تسهیلات مسکن از واقعیت تا رویا

مسکن از جمله نیازهای اولیه هر انسانی است. افراد به شیوه‌های مختلف نسبت به رفع این نیاز اقدام می‌کنند. یکی از راه‌های تأمین و تهیه مسکن، استفاده از تسهیلات بانکی است. با در نظر گرفتن این مهم که مفهوم تسهیلات فراتر و عام‌تر از وام است، نخست به بررسی جداگانه معنای هرکدام از این دو می‌پردازیم.

در اروپا چه می‌گذرد؟

در تمام کشورهای اروپایی، شرایط و نرخ‌های پایه وام‌های بانکی توسط اتحادیه اروپا تعیین و اعلام می‌شود. نرخ پایه در سال ۲۰۰۹ به حداقل تمام زمان‌های خود، یعنی یک درصد رسید. ولی در ماه‌های میانی سال ۲۰۱۲ به دلیل رکود سنگین اقتصادی و بالا رفتن مالیات‌ها در کشورهای اتحادیه اروپا بهره‌های بانکی به ۸.۵درصد نیز رسیده است. وام مسکن در اتحادیه اروپا می‌تواند ارز خارجی CHF، GBP، USD و غیره یا به یورو باشد. دوره بازپرداخت وام مسکن با ارز خارجی حداکثر تا ۱۵ سال بوده و دوره بازپرداخت وام مسکن با واحد پولی یورو حداکثر ۲۵ سال است.

در هر دو مورد سن متقاضی به علاوه مدت وام مسکن از ۷۰ سال نباید تجاوز کند. حداکثر مبلغ وام می‌تواند تا ۷۰درصد ارزش ملک خریداری شده باشد (با توجه به رتبه‌بندی اعتباری مشتری). بازپرداخت وام مسکن نیز می‌تواند به‌صورت ماهانه یا سه ماهه باشد. بیمه عمر می‌تواند شرایط وام بانکی را بهبود بخشد. البته شما در مجموع بهره ماهانه بیشتری می‌دهید ولی در مقابل اگر خانه را با وام آن بفروشید ارزش وام بیشتر است و همین‌طور اگر صاحب خانه در طول زمان پرداخت فوت کند، بانک بعد از کسر باقیمانده وام، ارزش بیمه‌نامه را پرداخت می‌کند. در بازپرداخت وام مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا می‌توانید وام را به‌صورت استهلاکی (اصل و سود) بازپرداخت کنید یا در ابتدا (مثلاً پنج سال) سود بپردازید و سپس اصل پول را پرداخت کنید. دریافت وام هزینه‌های ثابتی نیز نظیر تمبر و بیمه و غیره دارد که بین ۵۰۰ الی ۲۰۰۰ یورو برای خانه‌ای بین ۸۰ هزار یورو تا چند میلیون یورو است.

هند و ترکیه چه کرده‌اند؟

هند، صاحب یکی از فعال‌ترین بازارهای لیزینگ مسکن دنیاست؛ بازاری که بسیاری از بانک‌های خارجی در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و انتظار می‌رود در سال‌های آتی نیز رشد کند. از سوی دیگر اقتصادی نوظهور در ترکیه به‌تازگی ایجاد شده است. بازار مسکن این کشور برای بسیاری از اروپاییان جذاب است زیرا در مقایسه با بازار مسکن خود بسیار ارزان تلقی می‌شود و علاوه‌بر آن امکان چانه‌زدن نیز وجود دارد.

استرالیا چه می‌کند؟

حداکثر زمان بازپرداخت وام مسکن در استرالیا 30 سال است، متقاضی می‌تواند این عدد را به 5-10-15-20-25 سال نیز کاهش دهد. اگر شخصی قرارداد وام مسکن 30 ساله را امضا کند ولی بخواهد آن را برای مثال 25 ساله تسویه کند، توسط بانک جریمه می‌شود. مگر آنکه این مسئله در بندهای قرارداد وام مسکن لحاظ شده باشد. اساس محاسبه نرخ بهره وام مسکن توسط reserve bank یا همان بانک مرکزی اعلام می‌شود و بانک‌های عامل با توجه به آن نرخ بهره خود را محاسبه می‌کنند. علت تفاوت بین نرخ بهره بانک‌ها به علت رقابت بین آنهاست که این تفاوت در حد صدم درصد است. متقاضی می‌تواند هنگام عقد قرارداد با بانک عامل حداکثر تا پنج سال اول نرخ بهره را ثابت نگه دارد و بقیه سال‌ها براساس نرخ شناور محاسبه می‌شود. افرادی که نرخ شناور را در نظر می‌گیرند در ماه‌های متفاوت ممکن است مبالغ مختلفی را به بانک پرداخت کنند. معمولاً نرخ بهره ثابت در مقایسه با نرخ بهره شناور بیشتر است، زیرا بانک‌ها توانایی محاسبه دقیق روند رشد اقتصادی تا پنج سال آینده را ندارند و این امر باعث جلوگیری از ضرر احتمالی آنان می‌شود.

ما به کجا می‌رویم؟

یک‌سوم خانوارهای کشور زیر خط فقر مسکن قرار دارند، یعنی حدود 7 میلیون خانوار از 21 میلیون خانوار کشور فاقد مسکن تعریف شده هستند. از نظر مسئولان، «مسکن استاندارد» مسکنی است که در آن برای هر فرد باید حداقل 12 مترمربع محل سکونت وجود داشته باشد و حداقل‌هایی مانند حمام، سرویس بهداشتی و آشپزخانه در هر واحد وجود داشته باشد. با محاسبات وزارت مسکن، چنین واحد مسکونی به‌طور میانگین در سطح کشور برای سکونت در چنین مسکنی باید 470 هزار تومان به ازای هر مترمربع در یک خانواده سه نفره هزینه کرد. به این ترتیب، هر خانواری که قدرت تأمین این هزینه را ندارد و کمتر از این مقدار را برای واحد مسکونی خود پرداخت می‌کند، از برخی از این امکانات حداقلی محروم است.

برخی کارشناسان بر این باورند که در ایران با توجه به فراهم نبودن شرایط و بسترهای اقتصادی در بازار ساختمانی که مهم‌ترین نقطه ضعف آن نبود کنترل قیمت فروش است، بهتر است تسهیلات به منظور تقویت قدرت خرید متقاضیان مستقیما به طرف تقاضای مسکن تزریق شود و دولت هم برای جلوگیری از ایجاد رانت با اقدامات کنترل‌کننده راه را برهرگونه تخلف ببندد. چرا که در بازار ساختمانی ایران به دلایلی از جمله نبود مکانیزم‌‌های کنترلی و نظارتی روی قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها، چنانچه تسهیلات بانکی قرار باشد از کانال وام ساخت در اختیار متقاضیان مسکن قرار بگیرد، ارزش واقعی وام تحت تأثیر افزایش قیمت، تحلیل می‌رود و اثر وام منتقل شده به خریدار برای پوشش قدرت خرید او، در مقایسه با حالتی که وام مستقیم به متقاضی پرداخت می‌شود، کاهش پیدا می‌کند.