نسخه تکراری بازار اجاره

سقف 25 درصدی افزایش اجاره بها در شهر تهران، 20 درصدی در شهرهای بزرگ و 15 درصدی در شهرهای کوچک در حالی برای چهارمین سال متوالی تمدید شد که آمارهای رسمی و گزارش های میدانی از شکست این سیاست دستوری در بازار اجاره مسکن حکایت دارد. به نظر می رسد رویکرد «برخورد با معلول به جای علت» در اقتصاد ایران کماکان ادامه خواهد داشت. طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، پرداخت وام ودیعه مسکن و تعیین محدودیت سقف افزایش اجاره بها امسال نیز همانند سه سال گذشته اجرا می شود. سقف افزایش اجاره بها همچون سال های گذشته در شهر تهران 25 درصد، شهرهای بزرگ 20 درصد و شهرهای کوچک 15 درصد است. همچنین پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجران تا سقف 100 میلیون تومان در شهر تهران، 70 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و 45 میلیون تومان در سایر شهرها تا شهریورماه امسال تمدید شده است. پرداخت وام ودیعه مسکن، سقف گذاری افزایش اجاره بها و مالیات بر خانه های خالی، سه راهکاری است که امسال در آستانه فصل جابه جایی ها برای حمایت از مستأجران و مهار افزایش بی ضابطه اجاره بها در دستور کار قرار گرفته است.

جهش شدید اجاره بها در شهر تهران و همینطور دیگر شهرها طیف وسیعی از مستاجران را نگران کرده و تنگناهای اقتصادی 8 میلیون خانوار اجاره نشین را افزایش داده است. اگرچه اجاره نشینی از سال های گذشته تاکنون همواره یکی از مشکلات همیشگی بوده، اما تورم اجاره در یکی دو سال گذشته از نقطه بحران عبور کرده و به مرز 50 درصد رسیده است. البته طبیعی است که در پی جهش قیمتی در بازار مسکن، نرخ بالای تورم عمومی، افزایش نااطمینانی ها، تشدید رکود در بازار ساخت و ساز و افت شدید عرضه مسکن، بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر قرار گیرد. حالا در شرایطی که افزایش تورم اجاره به حدود 50 درصد در پایتخت و کمی کمتر در سراسر کشور، فشارها بر مستاجران و خانوارهای فاقد مسکن را افزایش داده، دولت به اجرای برنامه های کوتاه مدت در بازار مسکن روی آورده است تا بلکه پیش از آغاز فصل جابه جایی تا حدودی از التهاب بازار اجاره بکاهد.

حمله تورمی به مستأجران

هرچند تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها در ابتدای دهه 1390 مسبوق به سابقه بوده، اما در دوره همه گیری کرونا بود که این سیاست به طور عمده در دستور کار سیاستگذار قرار گرفت و سپس برای سال های بعد تمدید شد. با شیوع کووید-19 در ایران، ستاد ملی مقابله با کرونا در مصوبه ای با هدف حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از ضعیف ترین و آسیب پذیرترین اقشار جامعه، سقف 25 درصدی افزایش اجاره بها در شهر تهران، 20 درصدی در شهرهای بزرگ و 15 درصدی در سایر شهرها را تعیین کرد. این مصوبه در سال های 1399، 1400 و 1401 نیز تمدید شد و حالا با اعلام وزارت راه و شهرسازی، برای سال 1402 نیز اجرا می شود.

اما تمدید این سیاست دستوری در بازار اجاره مسکن به هیچ وجه به معنای موفقیت و اثرگذاری مثبت آن نیست. در همان سال 1399 که سقف مجاز افزایش 25 درصدی اجاره بها در شهر تهران تعیین شد، میانگین اجاره بها در پایتخت به قله تورمی 50 درصد رسید و بازار مسکن وارد عصر تاریخی تورم اجاره شد. در سال گذشته نیز با وجود اینکه هنوز آمارهای رسمی پیرامون تورم اجاره مسکن در سال 1401 منتشر نشده است، اما از آمارهای غیررسمی و گزارش های میدانی برمی آید که در سومین سال متوالی سقف گذاری اجاره بها، مبلغ اجاره مسکن در شهر تهران در اکثر ماه ها (نسبت به ماه مشابه سال قبل) بیش از 40 درصد افزایش داشته است. همچنین در فضای مجازی و شبکه های اجتماعی، مستاجران از این نوشته اند که صاحبخانه ها زیر بار سقف گذاری دولت نرفته اند و میزان اجاره بهای تمدیدی بیشتر از سقف مجاز تعیین شده بوده است. از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از موجرها به دلیل همین ضوابط محدودکننده و همینطور محدودیت هایی که از بابت ممنوعیت صدور حکم تخلیه و تمدید اجباری قراردادها با نرخ دستوری ایجاد شد، قید عرضه واحد خود را زدند و از عرضه آپارتمان خود در بازار اجاره خودداری کردند. البته براساس منطق اقتصادی هم نمی توان به صاحبخانه ها خرده ای گرفت؛ زیرا در شرایطی که تورم عمومی جامعه در مرز 50 درصد است، نمی توان به موجرها تکلیف کرد که واحد مسکونی خود را با نصف نرخ تورم به بازار عرضه کنند؛ مخصوصا که برای بسیاری از موجران، تنها مسیر امرارمعاش همین دریافت اجاره از مستاجر است.

کروکی مالیاتی خانه های خالی

جهش شدید اجاره بها در یک سال اخیر، بسیاری از خانوارهای اجاره نشین را به ویژه در پایتخت و شهرهای بزرگ ناچار به جابه جایی و مهاجرت کرده است. این جابه جایی و مهاجرت اغلب به سمت مناطق پایین تر و واحدهای مسکونی کوچک تر و یا با امکانات کمتر نمود یافته است. در این میان، دولت به دنبال دریافت مالیات از خانه های خالی است. با وجود اینکه دریافت این نوع مالیات از سال 1394 در قانون آمده بود و دولت موظف شده بود که سازوکار شناسایی خانه های خالی را فراهم کند و از مالکان آنها مالیات دریافت نماید، اما قانون اجرا نشد تا اینکه پس از معطلی چندساله حالا قانون اخذ مالیات از خانه های خالی در دولت سیزدهم رنگ اجرایی به خود گرفته است. اخذ مالیات از خانه های خالی، نقش مهمی در عرضه واحدها به بازار مسکن و تأثیر آن بر کاهش و ثبات قیمت مسکن و همچنین اجاره بها دارد و کارشناسان بازار مسکن می گویند که در کنار اقداماتی همانند ساخت مسکن، قوانین مالیاتی برای کنترل سوداگری در بازار مسکن بسیار اثرگذار است.

با این وجود، دریافت مالیات از خانه های خالی با دست اندازهای زیادی روبه رو شد و وعده های مکرر و ضرب الاجل های زیادی برای اخذ مالیات از مالکان این واحدها توسط دولت داده شد. بسیاری از این چالش ها عمدتا به سازوکار شناسایی خانه های خالی برمی گردد. البته بسیاری از تحلیلگران و فعالان بازار مسکن از همان ابتدا نیز دریافت این نوع مالیات را امری دشوار و تا حدی غیرممکن (به دلیل نبود بانک اطلاعاتی دقیق و کامل برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی) عنوان کردند و این روش دریافت مالیات را روش ناکارآمدی برای تنظیم بازار مسکن برشمردند. گرچه دریافت مالیات از خانه های خالی، راهکار مهمی است که در اغلب کشورها برای کنترل سوداگری و دلالی در بخش مسکن اجرا می شود، اما دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد که موثرترین و کاربردی ترین شکل تنظیم بازار مسکن و تزریق رونق به بازار ملک با استفاده از اهرم های مالیاتی، همانا دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی است که در اقتصادهای پیشرفته جهان در این زمینه معادل 0.5 درصد تا 1.5 درصد از ارزش روز ملک دریافت می شود. بدین ترتیب، با افزایش هزینه سفته بازی و ملاکی عملا ریسک سفته بازی در بازار مسکن افزایش یافته و واحدهای احتکارشده به بازار عرضه می شوند.

نسخه نجات بازار مسکن

دولت در همه سال های گذشته تاکنون به جای رویکرد تنظیم گری در بازار مسکن به اعمال سیاست های دستوری و مداخله مستقیم در سازوکار بازار روی آورده و جالب اینجاست که با وجود شکست سیاست های دستوری همچنان این رویه و رویکرد مداخله مستقیم از سوی دولت ها ادامه پیدا کرده است. به نظر می رسد اصولا دولت ها در سال های گذشته علاقه خاصی به ورود مستقیم به بازار مسکن و خانه سازی دولتی داشته اند؛ کما اینکه دولت «محمود احمدی نژاد» طرح «مسکن مهر» را (آن هم در اوج درآمدهای سرشار نفتی) از خود به یادگار گذاشت، دولت «حسن روحانی» پروژه «مسکن ملی» را علم کرد و حالا دولت سیزدهم از «نهضت ملی مسکن» و ساخت 4 میلیون واحد مسکونی طی چهار سال سخن می گوید. شوربختانه هر زمان که دولت های وقت به سیاست دستوری و مداخله مستقیم در بازار مسکن و اجاره روی آورده اند، با شکست همه جانبه مواجه شده اند. بنابراین این سوال مطرح می شود که چرا دولت ها رویکرد مداخله را جایگزین رویکرد تنظیم گری در بازار مسکن کرده اند و چرا با وجود شکست های مداوم، این رویکرد دستوری را ادامه می دهند؟ به نظر می رسد که عموما دولت ها به دنبال اقدامات و برنامه های کوتاه مدت هستند تا ثمره و نتیجه آن را در دوره چهار ساله فعالیت خود به چشم ببینند. از سوی دیگر، تشخیص نادرست طبعا با تجویز نادرست همراه است و همین امر دولت ها را بیش از پیش به سمت سیاست های نادرست دستوری و «برخورد با معلول به جای علت» سوق می دهد.

سال هاست که مسکن در ایران به عنوان یک کالای سرمایه ای همچون خودرو، به پناهگاه سنتی سرمایه تبدیل شده است و شدیدا از تحولات کلان اقتصاد و تغییر انتظارات تورمی تاثیر می پذیرد. بنابراین واضح است که ثبات بازار مسکن در اقتصاد ایران به مهار واقعی تورم، اصلاح رفتار مالی دولت، جبران غیرتورمی کسری بودجه، کمک غیرمستقیم به تولید مسکن و همچنین سیاست گذاری کارشناسی برای خانه دار کردن مردم با ابزارهای مبتنی بر پس انداز نیاز دارد. در حقیقت، مسکن در اقتصاد ایران به واسطه استقبال قابل توجه صاحبان سرمایه همواره در مقابل تحولات اقتصاد کلان واکنش نشان داده و به دلیل همین واقع گرایی، چسبندگی قیمتی شدیدی نیز دارد.

ارتباط با نویسنده: IvanKaramazof@yahoo.com