سرمایه‌ گذاری روی ردپاهای تاریخ

ایران به‌عنوان یکی از کهن‌ترین تمدن‌های بشری دارای آثار و ابنیه تاریخی بسیاری است که می‌توان گذر ایام را از لا‌به‌لای آجر‌به‌آجر و خشت‌به‌خشت به جا مانده از هر یک دید. گذری که نه تنها رنگ رخسارشان را زرد کرده بلکه تنهایی و بی‌نشانی غریبی را نیز بر دندانه‌های تارک‌شان نشانده است.

امری که در کشورهای دیگر کمتر اتفاق می‌افتد و بناهای تاریخی همچون عزیزانی بازمانده از اعصار گذشته نگهداری می‌شوند و با سرمایه‌گذاری‌ بخش‌های دولتی و خصوصی تغییر کاربری داده و به مکان‌هایی امروزی تبدیل می‌شوند که درآمدزایی بالایی را هم به همراه دارند. اما در ایران با وجود بناهای تاریخی بسیار، هنوز بهره‌برداری اصولی از این بناها انجام نشده است.

در حالی که بنا بر گزارش صندوق احیا و بهره‌برداری از بناها و اماکن تاریخی و فرهنگی، یک‌میلیون و 200هزار محوطه، بنا و اثر تاریخی در کشور وجود دارد. این رقم از ظرفیت بالای ایران در حوزه‌های فرهنگی و تاریخی و به‌ویژه گردشگری سخن می‌گوید.

پتانسیلی که هنگام همنشینی صنعت گردشگری با تاریخ و فرهنگ یک خطه می‌تواند به موتور پیش‌برنده توسعه و رشد اقتصادی تبدیل شود و راهگشای رکود اقتصادی حاکم بر کشور باشد. با این حال، از میان یک میلیون و اندی ابنیه و آثار تاریخی کمتر از 3درصد در فهرست آثار ملی به ثبت رسیده و تنها 15درصد در معرض دید مردم قرار گرفته و مابقی گویا به قعر چاه فراموشی افتاده‌اند. وجود چنین ظرفیت‌هایی «فرصت‌امروز» را برآن داشته تا این شماره خود را به بررسی چم‌وخم سرمایه‌گذاری در این مسیرهای تاریخی و فرهنگی اختصاص دهد.

علی کاظمی، معاون سرمایه‌گذاری صندوق احیا و بهره‌برداری از بناها و اماکن تاریخی و فرهنگی در گفت‌وگویی اختصاصی از شرایط ورود بخش خصوصی به این بخش، تسهیلات دولتی، شیوه‌های در اختیار گرفتن بناها، ظرفیت‌های موجود و سرمایه اولیه مورد نیاز سخن گفته است.

کاظمی صحبت‌های خود را با اشاره به توان اندک دولت برای نگهداری و مرمت بناهای تاریخی آغاز کرده و می‌گوید: بسیاری از محوطه‌ها و بناهای تاریخی کشور سال‌های سال است که در گوشه‌‌گوشه این مملکت رها شده‌اند. چه بخواهیم و نخواهیم و فارغ از هر دولتی که بر سر کار بیاید، باید پذیرفت که دولت بودجه و توان مورد نیاز برای احیا، مرمت و صیانت از این بناها را ندارد.

وی با اشاره به جذب هزینه مرمت 60میلیارد تومانی از بخش خصوصی که در نتیجه واگذاری بناهای تاریخی در سال 94 بوده است، اضافه می‌کند: واگذاری و بهره‌برداری از ابنیه تاریخی به‌عنوان یکی از بخش‌های اقتصاد مقاومتی به معنای واقعی بخشی از اقتصاد فرهنگی و ارتقای بخش فرهنگ و اقتصاد در جوار یکدیگر است.

مشوق‌های سرمایه‌گذاری در احیا و بهره‌برداری از بناهای تاریخی

معاون سرمایه‌گذاری صندوق احیا و بهره‌برداری در تشریح تسهیلات و شرایط ویژه‌ای که به‌منظور تشویق سرمایه‌گذاران برای ورود به حوزه احیا و بهره‌برداری بناهای تاریخی اعطا شده است، تصریح می‌کند: از آنجا که تعیین کاربری بناهای تاریخی قابل واگذاری به عهده صندوق است، فرآیند اخذ مجوز بهره‌برداری از این بناها بسیار کوتاه و برخلاف سایر پروژه‌های گردشگری نیازی به بوروکراسی‌های طویل اداری ندارد.

همان‌طور که می‌دانید تنها برای خرید یک زمین در حاشیه جاده و احداث تاسیسات رفاهی بین‌راهی باید استعلام‌های بسیاری گرفت و فرآیندی یک تا دوساله طی کرد. وی با اشاره به مزیت دیگر سرمایه‌گذاری در ابنیه تاریخی می‌گوید: برای سرمایه‌گذاری در بناهای تاریخی و بهره‌برداری از آنها نیازی به اخذ مجوز از سایر دستگاه‌های دولتی نیست. تنها با طی کردن یک رویه کوتاه اداری و شرکت در مزایده، سرمایه‌گذار می‌تواند مجوز بهره‌برداری را به شرط برنده شدن در مزایده از صندوق بگیرد.

علی کاظمی در خصوص فراهم ساختن تسهیلات مالی به سرمایه‌گذاران این حوزه اظهار می‌کند: طی مذاکره با چندین بانک و معاونت سرمایه‌گذاری سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری در نظر داریم برای سال 1395 تسهیلاتی را در قالب وام برای علاقه‌مندان و فعالان این حوزه فراهم کنیم. به محض مشخص شدن میزان و شرایط اعطای وام، جزییات آن را اعلام خواهیم کرد اما براساس ضوابط حداکثر تا 70درصد میزان سرمایه‌گذاری وام اعطا می‌شود.

دامنه هزینه‌های مرمتی؛ از 50میلیون تا 9میلیارد تومان

معاون سرمایه‌گذاری صندوق احیا و بهره‌برداری در بیان دامنه هزینه‌هایی که در احیا و بهره‌برداری از ابنیه تاریخی باید صورت پذیرد، می‌گوید: در حوزه مرمت و احیای بنا هزینه‌های متفاوتی وجود دارد. به تعداد بناهای تاریخی اعداد و ارقام متفاوت وجود دارد. هر بنایی با توجه به شرایط خاص خود نیازهای مرمتی و آماده‌سازی متفاوتی دارد. بناهایی که میزان تخریب و خسارت در آنها بالا بوده یا از وسعت بیشتری برخوردارند، مسلما نیازمند هزینه‌های مرمتی بیشتری هستند. در حوزه مرمت و در بناهایی که در اختیار صندوق بوده از 50میلیون تومان تا 9میلیارد تومان هزینه مرمت ثبت شده است.

وی با اشاره به سایر هزینه‌ها اضافه می‌کند: علاوه بر هزینه مرمت، هزینه تجهیز بنا نیز مدنظر است. به هر حال براساس نوع کاربری‌های تعریف شده، آیین‌نامه و ضوابط مربوطه و سطح تجهیز هر بنا، این رقم تعیین می‌شود. به هر حال تجهیز و هزینه مورد نیاز برای یک گالری هنری از یک مکان اقامتی یا محل پذیرایی متفاوت است. از طرف دیگر بسته به اینکه برد جذب هر یک از این بناهای کاربری شده ملی یا منطقه یا بین‌المللی باشد، میزان تجهیز شدن آنها نیز فرق خواهد کرد. به‌طور کلی می‌توان گفت رقم هزینه تجهیز ارتباط مستقیمی با نوع کاربری دارد.

دولت، مالک بناهای واگذارشده

علی کاظمی در توضیح بحث مالکیت بناهای تاریخی که توسط صندوق احیا و بهره‌برداری واگذار می‌شود، می‌گوید: تمام 269بنایی که با مجوز هیات دولت برای واگذاری به صندوق داده شده، به ثبت ملی رسیده‌اند و بخشی از آثار ملی کشور محسوب می‌شوند؛ در نتیجه مالکیت آنها از آن دولت است.

وی ادامه می‌دهد: صندوق احیا و بهره‌برداری پس از انجام طرح‌های امکان‌سنجی و مطالعات اقتصادی براساس فاکتورهایی نظیر میزان هزینه و مدت زمان مرمت و تعیین مبلغ اجاره و... شرایط واگذاری را تعیین و پس از اعلام آن در روزنامه‌های رسمی، مزایده را برگزار می‌کند. پس از اینکه صلاحیت فنی سرمایه‌گذار در کمیته فنی و بازرگانی صندوق تایید شد، پاکت دوم یعنی پاکت قیمت پیشنهادی وی باز شده و چنانچه برنده مزایده شده باشد، وارد مرحله عقد قرارداد با صندوق می‌شود.

معاون سرمایه‌گذاری صندوق احیا و بهره‌برداری در بیان مفاد این قرارداد می‌گوید: موضوع و مدت قرارداد به همراه طرح‌های پیوست اعم از طرح مرمتی و طرح کاربری که مورد تایید قرار گرفته است در قالب یک قرارداد بین صندوق و سرمایه‌گذار به امضا می‌رسد. قاعدتا مانند هر قرارداد دیگری، چنانچه سرمایه‌گذار به تعهدات خود در چارچوب ضوابط قانونی قرارداد عمل نکند، قرارداد فسخ خواهد شد.

مهم‌ترین عوامل فسخ قرارداد

وی با اشاره مختصر به مواردی که ممکن است به فسخ قرارداد منجر شود، بیان می‌کند: از آنجا که یک اثر ملی با ارزش در اختیار شخص سرمایه‌گذار قرار می‌گیرد، وظیفه نظارتی و حاکمیتی، ما را ملزم می‌دارد تا بر رعایت دقیق مفاد قرارداد نظارت کنیم. به‌عنوان مثال تغییر کاربری نسبت به آنچه قبلا برای بنا در نظر گرفته ‌شده و به تایید صندوق رسیده است، عدم هزینه‌کرد رقم مرمتی و واگذاری به غیر‌ از شرایط فسخ قرارداد است.

مدت زمان واگذاری بناهای تاریخی از 10 سال به بالا

علی کاظمی در توضیح شرایط زمانی واگذاری بناهای تاریخی خاطرنشان کرد: معمولا مدت زمان واگذاری بناهای تاریخی صندوق احیا و بهره‌برداری از 10سال به بالا است. پس از تمام شدن مدت زمان واگذاری نیز چنانچه سرمایه‌گذار تمایل داشته باشد و ضوابط و شرایط واگذاری در آن زمان تغییر نکرده باشد، باز هم در واگذاری بنا، سرمایه‌گذار فعلی در اولویت قرار می‌گیرد.

صندوق احیا تنها طرف حساب سرمایه‌گذار

این مقام مسئول در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه چه ارگان‌ها و سازمان‌هایی طرف حساب سرمایه‌گذار از ابتدای سرمایه‌گذاری تا بهره‌برداری محسوب می‌شوند، می‌گوید: در تمام دوره تعیین کاربری و مرمت بنا تا زمان اخذ پروانه بهره‌برداری، سرمایه‌گذار تنها با صندوق احیا و بهره‌برداری سروکار خواهد داشت، اما پس از آنکه سرمایه‌گذار پروانه بهره‌برداری خود را از صندوق دریافت کرد به‌عنوان یکی از واحدهای تاسیسات گردشگری همانند سایر تاسیسات توسط سازمان‌هایی نظیر میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، اماکن و تعزیرات استان، وزارت بهداشت و غیره مورد نظارت قرار می‌گیرد. البته اداره نظارت بر بهره‌برداری صندوق احیا نیز به‌عنوان طرف دوم قرارداد در حوزه بهره‌برداری بر تاسیسات مربوطه و کیفیت خدمات آنها نظارت می‌کند.

معاون سرمایه‌گذاری صندوق احیا و بهره‌برداری با اشاره به استان‌هایی که بیشترین واگذاری‌ها را داشته‌اند، می‌گوید: بیشترین واگذاری‌ها در استان اصفهان و سپس در استان سمنان بوده است و ادامه می‌دهد که بحث واگذاری‌ها تقریبا در 23 استان وجود داشته اما در لیست‌های جدیدی که در حال اخذ مجوز برای آنها هستیم تقریبا تمام استان‌ها وجود دارند و پراکندگی جغرافیایی بسیار بالایی برای واگذاری بناهای تاریخی ایجاد شده است.

اما سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که بناهای واگذارشده به چه نوع کاربری‌هایی تغییر هویت داده‌اند؟کاظمی اینچنین توضیح می‌دهد: تقریبا تمامی واگذاری‌ها، با کاربری‌های گردشگری نظیر هتل و رستوران بوده است. با این حال در تعیین نوع کاربری‌ها، همیشه شأن اثر و شرایط فیزیکی آن را بسیار مورد توجه قرار داده‌ایم. قاعدتا وقتی بنایی مساحت کمی دارد نمی‌تواند به‌عنوان یک هتل مورد استفاده قرار گیرد. در تعیین کاربری‌ها سعی ما بر این است تا با لحاظ کردن شرایط روز جامعه بتوانیم کاربری‌های نوین و متنوعی را ایجاد کنیم.

همچنان استقبال کم است

حوزه میراث فرهنگی و تاریخی در ایران همچنان با اقبال سرمایه‌گذاران مواجه نشده و میزان استقبال کم بوده است. دلیل این امر را علی کاظمی این‌گونه بیان می‌کند: شرایط بد اقتصادی جامعه سایه خود را همانند سایر بخش‌های اقتصادی بر این بخش نیز انداخته و از طرف دیگر، این حوزه نسبت به دیگر حوزه‌های سنتی سرمایه‌گذاری کمتر شناخته شده است.

هر چند ضعف در تبلیغات و اطلاع‌رسانی در سال‌های گذشته نیز مزید بر علت شده است. علاوه بر این، تعداد اندک بناهایی که در سال‌های گذشته برای واگذاری آماده شدند، کمکی به شناخته‌تر شدن این حوزه نکرده‌اند. لزوم تبلیغات وسیع و گسترده در سطح جامعه به‌شدت احساس می‌شود. شاید بتوان با شرکت در سمینارهای مختلف و حضور در برنامه‌های متنوع این حوزه را بیشتر معرفی کرد و به‌عنوان یک موضوع جذاب و جدید در میان مردم جا انداخت.

وی با تاکید بر کاهش بوروکراسی اداری و حذف برخی آیین‌نامه‌های دست و پا گیر در برنامه‌های آتی صندوق احیا و بهره‌برداری اظهار می‌کند: هم‌اکنون موضوع واگذاری بناهای تاریخی در سیاست‌گذاری‌های کلان سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و دولت بیش از پیش اهمیت یافته و امیدواریم بتوانیم عدم استقبال در سال‌های گذشته را جبران کنیم.

مهم‌ترین دلایل شکست سرمایه‌گذاران در این حوزه

معاون سرمایه‌گذاری صندوق احیا و بهره‌برداری در توضیح بیشترین دلایل شکست سرمایه‌گذاران در حوزه احیا و بهره‌برداری از بناهای تاریخی می‌گوید: موفقیت یا عدم موفقیت سرمایه‌گذار در این حوزه تا حد بسیار زیادی به برنامه‌ریزی شخص سرمایه‌گذار برای ادامه یک فعالیت اقتصادی بستگی دارد. البته صندوق از سرمایه‌گذاران یک برنامه مدیریتی و اقتصادی می‌گیرد تا از سودآور بودن پروژه آنها اطمینان حاصل کند و مشاوره‌های لازم را ارائه می‌دهد اما در نهایت موفقیت در سرمایه‌گذاری به اراده سرمایه‌گذار بستگی دارد.

وی ادامه می‌دهد: در برخی مواقع به سبب تغییر شرایط از سودآوری پروژه کاسته می‌شود. به‌عنوان مثال کاروانسرایی که به‌عنوان تاسیسات گردشگری بین‌راهی از جذب مسافران دو لاین جاده بهره‌مند شده با ساخته شدن یک بزرگراه تنها از مسافران یک طرف آن بهره‌مند خواهد شد و همین موضوع سود او را کاهش خواهد داد. به‌طور کلی به‌نظر می‌رسد چنانچه منطقه یا استانی در سیاست‌گذاری‌های کلان حفظ و افزایش گردشگران خود ضعیف عمل کند، می‌تواند منجر به شکست سرمایه‌گذاران منطقه شود.

کاظمی در پایان اضافه می‌کند: تمام تلاش صندوق بر آن است تا با تسهیل شرایط فرصت‌های بیشتری را برای موفقیت سرمایه‌گذاران در این حوزه ایجاد کند. با همکاری و هم‌افزایی در بین ادارات میراث فرهنگی استان‌ها، کمیته‌ها و کارگروه‌های استانی و ظرفیت‌های دستگاهی و اداره در تلاشیم تا از طریق کمیسیون‌های ماده 5، ایجاد پارکینگ و ضوابط و کمک‌های فنی و مالی شهرداری‌ها، بسترهای مناسب‌تری را برای ماندگاری و افزایش سود سرمایه‌گذاران این حوزه فراهم کنیم.