آنچه بر مسکن گذشت

بازار مسکن در یک سال اخیر دومین سال رکود خود را پشت سر گذاشت سالی که مردم، متقاضیان، سازندگان و صنایع بالا دستی و پایین دستی این حوزه منتظر سیاست‌های کلان دولت برای تعیین سرنوشت بازار بودند. از حضور عباس آخوندی عالی‌ترین مقام حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی چیزی نزدیک به 19 ماه می‌گذرد؛ وزیری که رأی اعتماد خود را براساس طرح‌های مسکنی از جمله طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی برای چهار دهک اول جامعه از نمایندگان مجلس گرفت. حال پس از گذشت این مدت زمان می‌توان ارزیابی نسبت به عملکرد دولت و همچنین بخش‌خصوصی در حوزه مسکن داشت.

تراکم فرشی خط قرمز وزارت راه و شهرسازی

نخستین اقدام دولت در این حوزه به انضباط شهری معطوف شد و به جدیت وزیر راه و شهر‌سازی در این مقوله می‌توان از اظهارنظرش درباره حذف شهرداری‌ها یا فرمانداری‌ها پی برد یا گفته‌های وی درباره فروش هوای مردم تهران به بساز و بفروش‌ها. وزیر راه و شهرسازی و معاونان مسکنی و شهری وی بارها اعلام کرده‌اند که تراکم فروشی خط قرمز این وزارتخانه است. مخالفت در برابر تراکم فروشی و تهیه طرح تفصیلی شهر تهران هم از اقدامات مهم این وزارتخانه در برنامه انضباط شهری بود به‌طوری که بارها شهرداری و کمیسیون‌های ماده 5 و 100 بابت این حجم از تراکم فروشی‌ها و ساخت‌و‌سازها و تمرکز جمعیت در کلانشهرها مواخذه شدند، البته شهرداری هم اعلام کرده تمام عملکردش در طول سال‌های گذشته در چارچوب قوانین بوده و هیچ تخلفی صورت نپذیرفته است.

اما آخوندی کوتاه نیامد و نخستین مصوبه‌های شورای عالی شهرسازی هم به محدود کردن ساخت‌و‌ساز در کلانشهرها اختصاص یافت و حتی ممنوعیت ساخت‌و‌ساز در مناطقی چون لواسانات به تصویب هیات وزیران هم رسید.

تعهد ناخواسته مسکنی دولت یازدهم

نخستین چالشی که مسئولان مسکنی دولت یازدهم با آن مواجه بودند، دردسرهای شهرهای نیمه‌تمام مسکن مهر بود، اینکه مسئولان دولت یازدهم با نحوه اجرای طرح مسکن مهر مخالف هستند، اظهرمن‌الشمس است و وزیر راه و شهرسازی هم در نخستین اظهارات خود درباره مسکن مهر از این پروژه به‌عنوان خانه‌های عبوس و بی‌کیفیت و حاشیه‌نشینی مدرن یاد کرد و البته از همان ابتدای کار همواره به این موضوع تاکید داشت که مسکن مهر تعهد دولت است که دولت یازدهم هم آن را به اجرا می‌رساند. دولت یازدهم در حالی پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن مهر را تحویل گرفت که اغلب مجموعه‌ها فاقد زیرساخت‌های شهری و زندگی بودند.

از اقدامات مهمی که در طول یک سال گذشته در سایت‌های مسکن مهر افتاد، افزایش وام مسکن مهر از 25 میلیون به 30 میلیون و الزام وزارت نیرو و وزارت نفت به تامین زیرساخت‌های آب، برق و گاز بود و وزیر راه و شهرسازی دستور داد تا واحدی به تمام امکانات زیرساختی مجهز نشده به متقاضی واگذار نشود. از دیگر اتفاقات بسیار مهمی که در این حوزه به سرانجام رسید، آزاد شدن واگذاری‌ها و خریدوفروش واحدهای مسکن مهر بود که در دولت قبل این اقدام غیر‌قانونی بود و تخلف محسوب می‌شد.

البته افزایش سهم دولت برای برخی از شهرهایی که پیمانکاران‌شان با مشکل تامین مالی مواجه شدند یا در برخی از مجموعه‌ها که پیمانکار برای تامین زیرساخت‌ها هزینه بیشتری متحمل شده بود از دیگر اقدامات دولت بود هرچند در برخی مجموعه‌ها هم سهم آورده متقاضی افزایش یافت و زمان تحویل هم به تاخیر افتاد که باعث اعتراض متقاضیان این واحدها شد. البته دولت یازدهم در ابتدا اعلام کرده بود پرونده مسکن مهر در شش ماهه اول سال 94 بسته می‌شود اما اخیرا اعلام کرده اجرای طرح مسکن مهر تا سال 95 ادامه خواهد داشت.

نخستین گام اجرایی دولت برای خروج از رکود

از اقدامات دولت در حوزه مسکن که به اجرا رسید، تسهیلات بافت فرسوده تا سقف 300 هزار واحد تسهیلات در سال است. وام‌های 50 میلیون، 40 میلیون و 30 میلیون تومانی براساس جمعیت شهرها به متقاضیان ساکن در شهرهای مختلف کشور داده می‌شود در اواخر مهرماه به تصویب هیات وزیران رسید و از اسفندماه اجرایی شد و تاکنون سه بانک ملت، ملی و رفاه برای پرداخت 22 هزار واحد وام تا پایان سال‌جاری اعلام آمادگی کردند که از مهم‌ترین شرایط اخذ این وام داشتن ملک فرسوده و اقدام به نوسازی یا تجمیع یا ساخت آن است.

آغاز اجرای مسکن اجتماعی در سال آینده

مسکن اجتماعی از نخستین طرح‌های عباس آخوندی برای حوزه مسکن بود به‌طوری که در روز رأی‌اعتماد اجرای طرح مسکن اجتماعی را راهکار تامین مسکن سه دهک ضعیف کشور دانست و پس از 18 ماه وزارت آخوندی با پافشاری نمایندگان مجلس در اجرای هر چه زودتر طرح‌های مسکنی در اسفند ماه سال‌جاری جزییات طرح مسکن اجتماعی در شورای عالی رفاه تصویب شد و قرار است با همکاری دو وزارتخانه راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی از سال آینده کلید بخورد. طبق گفته آخوندی، طرح مسکن اجتماعی با نام «تامین مسکن اقشار کم‌درآمد» برای ساخت سالانه ۱۲۵ هزار واحد مسکونی طراحی و تدوین شده که قرار است از سال آینده در طول شش سال به اجرا دربیاید و همچنین این طرح مجموعا برای ۷۵۰ هزار واحد مسکونی خانوارهای شهری عملیاتی می‌شود.

برنامه مشترک تامین مسکن با همکاری دو وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و راه و شهرسازی انجام می‌شود؛ به این صورت که ساماندهی و تهیه گروه‌های هدف از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی است و وزارت راه و شهرسازی نیز زمین مورد نیاز برای ساخت‌و‌ساز را تامین می‌کند. همچنین منابع مالی این طرح از محل‌ «یارانه‌های مسکن»، «مابه‌التفاوت نرخ تسهیلات»، «منابع داخلی وزارت‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی»، «تسهیلات بانکی»، «آورده متقاضیان» و «خیران مسکن‌ساز» تامین می‌شود.

مسکن حمایتی و افزایش قدرت خرید خانه

افزایش وام خرید مسکن هم از دیگر راهکارهای مسئولان و متولیان حوزه مسکن بود که در ابتدای کار می‌توان از آن به‌عنوان یکی از راهکارهای رفع مشکل بازار مسکن با افزایش قدرت تقاضا نام برد. راهکارهای افزایش توان خرید مردم را وزارت راه و شهرسازی در قالب طرح مسکن حمایتی برای دهک‌های سه و چهار تدوین کرد که نخستین اقدامش هم افزایش وام مسکن بود و پیشنهاد عرضه وام 80 میلیون تومانی را برای خانه اولی‌ها به بانک مرکزی ارائه داد که البته با مخالفت این نهاد مالی مواجه شد اما مسئولان شهرسازی اعلام کرده‌اند هنوز هم پیشنهاد ما 80 میلیون تومان است و با بانک مرکزی بر سر مبلغ وام اعطایی به توافق نرسیده‌ایم.

در این میان بانک مرکزی هم اعلام کرد منابع کافی برای ارائه تسهیلات 80 میلیون تومانی ندارد، از سوی دیگر درحالی‌که برخی از کارشناسان در اظهارنظرهای خود این مبلغ وام را تورم‌زا اعلام کردند، برخی دیگر مدعی هستند در طول هشت سال گذشته هم که خبری از وام خرید خانه نبود، تورم به بالاترین حد خود رسید. طرح مسکن حمایتی از خام‌ترین طرح‌های وزارت راه و شهرسازی برای رفع مشکلات بازار مسکن است که به گفته کارشناسان در شش ماهه اول سال آینده هم به نتیجه نمی‌رسد. اما قطعا یکی از راهکارهای موثر در رفع رکود، افزایش قدرت و توان خرید مردم است که تنها راهکار آن اعطای وام‌های خرید مسکن است که بتواند حداقل 30 تا 40 درصد هزینه خرید خانه را تامین کند.

***

رکود 2 ساله بازار مسکن

بازار آرام مسکن از سال 84 به‌طور جهشی و انفجاری افزایش قیمت یافت و سرمایه‌گذاری در این حوزه ارزش افزوده پیدا کرد، به‌طوری که به گفته کارشناسان قیمت زمین و به تبع آن ملک تا 500 برابر افزایش داشت. درحالی‌که در آن سال‌ها توجه تمام سرمایه‌داران تخصصی و غیر‌تخصصی بخش‌خصوصی به این حوزه جلب شده بود، دولت وقت طرح مسکن مهر با رویکرد توجه به اقشار کم‌درآمد و یک و دو جامعه را اجرا کرد و 250 هزار میلیارد تومان برای این پروژه که بعدها لقب آبروی دولت دهم گرفت، هزینه کرد. با معطوف شدن تمام اعتبارات دولت به این پروژه توان بخش‌خصوصی کاهش یافت و کم‌کم حضور سرمایه‌گذاران در این حوزه کم‌رنگ‌تر شد. هرچند مسکن مهردر اجرا موفق نبود، باعث شد با دل بریدن بخش‌خصوصی از این حوزه میزان عرضه هم به‌شدت کاهش یابد. از طرف دیگر تورم 40 درصدی که پایه آن را چاپ پول برای ساخت مسکن مهر عنوان می‌کنند، قدرت خرید مردم را هم به‌شدت کاهش داد. با کاهش عرضه و عدم توان تقاضا بازار را رکود در بر گرفت. به‌طوری که بسیاری از مشاوران املاک تعطیل شدند و در شش ماهه اول رکود ثبات قیمت نسبی به بازار برگشت.

از سویی دیگر 1/5 میلیون واحد مسکونی خالی ایجاد شد که با تقاضای مردم نمی‌خواند در شرایطی که بازار به‌شدت نیازمند عرضه خانه به‌خصوص خانه‌های نقلی بود. بازار با همین رکود به دولت یازدهم تحویل داده شد که وزیر راه و شهرسازی چند اقدام را در جهت خروج از رکود در نظر گرفت. افزایش توان عرضه و تقاضا که ارائه تسهیلات بانکی به انبوه‌سازان، بخش‌خصوصی و مردم، راهکار عملیاتی شدن آن بود در همان اوایل کار اعلام شد. مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و وام 80 تا 60 میلیون تومانی و تسهیلات بافت فرسوده، طرح جامع مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان که نخستین آن با عنوان آویشن به اجرا رسید، از برنامه‌های دولت برای خروج رکود از بازار مسکن هستند که به گفته وزیر راه و شهرسازی در بازه زمانی شش ساله به اجرا می‌رسند. طبق اظهارات مسئولان و کارشناسان این حوزه در سال آینده افزایش قیمت مسکن در خوشبینانه‌ترین حالت کمتر از نرخ تورم و در بدبینانه‌ترین حالت حدود 20‌درصد بوده و البته بازار مسکن در سال 94 هم حداقل در شش ماهه اول زیر سایه رکود خواهد بود