سرقفلی، قانونی که به کسب‌و‌کار ثبات می‌دهد

سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد؛ در گشتی كوتاه در بازارها مناطق تجاری بارها این جمله تكرار می‌شود، مغازه‌هایی كه معمولا در مناطق پرتردد هستند و تقاضا برای خریدشان بسیار بالا است.

موضوع خریدوفروش سرقفلی اما از آنچه امروز مطرح است سابقه بیشتری دارد ولی پس از تصویب اصلاحیه قانون موجر و مستاجر در سال 76، ابهام‌های قانونی آن به‌شدت کاهش یافت.

نقطه شروع سرقفلی‌ها به گسترش فعالیت‌های تجاری بازمی‌گردد و البته به كسانی كه با وجود فعالیت تجاری گسترده توان مالی مالكیت نداشتند. از این رو در قالب یك قانون نانوشته مالك و مستاجر به یك قرارداد جدید رسیدند قراردادی كه از یك سو حق مالكیت را به مانند گذشته به رسمیت می‌شناخت و از سوی دیگر برای مستاجر حق پایداری شغلی در نظر می‌گرفت.

بر مبنای آنچه بین دو طرف وضع می‌شد مالك حق دارایی خود را حفظ می‌كرد و مستاجر نیز می‌توانست با اطمینان بیشتری برای فعالیت تجاری خود كار كند.

ابداع روش سرقفلی كه در ابتدا توجه چندانی به آن نبود، به رشد بسیاری از تجارت‌های خرد انجامید، با پایدار شدن فعالان اقتصادی در یك محل دائمی كه بنا بود در نهایت حق رونق مغازه را نیز به آنها بازگرداند. در كنار آن پول مورد نیاز برای خرید محل را نیز به گردش مالی اضافه كرد تا فعالان اقتصادی با تمام سرمایه خود وارد تولید، تجارت یا یك كار خرد شوند. با گسترده شدن تدریجی قرارداد سرقفلی، دولت برای سروسامان دادن به وضعیت آن و البته رسمیت بخشی به فرآیند سرقفلی به آن ورود كرد و در این باره قوانین جدید وضع شد.

اصلاحیه قانون موجر و مستاجر سال 1376 كه وضعیت قراردادی بین موجر و مستاجر را مدنظر قرار داد به شكل عرفی سرقفلی که حق کسب و پیشه نامیده می شد پایان داد و به آن روندی قانونی بخشید.

هر چند هنوز حرف اول و آخر را در معاملات سرقفلی صاحبان مغازه و مالكان می‌زنند. با بالا رفتن قیمت زمین در سال‌های گذشته رفته رفته فاصله بین قیمت ملك و اعتباری كه شاغلان در آن می‌آفرینند بیشتر شده و مالكان شرایط آن را مشخص می‌كنند.

در سال‌های گذشته بسیاری از قراردادهای اجاره‌ای مغازه‌ها یك ساله شده و تمدید آن نیز منوط به نظر مالك است؛ از این رو آمار فروش سرقفلی نیز تا حدی كاهش یافته است هر چند همچنان در مناطق پرتردد مركز شهر و به‌خصوص محوطه بازار تهران خریدوفروش سرقفلی ادامه دارد.

مالكان در قراردادهای جدید سخت‌گیر شده‌اند

رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاك تهران معتقد است، هر چند هنوز در بسیاری از مناطق پرتردد و شلوغ تهران قرارداد سرقفلی به شیوه پیشین انجام می‌شود، اما سخت‌گیری مالكان آمار معاملات را پایین آورده است.

مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، درباره وضعیت كنونی قراردادهای فروش سرقفلی و ضمانت اجرای آن اظهار كرد: طبق قانون قراردادی كه در قالبی رسمی و با توافق طرفین بسته شود لازم الاجرا است خواه این قرارداد به شكل قانونی و در نهادی رسمی منعقد و خواه از سوی مالك و مستاجر در قالب قرارداد سرقفلی.

وی ادامه داد: ‌تنها تفاوتی كه موضوع سرقفلی‌ها در سال‌های اخیر داشته مربوط به قانونی شدن آن است. در گذشته این طور بود در برخی موارد حتی برای شغل‌های خدماتی مانند مطب پزشك نیز در خواست سرقفلی‌ صورت می‌گرفت و این موضوع اختلاف ساز می‌شد اما از سال 76 كه قانون به بحث مالك و مستاجر ورود كرد این اختلاف‌ها سامان یافتند.

به گفته قلی خسروی، ابتدایی و اصلی‌ترین شرط در قراردادهای سرقفلی‌ رضایت مالك است. هر گونه تغییر در قرارداد خریدوفروش و انتقال باید با رضایت او باشد و مستاجر تنها امتیاز بهره‌برداری از واحد تجاری را در اختیار دارد.

رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاك ادامه داد: بحث لزوم كسب رضایت مالك باعث به وجود آمدن نوعی سخت‌گیری در بین آنها شده است، پیش ازاین معمولا دو طرف به فرمولی می‌رسیدند كه شرایط مستاجر را تضمین می‌كرد اما اكنون بسیاری به این مسئله قائل نیستند و همین امر باعث شده قراردادهای اجاره‌ای از تاریخ چندین ساله به یك سال برسد و در بسیاری موارد امكان تمدید آن وجود نداشته باشد البته این به معنی توقف این قرارداد نیست و همچنان در مناطق تجاری شهر این نوع قرارداد جریان دارد هر چند با فاصله گرفتن از مركز و رسیدن به حاشیه‌ها این نوع قرارداد نسبت به قراردادهای امروزی اجاره و فروش سهم كمتری دارد.

وی علت اصلی باقی ماندن شیوه فروش سرقفلی را به وضعیت قیمت ملك مرتبط دانست و تصریح كرد: از آنجایی كه برای فعالان اقتصادی پول در گردش اهمیت بسیاری دارد، خرید ملك مغازه چندان به صرفه نیست. درحالی كه با خرید سرقفلی می‌توان به دو هدف عمده دست یافت؛ از یك سو سرمایه مورد نیاز برای فعالیت اقتصادی باقی می‌ماند و از سوی دیگر با خرید سرقفلی ضمانت ابتدایی لازم برای آغاز كار و باقی ماندن در آن تضمین می‌شود. این روش در مناطق پرتردد مركز شهر بسیار پر اهمیت است.

قرارداد، خوب و بد سرقفلی را تعیین می‌کند

به گفته قلی خسروی، مثبت یا منفی بودن قرارداد سرقفلی به شرایط اجرایی آن بستگی دارد، اگر مانند گذشته مالكان و مستاجران بر سر اصول كلی به توافق برسند؛ یعنی از یك سو مالكیت صاحب مغازه تضمین شود و از سوی دیگر مستاجر برای سرمایه‌گذاری و گسترش كار خود به قرارداد موجود اطمینان كند می‌توان به ادامه یافتن حیات این قرارداد قدیمی امیدوار بود، اما اگر فرمول‌های قدیمی تغییر كنند و اجاره‌ها یك ساله باشد عملا این روش كاربردهای قدیمی خود را از دست می‌دهد.

در طول سال‌های گذشته با وجود مدرن شدن بسیاری از فرآیندهای قانونی و حقوقی در كشور كه این مسئله به بخش اقتصاد و فرآیندهای تجاری نیز كشیده شده اما هنوز بعضی از قراردادها از زمان‌های قدیم به حیات خود ادامه می‌دهند. طرح‌هایی مانند خریدوفروش سرقفلی ملك مربوط به چندین دهه قبل با توجه به نوع خاصی از ضوابط اقتصادی و اجتماعی بین مالك و مستاجر انجام انجام می‌شده اما این روند همچنان تا امروز به حیات خود ادامه داده است؛ هر چند سودهای اقتصادی و مشخص نبودن تكلیف آینده زمین و ملك باعث شده برخی از مالكان قید این قراردادهای چندین دهه‌ای را بزنند، البته حتی مستاجران نیز بر این نظر هم عقیده‌اند كه تا زمان برقرار نبودن ثبات اقتصادی و امكان سرمایه‌گذاری بلند‌مدت در شغل‌های تجاری نمی‌توان از كاركردهای گذشته قرارداد سرقفلی بهره‌لازم را برد.