چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده و تأثیر آن بربورس

رکود مسکن در سومین سال خود به سر می‌برد، رکود به معنای کاهش و ثبات قیمت‌ها و همچنین کاهش حجم معاملات، چراکه از نگاه اکثر فعالان این حوزه، وضعیت بخش تقاضا بیشتر از بخش عرضه نشان‌دهنده رکود و رونق بخش مسکن است. با نگاهی به آمار بازار مسکن طی سال‌های گذشته (از اوایل دهه 70)، در می‌یابیم روند این بازار بر اساس سیکل‌های رونق و رکودی تقریبا پنج ساله ادامه داشته است؛ سیکل‌هایی که شامل دوره‌های سه‌ساله رکود و دوره‌های دوساله رونق بوده است. البته لازم به ذکر است برخی سیکل‌ها بیشتر از پنج‌سال و برخی نیز کمتر از پنج‌سال بوده است. در حال حاضر نیز این بازار در سومین سال رکود خود قرار دارد و بر همین اساس انتظار می‌رود سال آینده شاهد تحرکاتی در این حوزه باشیم.تحرکاتی که می‌تواند بر سایر حوزه‌های اقتصاد از جمله بازار پول و بازار سرمایه نیز تاثیر‌گذار باشد.در ادامه برخی از مهم‌ترین متغیر‌های اثر‌گذار بر بازار مسکن را به اجمال مورد بررسی قرار خواهیم داد.

تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده

تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری و به ویژه تهران طی سال‌های اخیر روند نزولی داشته و شدت این کاهش در سال 93 بیشتر بوده است، به طوری‌که تعداد پروانه‌های صادر شده در تهران با کاهش 52 درصدی نسبت به سال 92، همراه بوده است، در کل مناطق شهری نیز شاهد کاهش 32 درصدی بوده‌ایم. با توجه به میانگین مدت زمان ساخت مسکن که بین 1.5 تا دو سال است، انتظار می‌رود اثر این کاهش را از اواسط سال 95 در طرف عرضه مسکن شاهد باشیم و مازاد عرضه فعلی در بازار مسکن تا حدودی تعدیل شود. 

درآمد‌های دولت و سیاست‌های مالی

 بودجه و درآمد‌های دولت همواره اثر قابل توجهی بر رکود و رونق بازار مسکن داشته است که البته این اثر در زمان‌های مختلف یکسان نبوده است. طی سال‌های اخیر زمانی که دولت گذشته درآمد ارزی بالایی داشت، به واسطه این درآمد، منابع مالی زیادی به اقتصاد تزریق شد که افزایش ناگهانی تقاضا را در پی داشت و برای پایین نگه داشتن قیمت‌ها در این شرایط شاهد دخالت دولت و افزایش واردات کالاهای ارزان‌قیمت به جای افزایش تولید بودیم.علاوه بر این، در سایه این درآمد، دولت نرخ ارز را نیز پایین نگه داشت که در نهایت منجر به ضعف صنایع در رقابت و کاهش سرمایه‌گذاری در بخش تولید شد و سرمایه‌ها به سمت بخش غیر قابل تجارت اقتصاد که همان مسکن است سوق پیدا کرد، بخشی که به واسطه واردات قابل کنترل نبود و این هجوم سرمایه منجر به تورمی افسارگسیخته در این بخش شد.

رفته‌رفته با کاهش قیمت نفت و تشدید شدن تحریم‌ها و در نتیجه کاهش درآمد‌های دولت، واردات کاهش پیدا کرد همچنین نرخ ارز نیز عمدتا به دلیل جبران کسری بودجه دولت افزایش پیدا کرد که در نهایت منجر به ایجاد تورم در بخش قابل تجارت شد. کاهش درآمد‌های دولت همچنین منجر به کاهش بودجه عمرانی، عدم توان دولت در پرداخت تعهدات خود به بخش خصوصی و کاهش تزریق منابع مالی به اقتصاد شد که مورد اخیر کاهش قدرت خرید خانوار ایرانی را در پی داشت و مجموع این عوامل رکود بازار مسکن را رقم زد.

انتظار می‌رود در سال آینده، با توجه به تورم انباشته بالای 30 درصد طی 2.5 سال گذشته و ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن که منجر به افزایش قدرت خرید واقعی خانوار‌ها طی این مدت شده است و همچنین بهبود وضعیت درآمدی دولت پس از رفع تحریم‌ها و در نتیجه اعمال سیاست‌های مالی انبساطی، شاهد تقویت تقاضا در بازار مسکن باشیم.

حجم نقدینگی و سیاست‌های پولی

در سیاست‌های ضدرکود جدید دولت نیز که از آن به عنوان یک مسکن ضروری برای شرایط فعلی اقتصاد یاد می‌شود، بانک مرکزی اقدام به تسهیل کوتاه‌مدت پولی خواهد کرد. در برنامه جدید دولت، بانک مرکزی اختیار دارد با حفظ سقف تورم 0.8 درصد در ماه، از طریق بازار بین بانکی در جهت کاهش نرخ سود اقدام به افزایش حجم پول کند و می‌توان گفت برای اولین‌بار است که در اقتصاد کشور حجم پول به صورت هدفمند و کنترل شده افزایش می‌یابد که این موضوع می‌تواند منجر به تحریک تقاضا در بخش‌های مختلف از جمله مسکن شود.

بحث و نتیجه‌گیری

در این گفتار برخی از متغیر‌های مهم و اثر‌گذار بر بازار مسکن به اجمال مورد بررسی قرار گرفت که برآیند آنها حکایت از وجود نشانه‌ای مبنی بر خروج بازار مسکن از شرایط رکود فعلی و افزایش حجم معاملات در سال 95 و به ویژه از اواسط سال دارد. انتظار می‌رود با اعمال سیاست‌های انبساط پولی از جمله تسهیل مقداری پولی کوتاه مدت و کاهش نرخ بهره تا حدودی تقاضا در بازار مسکن تقویت شود. از طرفی انتظار می‌رود کاهش قابل توجه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال 93 منجر به تعدیل مازاد تقاضا در سال 95 شود.

باید توجه داشت بازار مسکن و سیستم بانکی و بازار سرمایه ارتباط در هم تنیده‌ای با یکدیگر دارند و آینده آنها به هم گره خورده است. تحرک در بازار املاک می‌تواند به آزاد شدن منابع منجمد شده بانک‌ها در این بازار و در نتیجه افزایش توان تسهیلات‌دهی و کاهش هزینه پول برای آنها، کمک کند و با توجه به نقش سیستم بانکی در تأمین مالی در اقتصاد ایران، افزایش توان تسهیلات‌دهی، خود می‌تواند باعث رونق هرچه بیشتر بازار مسکن شود چراکه در تمام اقتصادهای توسعه‌یافته، شهروندان مسکن را با دریافت تسهیلات و از محل درآمدهای آتی‌شان خریداری می‌کنند و جهت‌دهی به تسهیلات بانکی برای خرید مسکن می‌تواند به خروج بخش مسکن از رکود یاری برساند.

همچنین بهبود وضیت بانک‌ها می‌تواند مشکلات سرمایه در گردش بسیاری از صنایع بورسی را نیز مرتفع کند. به علاوه، بخش مسکن صنایع وابسته زیادی دارد، از جمله ساخت و ساز، فولاد، سیمان، کاشی و سرامیک، لوله و تاسیسات، شیشه، کنتورسازی،.. و اغلب آنها نیز در بازار سرمایه پذیرفته شده‌اند و با افزایش حجم معاملات و ساخت و ساز در این بخش، انتظار رونق صنایع وابسته نیز وجود دارد. در نهایت با توجه به مطالب مطرح شده در این گفتار انتظار می‌رود از اواسط سال 95 شاهد افزایش فعل و انفعالات مثبت بین این سه حوزه باشیم.

تحلیلگر بازارهای مالی