شهر فروشی ادامه خواهد یافت

8800میلیارد تومان، این رقمی است که شهرداری تهران پیش‌بینی کرده سال آینده از محل فروش تراکم و تغییر کاربری به دست خواهد آورد، رقمی که به خوبی نشان می‌دهد آنچه در طول ماه‌های گذشته مبنی بر لزوم تغییر رویکرد در مدیریت شهری به‌خصوص از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده حداقل در رابطه با کلانشهر تهران در حد حرف باقی خواهد ماند.

هرچند شورای‌شهر در بررسی کلیات، پیشنهاد شهرداری را نزدیک به 900 میلیارد تومان کاهش داد تا با توجه به نامشخص بودن شرایط بازار مسکن از یک سو و بند مربوط به مالیات بر ارزش افزوده لحاظ شده در برنامه ششم از سوی دیگر، شرایط بودجه قدری به آنچه اعضای شورا احتمال‌های اقتصادی سال آینده خوانده‌اند نزدیک شود اما همچنان نگران کننده‌ترین بخش، اتکای شهرداری به درآمدهای ناپایداری است که نه‌تنها سهم‌شان کاهش نخواهد یافت که احتمالا نسبت به سال گذشته با قدرت بیشتری نیز ظاهر می‌شوند.

هرچند تا زمان نهایی شدن ارقام ریز بودجه سال آینده در کمیسیون تلفیق شورای شهر تهران، نمی‌توان به‌طور دقیق چشم‌انداز مدیریتی سال آینده تهران را پیش‌بینی کرد اما با توجه به آنچه در لایحه ابتدایی پیشنهاد قالیباف آمده نشان از تداوم رویکرد استفاده از درآمدهای ناپایدار در تهران دارد. براساس پیشنهاد شهرداری در کنار درآمدهای پایدار که با افزایشی 400 میلیارد تومانی در سال آینده به رقم 4400 میلیارد تومان می‌رسید، در دو عرصه تغییر کاربری و مازاد تراکم نیز به ترتیب 4800 و 4هزار میلیارد تومان درآمد پیش‌بینی شده بود که به نظر می‌رسد با توجه به تمرکز شورای شهر روی واقعی کردن درآمد حاصل از مالیات بر ارزش‌افزوده این بخش از پیشنهادات شهرداری تهران با تغییرات کمتری نهایی شود. 

سهم تراکم و تغییر کاربری در بودجه پیشنهادی شهردار هم از نظر مبلغ رشد کرده و هم از نظر سهم در کل بودجه مدنظر زیرا در بودجه سال جاری سهم تغییر کاربری 3200میلیارد بود که در سال آینده به شکلی افزایش خواهد یافت و سهم تراکم نیز هرچند به شکلی جزئی اما باز هم افزایشی بوده است.

این لایحه در حالی از سوی شورای‌شهر بررسی خواهد شد که در طول ماه‌های گذشته صحبت‌های زیادی از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده بود و کار تا جایی پیش رفت که صحبت از محدود کردن اختیارات کمیسیون ماده پنج در برنامه ششم نیز مطرح شد. مقابله با بلندمرتبه‌سازی، فروش تراکم و تغییر کاربری در طول ماه‌های گذشته از سوی چند نفر از معاونان آخوندی به‌طور مداوم پیگیری شده و با وجود تاکیدات مسئولان وزارت راه به نظر می‌رسد در عرصه عمل چندان اثر‌گذار نشده، هرچند برخی کارشناسان عرصه چندان به این عملکرد خوش‌بین نیستند.

حرکت به سمت شهر غیر‌قابل سکونت

یک کارشناس صنعت‌ساختمان معتقد است فعالیت‌های وزارت راه و شهرسازی در طول ماه‌های گذشته نه‌تنها در روند مدیریت شهری تاثیر چندانی نگذاشته که حتی امکان این وجود دارد با پیگیری طرح‌هایی مانند محدود کردن نقش نظام مهندسی در ارزیابی شرایط ساختمان کار برای فروش شهر آسان‌تر شود.

احمدرضا سرحدی در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، تصریح کرد: ‌متاسفانه به نظر می‌رسد روند غلط اتکا به درآمدهای ناپایدار در مدیریت کلان‌شهرهای ایران تداوم پیدا کرده و فشار به ساکنان شهر در مسیر غیر‌قابل سکونت شدن شهرهای بزرگ ادامه دارد. در این راستا صحبت‌های مطرح شده از سوی برخی نهادها برای ایستادن در مقابل این فرآیند نیز چندان عملیاتی به نظر نمی‌رسد. به گفته وی، روندی که از سال‌های دهه 70 در تهران کلید خورده، امروز پایتخت را به محلی غیر‌قابل سکونت بدل کرده است و تداوم بودجه‌ریزی شهری به این سبک نشان از آن دارد که در آینده اوضاع بد‌تر نیز خواهد شد.

سرحدی با بیان اینکه پیش‌بینی از وضعیت سال آینده مسکن نامشخص بوده و بسیار بعید به نظر می‌رسد که در ماه‌های آینده ساخت‌و‌سازها افزایش قابل توجهی پیدا کنند، تأکید کرد: بالا بودن رقم عرضه نسبت به تقاضا باعث شده حتی در صورت رونق در ماه‌های آینده عرضه بدون حرکت باقی بماند و این یعنی احتمال اینکه درآمدهای پیش‌بینی شده تأمین شود، زیاد نخواهد بود.

لزوم حرکت به سمت مدیریت به‌روز و استفاده از درآمدهای پایدار شاید اصلی‌ترین راه حلی است که کارشناسان عرصه نسبت به آن تاکیدات جدی دارند. محمد عدالت‌خواه، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، تصریح کرد: تا زمانی‌که شهرداری‌ها در کلانشهرها به سمت به دست آوردن درآمدهای پایدار حرکت نکنند نه می‌توان در مقابل شهر فروشی ایستاد و نه اوضاع شهر دگرگون می‌شود.

به گفته وی، استفاده از درآمدهایی مانند عوارض استفاده از خدمات شهری مانند ورود به بزرگراه‌ها یا تونل‌ها روشی است که امروز در بسیاری از کشورهای جهان مورد استفاده قرار می‌گیرد و در ایران نیز می‌توان به چنین تفکری رسید زیرا با روش‌های غلط اوضاع کلان‌شهرها از نظر تراکم جمعیت به هم ریخته و اگر برای آن فکری نکنیم در سال‌های آینده شاید پیدا کردن راه‌حل دشوارتر نیز باشد.

رکود طولانی مدت بازار مسکن و به دنبال آن کاهش آمار صدور پروانه‌های ساختمانی باعث شده اوضاع آینده این بازار نیز چندان پیش‌بینی‌پذیر نباشد، هرچند حرکت شهرداری به سمت افزایش سهم فروش تراکم در بودجه نشان‌دهنده امیدواری این سازمان به تحرک دوباره در عرصه ساخت‌و‌سازهاست اما شاید در عمل، رکود در عرضه مسکن تامین هزینه‌های شهرداری را نیز دشوار می‌کند، هزینه‌هایی که باید دید سرانجام چه زمانی از درآمدهای ناپایدار کنده شده و فروش شهر را رها می‌کند.

* ارتباط با کارشناس: j.hashemi1992@gmail.com