«ابریشم» در راه است

تـنـوع بخشیدن به فعالیت‌های اقتصادی در حوزه مسکن از اصلی‌ترین سـیـاسـت‌های مسئولان مسکنی دولت یازدهم است؛ بنابراین عباس آخوندی از بدو تکیه بر مسند وزارت طرح‌های جدیدی از جمله لیزینگ مسکن، رهن ثانویه و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان را در دستور کار خود قرار داد، البته طرح‌های عامه پسندانه‌ای چون افزایش وام مسکن را هم به تصویب هیات وزیران رساند تا بتواند رضایت اقشار مختلف را به سیاست‌های در پیش گرفته جلب کند. 

توجه به طرف عرضه و تقاضا به طور همزمان و با اجرای تنها یک طرح از دیگر سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی بود؛ اینکه با تصویب ارائه یک وام 50‌میلیون تومانی جهت نوسازی و ساخت مسکن توانست هم دل متقاضی و هم دل سازنده را به دست بیاورد، این وام اگر چه به مردم ارائه خواهد شد اما در نهایت طرف عرضه یا همان سازندگان را تقویت خواهد کرد. 

مسئولان اما این بار روش جدیدی از سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را به مردم معرفی کردند، آن هم راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان بود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ازجمله نهادهای مالی هستند که براساس بند(هـ) ماده (1)قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید، با مجوز از سازمان بورس تشکیل شدند و قوانین این ابزار جدید سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن اگرچه از 29 فروردین 88 در سازمان بورس تصویب شد و با بررسی مجدد در تاریخ 27 اسفند 92 به منظور مرتفع کردن برخی موانع راه‌اندازی، اصلاح شد اما در نهایت ایجاد نخستین صندوق با عنوان «نسیم» هشتم شهریورماه سال‌جاری با شعار «سقفی‌به اندازه سرمایه شما» توسط عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی و علی طیب‌نیا، وزیر اقتصاد کشورمان کلید خورد. 

پس از آغاز پذیره‌نویسی و خرید سهام صندوق «نسیم» بلافاصله پذیره‌نویسی صندوق «آویشن» شروع شد و حالا وزارت راه و شهرسازی از ورود صندوقی جدید با عنوان «ابریشم» خبر می‌دهد. تعریف ساده صندوق‌های زمین و ساختمان این است که حالا که سرمایه‌گذاران به دلیل کمبود نقدینگی توان ساخت‌و‌ساز را ندارد و مردم هم قدرت خرید کافی برای تامین مسکن ندارند، سرمایه‌گذاران با جمع‌آوری سرمایه خرد مردم (به اندازه هر سهم هزار تومان) شروع به ساخت‌و‌ساز کنند و بعد از اتمام ساخت، از محل فروش واحدها هر شخص حقوقی و حقیقی به اندازه سهم خود، سود دریافت کنند. 

 توجیه اقتصادی ضامن حیات صندوق‌هاست 

صندوق زمین و ساختمان نسیم در شهرک راه‌آهن، صندوق آویشن در دماوند جانمایی شد و به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی صندوق ابریشم قرار است در جاده مخصوص کرج – تهران ساخته شود. جانمایی از مهم‌ترین فاکتورهای توجیه‌دار کردن این صندوق‌ها است، هر چه جانمایی پروژه‌ها جذاب‌تر باشد توجه سهامداران بورسی و افراد عام بیشتری را به خود جذب می‌کند. دولت اعلام کرده است که صندوق‌های بسیاری پشت شورای بورس صف کشیده‌اند که به محض تایید بورس به اجرا در می‌آیند. 

نکته این است که سرمایه‌گذار این صندوق‌ها دولت نیست و بخش خصوصی پس از تایید دولت وارد کار می‌شود و این یعنی تقویت طرف عرضه. کارشناسان مسکنی معتقدند، صندوق‌های زمین و ساختمان ابزارهای جالبی برای افزایش مشارکت بخش خصوصی با جمع‌آوری سرمایه‌های خرد مردم در حوزه ساختمانی است که البته فراگیر شدن آن نیاز به زمان دارد. 

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه هیچ محدودیتی برای سرمایه‌گذاران در راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان مختص واحدهای مسکونی یا تجاری وجود ندارد، گفت: معتقدم توجیه اقتصادی این صندوق‌ها ضامن حیات‌شان است و هر چه توجیه و جذابیت اقتصادی بیشتری داشته باشند، متقاضی بیشتری هم در حوزه عرضه یعنی سرمایه‌گذاران ساخت‌و‌ساز و هم در حوزه تقاضا یعنی خریداران مسکن خواهند داشت. 

وی ادامه داد: باید به این نکته توجه داشته باشیم که صندوق‌های پیشنهادی زمین و ساختمان باید به تایید شورای بورس برسد؛ بنابراین طرح‌هایی که می‌برد باید توجیه اقتصادی داشته باشد. رهبر با بیان اینکه طرح‌هایی که توجیه اقتصادی نداشته باشند، نه سرمایه‌گذاران را به خود جذب می‌کند و نه بورس بازها و مردم را، گفت: صندوقی که جذاب باشد به این معنا که جانمایی خوبی داشته باشد، تضمین شده باشد و ساز و کار شفاف و درستی داشته باشد، می‌تواند جذب سرمایه کند به‌خصوص سرمایه‌های خرد مردم را که به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن علاقه‌مند هستند. 

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه واحدهای مسکونی صندوق‌ها باید بدون فوت وقت پس از ساخت به فروش برسند، گفت: پس از ساخت و تکمیل، افرادی که سهمی در صندوق دارند به اندازه سهم خود سود دریافت می‌کنند یا می‌توانند به اندازه سهام خود در آن خانه سهم داشته باشند. 

صندوق‌ها را به مردم بشناسانید 

از عمر نخستین صندوق کمتر از هفت ماه می‌گذرد و تاکنون دو صندوق راه‌اندازی شده که گفته می‌شود اگر وسواس شورای بورس نبود، تعداد این صندوق‌ها بیش از این دو صندوق بود و سایر کلانشهرها هم از این روش مالی جدید خانه دار کردن مردم استفاده کرده بودند، حال باید دید میزان استقبال مردم عادی که به اصطلاح سهام باز نیستند از این صندوق‌ها چقدر بوده است. 

شهریار شهمیری، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه نکته بسیار حائز اهمیت در راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان معرفی آنها به مردم است، گفت: صندوق‌های زمین و ساختمان به هر حال استفاده از مکانزیم بازار سرمایه است برای افرادی که می‌خواهند سبد متنوع‌تری در بازار سرمایه داشته باشند اما طیف گسترده‌تری از مردم می‌توانند مخاطب این ایده خوب باشند. وی ادامه داد: با توجه به اینکه امکان خرید واحدها به‌صورت یونیت‌های کوچک‌تر در مورد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد و با توجه به فرهنگ کشورمان که مردم به سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان علاقه دارند، این صندوق‌ها می‌توانند گزینه بسیار مناسبی برای سرمایه‌گذاری باشند.

شهمیری تاکید کرد: اما دراین بین شناخت این ابزار مالی نکته بسیار مهمی است چراکه مخاطب این صندوق‌ها تنها فعالان بورسی و بازار سرمایه نیستند، بلکه می‌تواند طیف بسیار گسترده‌تری داشته باشد بنابراین نیاز به اطلاع‌رسانی گسترده‌ای دارد که مردم عام هم این ابزار جدید سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را بشناسند که معتقدم وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی و ایده‌پرداز راه‌اندازی صندوق‌ها در این زمینه باید اقدامات بیشتری انجام دهد. 

ریسک‌های سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها 

هر چند که مسئولان وزارت راه و شهرسازی از ریسک بسیار کم سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها صحبت و اعلام کرده‌اند که کارگزار بورس متعهد است تمام ریسک‌های موجود در این صندوق را تضمین کند اما به هر حال احتمال ریسک سرمایه‌گذاری در این صندوق غیر‌قابل انکار است. البته تمهیداتی به عمل آمده تا سرمایه‌گذاری در این صندوق سودآور باشد اما ممکن است در اثر کاهش خالص ارزش دارایی‌های صندوق یا شرایط خاص عرضه و تقاضای واحدهای سرمایه‌گذاری در بازار، سرمایه‌گذار در زمان فروش واحدهای سرمایه‌گذاری خود یا در هنگام تسویه صندوق، مبلغی کمتر از میزان سرمایه‌گذاری خود دریافت کند. 

کـارشـنـاسان اقتصادی معتقدند چهار عامل می‌تواند سرمایه‌گذاری در این حوزه را تهدید کند که کاهش ارزش دارایی‌های صندوق، افزایش هزینه‌های ساخت، عدم اتمام پروژه در موعد مقرر و کاهش قیمت بازاری واحدهای سرمایه‌گذاری از ریسک‌های موجود در سرمایه‌گذاری در حوزه صندوق‌های زمین و ساختمان است.