با انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان آشنا شوید

پیمانکاری ساختمان، موضوعی است که در بازار کسب و کار امروزی کاربرد بسیار زیادی پیدا کرده است. افرادی که در حوزه مهندسی مشغول به فعالیت هستند با این موضوع بیشتر سروکار داشته و برای انجام آن نیازمند قرارداد پیمانکاری ساختمان و رعایت شرایط و ضوابط خاصی هستند. معمولا فعالیت های پیمانکاری ساختمان در جریان برگزاری مناقصه، به شرکت های مختلفی واگذار می شود که قراردادها در این حوزه دارای انواع مختلفی است.

قرارداد پیمانکاری ساختمان چیست؟

در حالت کلی، پیمانکاری ساختمان بر عهده یک مجموعه حقیقی یا حقوقی است که فعالیت هایی اعم از: تهیه، ساخت، حمل و نقل و اجرا را با اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می کند و مسئولیت های آن را هم بر عهده می گیرد. قرارداد پیمانکاری ساختمان، میان ارکان یک پروژه یعنی کارفرما، پیمانکار و مهندس مشاور به امضا می رسد.

این قرارداد شامل مجموعه اسناد و مدارکی است که در موافقت نامه قید می شود و شامل سندی است که مشخصات اصلی قرارداد پیمانکاری یا پیمان (مانند مشخصات دو طرف قرارداد، موضوع پیمانکاری، مبلغ و مدت زمان پیمان و شرایط اضطراری در آن قید می گردد). نکته بعدی در قرارداد پیمانکاری، شرایط عمومی این قرارداد است. شرایط عمومی در واقع یک چارچوب کلی است که بسیاری از تکالیف، حقوق و مسئولیت های کارفرما و پیمانکار در آن ذکر گردیده است. این شرایط عمومی باید در تمامی قراردادهای پیمانکاری رعایت شود و به هیچ عنوان نباید تغییری در آن ایجاد شود. شرایط خصوصی، نکته بعدی است که با هدف تکمیل شرایط عمومی تنظیم می شود. تمام نکاتی که در ذیل شرایط خصوصی آورده می شوند؛ نباید به هیچ عنوان موارد شرایط عمومی را نقض کنند.

انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان

انواع قرارداد پیمانکاری به شرح زیر است:

• پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان (درصدی)

در این نوع از انواع قرارداد پیمانکاری ساختمان، یک شخص حقیقی یا حقوقی، اجرای صفر تا صد یک پروژه ساختمانی را بر عهده می گیرد و دستمزد پيمانکار بر اساس درصدی از هزينه ساخت مصالح و دستمزدها انجام می گیرد. بر این اساس مشخص کردن تمامی روش های اجرای پروژه و استخدام نیرو بر عهده پیمانکار پروژه است. در روش مدیریت پیمان، شخص یا شرکت پیمانکار بابت مدیریت پروژه و تخصص درصدی از هزینه کل که شامل هزینه اجرا و تهیه مصالح و دستمزد است را دریافت می کند ولی قبل از هزینه های صورت گرفته در پروژه باید توافق میان طرفین قرارداد انجام شود.

در این روش سود و مزایا برای هر دو طرف خواهد بود و در درجه اول کارفرما هیچ هزینه اضافی به پیمانکار پرداخت نکرده و تنها هزینه نیروی انسانی و ماشینی و مصالح را پرداخت می کند. برای پرداخت این هزینه ها نیز نیاز به پیش فاکتورهای تایید شده از طرف کارفرما است.

 از جمله مزایای روش درصدی یا مدیریت پیمان به کاهش چشمگیر هزینه ها و مدیریت صحیح آنها می توان اشاره کرد. از سوی دیگر هم شرکت ساختمانی هزینه ای بابت اجرای پروژه پرداخت نخواهد کرد و تعهدات بر عهده او نخواهد بود و تنها برای تخصص در مدیریت نیروهای کار آمد سودی به صورت درصدی از کل هزینه های اجرای پروژه دریافت خواهد کرد.

• پیمانکاری ساختمان امانی

این روش عمدتا برای پروژه های کوچک که به سرعت بیشتری در اجرا نیاز دارند، به کار گرفته می شود. در این روش، دستگاه اجرایی یا کارفرما فرد یا افراد مورد اعتمادی را انتخاب کرده و مسئولیت و مدیریت اجرای پروژه را بر عهده آنها قرار می دهد. بنابراین هیچ قراردادی با پیمانکار خارجی بسته نخواهد شد و تمام مسئولیت های پروژه اعم از تهیه مصالح و ماشین آلات و غیره بر عهده کارفرما خواهد بود.

در این روش از هزینه های کارگاه هیچ نفع و سودی حاصل نخواهد شد و نیروها به دلیل استخدام فقط حقوق از کارفرما دریافت می کنند و از مزایای این روش آن است که سود شرکت پیمانکار عمومی حذف می شود.

• پیمانکاری ساختمان دستمزدی

انواع پیمان دستمزدی قراردادی است که در آن تهیه مصالح مورد نیاز برای اجرای پروژه بر عهده کارفرما بوده و اجرای عملیات بر عهده شرکت پیمانکاری است. در این روش شرکت پیمانکار تنها از بابت اجرای عملیات دستمزد دریافت می کند. تهیه وسایل و ابزار آلات در نوع دستمزدی بر عهده شرکت پیمانکار است و این روش بیشتر به نفع طرفین یعنی هر دو طرف کارفرما و پیمانکار ساختمان است.

زیرا در نوع دستمزدی، با توجه به اینکه کارفرما مصالح را با توجه به سلیقه و تشخیص خود، از لحاظ نوع و جنس و تعداد آن تهیه می کند؛ سعی می کند تا آنها را بر اساس بودجه خود تهیه کرده و هر موقع با مشکل مالی برخورد کرد کار را تعطیل خواهد کرد. از طرفی شرکت پیمانکار هم تنها دستمزد نیروی انسانی را پرداخت می کند و در صورت تعطیلی کار به خاطر مشکلات مالی چندان مشکلی رخ نخواهد داد.

• پیمانکاری ساختمان مقطوع

در این روش پیمانکار به دو شیوه عمل می کند:

1. پیمانکار توافق می کند که در مقابل دریافت مبلغی، کل عملیات موضوع پیمان را به اتمام برساند.
2. پیمانکار توافق می کند که در ازای دریافت مبلغ معین برای هر واحد کاری که انجام می دهد موضوع عملیات قرارداد را انجام دهد.

• قرارداد پیمانکاری ساختمانی بدون مصالح

در قرارداد پیمانکاری ساختمان بدون مصالح، تامین مصالح برای اجرای عملیات مختلف پروژه مانند بنای ساختمان، تاسیسات برقی، تاسیسات سرمایشی و گرمایشی، تاسیسات مکانیکی، محوطه سازی، حصارکشی، راه اندازی و تحویل بخش های مربوطه به تاسیسات بر عهده پیمانکار نخواهد بود.

مشخصات فنی و تکنیکی پروژه بر اساس نقشه ها و دستور العمل مد نظر کارفرمای پروژه بوده و وظیفه اخذ کنترل و تایید کیفیت مصالح و پیشرفت فیزیکی آن، مطابق با برنامه زمان بندی شده انجام خواهد گرفت.

• قرارداد پیمانکاری ساختمانی با مصالح

در این نوع از قرارداد پیمانکاری ساختمان، اجرای کامل کلیه عملیات ساختمانی مانند بنای ساختمان، تاسیسات برقی، تاسیسات سرمایشی و گرمایشی، تاسیسات مکانیکی، محوطه سازی، حصارکشی، راه اندازی و تحویل بخش های مربوط به تاسیسات و تمامی مصالح مورد نیاز در انجام موضوع قرارداد در مدت تعیین شده توسط پیمانکار انجام خواهد شد.

مناقصات پیمانکاری ساختمان

همانطور که اشاره کردیم، پیمانکاری مجموعه ای از خدمات پیمانی و اجرایی است که به دنبال انجام کلیه عملیات مربوط به پروژه های راه و ساختمان مانند خاکبرداری، خاکریزی، زیرسازی، جدول گذاری، آسفالت، عایق کاری و غیره با شرکت در مناقصات پیمانکاری و مزایدات دولتی و خصوصی انجام می شود. بر این اساس، شرکت های پیمانکاری ساختمان در هر زمینه ای از عمرانی و ساختمانی فعالیت دارند.

برای انجام این مناقصات پیمانکاری ساختمان، در ابتدا کارفرما اقدام به برگزاری مناقصه کرده و آگهی آن را در روزنامه های کثیرالانتشار و وب سایت های اطلاع رسانی مانند ارتباط گستران هزاره منتشر می کند. پیمانکار ساختمان در حوزه های مختلف در این مناقصات شرکت کرده و هر کدام از آنها که بتوانند شرایط و مبلغ بهتری را ارائه کنند، در آن برنده شده و طی قراردادی کار ساختمانی را بر عهده می گیرند. در فرایند ارزیابی یک مناقصه و انتخاب یک پیمانکار، همه جوانب مناقصه به لحاظ بازرگانی، فنی، کیفی و مالی بررسی می شود. پیمانکار ساختمان دارای رتبه بندی 5 تا 1 است و این رتبه بندی در برنده شدن آنها در مناقصه تاثیر خواهد داشت. انجام مناقصات برای تعیین پیمانکاری ساختمان به شفافیت بیشتر و کیفیت بالاتر و در عین حال هزینه کمتر در انجام پروژه ها کمک خواهد کرد.