو با «فرصت امروز» با بیان اینکه در 10 سال اخیر سیاست غلط دولت‌ها مسکن را از کالاهای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرد، گفت: در همه جای دنیا مسکن یک کالای مصرفی است و نه یک کالای سرمایه‌ای. ما در 10 سال اخیر مسکن را به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده‌ایم که تغییر سیاست‌ها برای بخش مسکن فاجعه‌ای بود.

وی با بیان اینکه مسکن مهر می‌توانست بخش عمده‌ای از گرفتاری‌های دولت را در این حوزه رفع کند، ادامه داد: مسکن مهر طرح درستی بود و طرح مسکن مارشال آلمان هم همین طرح مسکن مهر خودمان است، در فرانسه هم همین طرح انجام شد اما این طرح در ایران بسیار بد اجرا شد و در حال حاضر هم فاجعه‌ حاشیه‌نشینی را در محدوده شهر تهران ایجاد کرده است.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به وضعیت بازار مسکن در سال آینده گفت: قطعا رکود مسکن در سال آینده هم ادامه خواهد داشت اما در این شرایط بر خلاف قانون اقتصاد، قیمت مسکن افزایش می‌یابد. وی ادامه داد: سازندگان هیچ سودی از ساخت‌و‌ساز در حوزه مسکن در دو سال گذشته عایدشان نشده، این در حالی است که افرادی که سرمایه‌شان را در بانک سپرده‌گذاری کرده‌اند سود بیشتری نصیب‌شان شده بدون آنکه کاری انجام داده باشند، بنابراین افزایش قیمت مسکن برای سال آینده حتمی است. همچنین مجتبی بیگدلی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» هم از افزایش قیمت‌ها در سال آینده خبر داد و گفت: دولت در این مدت قیمت‌ها را سرکوب کرده بود اما در سال آینده قیمت مسکن به اندازه سود سازندگان در این دو سال دوره رکود افزایش خواهد یافت.

عواملی که مسکن را بیمار کرد

بیماری مزمن بازار مسکن از سال 86 گریبانگیر مردم و دولت شد و دولت نهم هم مسکن مهر را برای التیام و معالجه این درد تجویز کرد، تجویزی که چند سال بعد به تورم 40 درصدی دامن زد. حال با کاهش میزان ساخت‌و‌ساز و کاهش توان خرید مردم و کاهش عرضه بیماری حادتر شده است. پورشیرازی چند عامل را علت این وضعیت آشفته بازار مسکن معرفی و بررسی کرد. وی با اشاره به پروژه مسکن مهر گفت: اگر مسکن مهر هم مانند طرح مارشال آلمان به اجرا می‌رسید قطعا امروز شاهد کمبود مسکن و عدم تناسب بین عرضه و تقاضا نبودیم. مسکن باید در شهرهای کوچک تامین می‌شد تا مردم به کلان‌شهرها مهاجرت نکنند و صنایع بومی از بین نرود.

وی با اشاره به یکی دیگر از عوامل موثر در آشفتگی بازار مسکن ادامه داد: وقتی حرفه‌ای رونق پیدا می‌کند همه می‌خواهند وارد آن حرفه ‌شوند و شرایطی به وجود آمده که دکترها هم خانه‌سازی می‌کنند. در این سال‌ها خیلی‌ها انبوه‌ساز شدند اما علم و تخصص این کار را نداشتند و ورود این افراد به این حرفه مشکلات زیادی را ایجاد کرد، از جمله رکود و گرانی. در تعریف جهانی انبوه‌ساز به کسی می‌گویند که مسکن را با قیمت کم و با کیفیت بالاتر در منطقی‌ترین مکان بسازد، نه کسی که بتواند دو هزار واحد بسازد.

پورشیرازی ادغام دو وزارتخانه راه و ترابری و مسکن و شهرسازی را یکی دیگر از سیاست‌های غلط عنوان کرد که به آشفتگی بازار مسکن دامن زد و گفت: همه جای دنیا وزارت راه چهارمین وزارت کشور بعد از اقتصاد، امور خارجه و قضایی است. نگاه دو بخش راه و مسکن بسیار متفاوت از هم است، راه، کلان‌نگر و مسکن، خردنگر است و یک وزیر نمی‌تواند هر دو این سیاست را برای یک وزارتخانه پیش ببرد.

***

قیمت‌ها کمتر از تورم تغییر می‌کند

حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از پیش‌بینی این وزارتخانه در خصوص افزایش قیمت مسکن در سال آینده خبر داد. به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، حامد مظاهریان اظهار کرد: پیش‌بینی این است که سال آینده با جهش قیمتی در مسکن مواجه نخواهیم شد و قیمت‌ها حداکثر زیر منحنی تورم افزایش می‌یابد. معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه افزایش قیمت‌ها در ماه‌های آینده انفجاری نخواهد بود‌، افزود: خروج از رکود شروع شده و ما در بهمن ماه خروج از رکود مسکن را نیز خواهیم داشت ولی شیب آن بسیار ملایم خواهد بود‌.

مظاهریان با بیان اینکه چنین تغییری در نرخ‌ها افزایش قیمت محسوب نمی‌شود، گفت: اگر طبق پیش‌بینی، قیمت مسکن متناسب با تورم سال آینده یعنی حدود ۱۵درصد تغییر کند در حقیقت قیمت‌ مسکن به اندازه واقعی افزایش نیافته است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی افزود: اگر نرخ تورم ۲۰‌درصد باشد قیمت مسکن پنج درصد افزایش می‌یابد، چون یک قیمت واقعی مسکن داریم که باید تورم را از آن کم کنیم؛ براساس چنین مبنایی، پیش‌بینی ما در وزارت راه و شهرسازی این است که در سال ۹۴ افزایش شدید قیمت مسکن نداریم.