ساکنانی که بافت‌های فرسوده را ترک نمی‌کنند

هیات وزیران در آخرین جلسه خود طرحی را كلید زد كه اجرای آن سال‌ها است مهمان وزارت مسكن و شهرسازی و در این سال‌ها راه‌و شهرسازی بوده است.
احیای بافت فرسوده و نوسازی در مناطق قدیمی كلانشهرهای كشور، از مدت‌ها پیش به‌عنوان یك ضرورت غیر‌قابل چشم پوشی مطرح است.
امكانات پایین رفاهی، دسترسی دشوار، ‌امنیت نامطمئن و البته تراكم جمعیتی بیش از حد، از جمله عواملی است كه باعث شده بسیاری از كارشناسان باقی ماندن بافت‌های فرسوده در شرایط فعلی را امری خطرناك توصیف كنند. دولت‌ها نیز هر چند نه به طور مداوم و اصولی، درسال‌های گذشته اقداماتی را به منظور كنترل و مدیریت این بافت‌ها داشته‌اند، هر چند هرگز به نتیجه‌ای محسوس منجر نشده است.
این بار اما دولت یازدهم شیوه كار را تغییر داده تا شاید ساكنان این مناطق گره نوسازی چندین ساله بافت‌های فرسوده را باز كنند.
در مصوبه هفت ‌بندی هیأت وزیران متقاضیان نوسازی واحدهای مسكونی در بافت‌های فرسوده با بانك وارد قرارداد دریافت تسهیلات می‌شوند و دولت در این بین تنها به منظور تسهیل بازپرداخت وام‌ها، درصدی از سود را تقبل می‌كند.
هر چند محدودیت منابع اعتباری بانك‌ها در ارائه تسهیلات باعث شده پیش از هر چیز برخی نسبت به اجرایی بودن پرداخت وامی با سقف 50میلیون تومان به شكل سالانه به 300 هزار متقاضی تردید كنند، اما این طرح در زوایایی دیگر نیز ابهاماتی حل نشده دارد.
اگر بناست نوسازی بافت‌های فرسوده به تغییر و تحولی بنیادین ختم شود و معضلات پس از چند سال دوباره بازنگردد باید نقشه‌های شهرسازی این مناطق تغییر كنند، این موضوع شرطی دارد که تاكنون تمام طرح‌های مشابه دراین حوزه را ناموفق گذاشته است.
مقاومت ساكنان بافت‌های فرسوده در قبال پیشنهادات مطرح شده از سوی سازمان‌های دولتی یكی از اصلی‌ترین مشكلات است. زیرا برای تغییر كامل شكل یك منطقه مسكونی، بهبود وضعیت خیابان‌ها و گسترش امكانات رفاهی باید بخش عمده‌ای از مناطق در اختیار پیمانكاران یا انبوه‌سازان قرار گیرد كه باقی‌ماندن درصدی از ساكنان در خانه‌هایشان عملا این طرح را ملغی می‌كند.
 از سوی دیگر، نبود شفافیت در عملكرد دریافت‌كنندگان تسهیلات نیز باعث شده عملا در بسیاری از بافت‌های فرسوده به جای نوسازی، روسازی انجام شود و طرح‌های كلان ارائه شده به تعمیراتی سطحی تبدیل شوند و اساس بافت‌ها حفظ شوند.  هر چند در طرح جدید دولت تلاش شده با استفاده از بانك‌های اطلاعاتی موجود، از تكرار تجربه شكست سال‌های قبل جلوگیری شود. استمداد از وزارت تعاون، ‌كار و رفاه اجتماعی، كمیته امداد و سازمان بهزیستی برای همكاری با وزارت راه در شناسایی گروه‌های هدف و شركت عمران و بهسازی شهری ایران در توزیع منابع در سراسر كشور نشان از آن دارد كه دولت نگرانی هدر رفت منابع را نیز در نظر داشته است هر چند هنوز ابهام تخلیه كامل ساكنان بافت‌های فرسوده درجای خود باقی است.

 تهاتر مسكن، بهترین روش برای تعامل با ساكنان بافت فرسوده
رییس كانون سراسری انبوه‌سازان استان تهران معتقد است، احیای بافت‌های فرسوده نیاز به یك برنامه شهرسازی و مهندسی بنیادین دارد كه تا زمان تخریب كامل این بافت‌ها و ایجاد تحول در معماری تمام این مناطق عملی نیست.
ایرج رهبر، در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، تصریح كرد: ‌حتی اگر این تسهیلات به بهینه‌سازی 90 درصد از یك بافت فرسوده بینجامد باقی ماندن آن 10درصد تمام نقشه‌ها را خراب می‌كند. تصور كنید یك محله در درون یك منطقه بزرگ با معماری قدیمی باقی ماندن یا ورودی یك محله، نوسازی مركز را تحت‌الشعاع قرار دهد و این ابهامی است كه هدف اصلی را با خطر مواجه می‌كند.
به گفته وی، بسیاری از ساكنان بافت‌های قدیمی به این دلیل از فروش واحدهایشان استقبال نمی‌كنند كه تصویر درستی از آینده خانه‌های جدیدشان ندارند. این مشكل تنها یك راه دارد و آن تهاتر واحدهای مسكونی با آنها است با ساخت یك مجتمع در بافت فرسوده شهری، ساكنان این مناطق تصویری دقیق پیدا می‌كنند و بدون نیاز به ترك محل زندگی خود تغییرات جدید را می‌پذیرند.
رییس كانون انبوه‌سازان استان تهران به تجربه موفق اجرایی آزمایشی این طرح در دولت دهم اشاره كرد و گفت: انبوه‌سازان با مشاركت وزارت راه در دولت دهم، پایلوت تهاتر خانه در واحدهای مسكونی را در محدوده سروش در مولوی تهران انجام دادند كه كاملا موفق بوده و می‌تواند در نقاط دیگر نیز مورد استفاده قرار گیرد.
  به گفته رهبر، اجرایی شدن این برنامه نیاز به مشاركت كار كارشناسان و انبوه‌سازان دارد و برای تكرار نشدن تجربیات ناموفق سال‌های گذشته باید تمامی ابعاد از جمله نقشه‌های شهرسازی، نگاه تخصصی به بافت‌های فرسوده و شفافیت تخصیص منابع مالی در نظر گرفته شود.
هر چند حمایت دولت از نوسازی بافت قدیمی شهرها كه بناست با اولویت دادن به زوج‌های جوان اجرایی شود، گامی بلند در تصفیه فضای شهری ایران خواهد بود، اما نامعلوم بودن طرح‌های حمایتی از دیگر اقشار جامعه باعث نگرانی گروه‌هایی شده كه با بافت‌های فرسوده ارتباطی ندارند. هرچند طرح جدید دولت تنها در مرحله گمانه‌زنی است و هر اظهارنظری در این رابطه باید در آینده مطرح شود.

یک استراتژی خوب برای رونق غیرتورمی بافت‌های فرسوده
هادی کوزه‌چی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگوی تلفنی با یک برنامه تلویزیونی در پاسخ به این سوال که افزایش وام مسکن چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد، گفت: با بررسی تمام جهات بازار مسکن این نتیجه به دست می‌آید که بازار مسکن با این وام 50 میلیونی از رکود خارج نمی‌شود.
به گزارش ایسنا، وی ادامه داد: وامی که دولت تا مبلغ 50 میلیون تومان تصویب کرد و در حقیقت این وام را افزایش داد بیشتر در زمینه عرضه مسکن موثر خواهد بود. این وام برای ساخت‌و‌ساز در مناطق فرسوده می‌تواند یک استراتژی بسیار خوب برای رونق غیر‌تورمی باشد. به این ترتیب که دولت مصوب کرده 300 هزار وام برای بافت‌های فرسوده توسط بانک‌های مختلف ارائه شود.
این کارشناس بازار مسکن گفت: از آنجا که ساخت‌و‌ساز بیشتر زمان می‌برد، این استراتژی بیشتر جهت کاهش رکود در زمینه عرضه به کار می‌رود. آمارها نشان می‌دهد کاهش جوازهای دریافت شده طی شش ماه اخیر در تهران و سایر کلانشهرها بسیار بالا بوده و دلیلش هم رکود خرید، عدم در اختیار گذاشتن منابع مالی به سازنده‌ها بوده و کل ساخت‌و‌ساز در شهرهای مختلف دچار رکود شده است.
کوزه چی گفت: دولت می‌خواهد با این استراتژی عملا ساخت‌و‌ساز را به سمت بافت فرسوده منتقل کند. در حقیقت باتوجه به اینکه سود ساخت‌و‌ساز در این مناطق کمتر است با ارائه وام یارانه‌ای و نرخ پایین‌تر به سازنده‌ها می‌خواهد رکود سمت سازنده‌ها را تا حدود زیادی جبران کند.
وی در پاسخ به این سوال که اثر این سیاست در بازار مسکن چیست، گفت: عرضه زیاد می‌شود و اگر دولت این وام ساخت را تبدیل به وام خرید کند در انتهای کار می‌تواند یک رونق غیر‌تورمی ایجاد کند. یعنی در واقع در دوره ساخت مشارکت دهد که معمولا بانک‌ها طی چند سال اخیر این کار را انجام ندادند. امیدوارم با توجه به مصوبه دولت، این اتفاق در بافت‌های فرسوده رخ دهد چون با نیاز مردم در این بافت مثل متراژ قیمت زمین منطبق است.
کوزه‌چی در پاسخ به این سوال که دلیل افزایش قیمت اوراق حق تقدم وام مسکن چیست، گفت: دلیلش این است که تعداد این اوراق کم است. یعنی وقتی وام خرید را از دی‌ماه سال گذشته از مبلغ 30 میلیون تومان به حدود 35 تا 40 میلیون تومان افزایش دادند چون آمادگی عرضه این اوراق در بازار وجود نداشت یک دفعه تقاضا برای اوراق دو برابر شد و مبلغ وام نیز افزایش پیدا کرد.
کوزه‌چی در پاسخ به این سوال که وقتی قیمت نفت کاهش یافته، درآمد‌های ارزی کم شده و قیمت دلار افزایش پیدا کند آن وقت مسکن گران می‌شود یا خیر، گفت: یک مقدار گران می‌شود ولی باز هم از تورم عقب می‌ماند. اگر قیمت نفت کاهش پیدا کرده و قیمت دلار هم افزایش پیدا کند بنابراین تورم بالا می‌رود.