رونق مسکن پشت سد قیمت زمین

«مسکن بازاری است که در قالب اقتصاد کلان کشور تعریف می‌شود، خروج آن از رکود منوط به خروج اقتصاد کشور از رکود خواهد بود» این جدید‌ترین اظهارنظر وزیر راه و شهرسازی درباره پیش‌بینی‌ها از آینده بازار مسکن است. با نزدیک شدن به پایان نیمه نخست سال94 و البته انتظار خروج از رکودی که به‌زودی وارد هفتمین ماه خواهد شد، آخوندی عملاً خیال بسیاری از فعالان این بازار را راحت کرد تا همه نگاه‌ها باردیگر به عرصه کلان اقتصادی بازگردد.

این صحبت‌ها در حالی مطرح می‌شود که با توجه به نمایان شدن نخستین بارقه‌های امید برای خروج اقتصاد ایران از رکود تورمی، بسیاری به بازار مسکن به‌عنوان نخستین حوزه‌ای که نام خود را در فهرست حوزه‌های رونق یافته قرار خواهد داد نگاه می‌کردند. رسیدن تسهیلات دولتی و افزایش مبلغ وام خرید مسکن با چراغ سبز شورای پول و اعتبار نقطه امیدوارکننده‌ای بود که کارشناسان آن را شروع سلسله رونق جدید مسکن می‌دانستند.

با رسیدن وام‌های جدید بار دیگر قدرت خرید متقاضیان واقعی در بازار افزایش می‌یافت و با باز شدن دوباره پای آنها به این عرصه قطعاً نیاز به ساخت واحدهای جدید شکل می‌گرفت و درنتیجه رونقی دوباره عرصه مسکن را فتح می‌کرد. این خوشبینی‌ها اما خیلی زود رنگ باخت. باقی ماندن بیش از یک‌میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در طول سال‌های گذشته باعث شده بسازبفروش‌ها هرگونه سرمایه‌گذاری جدید در این عرصه را منوط به تعیین‌تکلیف واحدهای باقی‌مانده کنند.

تسهیلات جدید بانکی نیز با توجه به ماهیت‌شان هنوز تأثیر چندانی در بازار نگذاشته‌اند. با این وجود البته آخوندی از عملکرد این وام‌ها نیز به‌طورکلی ناراضی نیست و در جریان گزارش عملکرد سالانه‌اش در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرده این وام‌ها در سطح خود توانسته‌اند تأثیرات مثبتی بر جای بگذارند. تقاضای زیادی در طول ماه‌های آینده برای وام 80 میلیونی داشته که البته بسیاری از آنها به شهرهای میانی باز می‌گردد.

افزایش تصاعدی قیمت زمین امان بازار را بریده است

در کنار امیدها برای خروج از رکود اما آنچه بیش از هرچیز در اولویت‌های کلان وزارت راه و شهرسازی جا گرفته بهبود اوضاع بازار و البته کاهش زمان مورد نیاز پس‌انداز خانوار برای خرید مسکن است. رقمی که به 12 سال نزدیک شده و البته طبق برنامه‌ریزی‌ها باید به شش سال کاهش پیدا کند. ریشه افزایش فاصله میان قدرت خرید مردم و قیمت‌های موجود در بازار از نظر آخوندی در یک عامل خلاصه می‌شود: سوداگری مسکن.

وقتی در شهرهای بزرگ کشور قانون به فروش گذاشته شد و صحبت از تغییر کاربری و فروش تراکم نه یک امر غیر‌قابل تصور که به یک روش درآمدزایی تبدیل شد راه برای افزایش نفوذ سوداگران و سفته‌بازان در بازار باز شد و قیمت زمین نه به اندازه ارزش ذاتی که براساس مجوز ساختی که دارد رشد پیدا کرد. وزیر راه و شهرسازی این موضوع را پایه‌گذار بسیاری از مشکلات امروز بازار مسکن می‌داند و حل آن را مسکنی برای دردهای سال‌های گذشته بازاری که بخش قابل توجهی از اقتصاد ملی را به دوش خود می‌کشد.

کاهش قیمت زمین در ایران البته به هیچ عنوان به چند ساله گذشته و دغدغه‌های یک وزارتخانه باز نمی‌گردد. نگاه سرمایه محور ایرانی‌ها به خانه باعث شده تغییر در اوضاع قیمت‌گذاری این کالای مهم به یک نیاز ساختاری تبدیل شود و کار را برای برنامه‌ریزی دشوار کند. این را شاید بیش از همه فعالان حوزه مسکن تصدیق کنند.

یکی از مشاوران املاک مناطق شمالی تهران به خبرنگار «فرصت امروز» از اهمیت زمین در تمامی معاملات ثبت‌شده مسکن در نقاط لوکس‌نشین تهران می‌گوید. به گفته وی، در حال حاضر اصلی‌ترین دلایل تفاوت قیمت از محله‌ای به محله دیگر نه کیفیت یا نوع معماری ساختمان و نه حتی چگونگی دسترسی به مناطق اصلی شهر است، ‌آنچه نرخ‌ها را تعیین می‌کند زمین و نوع کاربری آن است.

این فعال عرصه ساختمان داشتن یا نداشتن مجوز ساخت برای زمین‌های شمالی شهر را باعث تغییر چند میلیونی در قیمت‌گذاری متراژ‌ی می‌داند و تأکید می‌کند بسیاری از صاحبان زمین‌های آماده بازسازی و خانه‌های کلنگی ترجیح می‌دهند قبل از فروش واحدهای‌شان؛ مجوزهای لازم برای بازسازی را نیز اخذ کنند، زیرا در این صورت تفاوت قیمت بسیار زیادی در زمان فروش خواهند داشت.

ایمان معصومی فعال عرصه ساختمان نیز معتقد است در حال حاضر مبنای اصلی بازار خانه ایران را زمین تعریف می‌کند و اگر بناست قیمت زمین‌ کاهش پیدا کند، باید این طرح جامع و گسترده بوده و تمام ابعاد این عرصه را دربرگیرد. وی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به سهم50 تا 80‌درصدی زمین در قیمت تمام شده بعضی از خانه‌های شهری اشاره کرده و تأکید می‌کند: قطعاً می‌توان به حذف نقش زمین در قیمت خانه‌های شهری به‌عنوان یک راه مطلوب در ارزان‌شدن خانه‌ امیدوار بود اما حل کردن مشکل آن منوط به تغییر نگاه تمام جامعه به مسکن است. اگر دولت بتواند خانه را از قالب اصلی‌ترین سرمایه خانوار خارج کرده، به کالایی تبدیل کند که به دست آوردن آن برای همه آسان و میسر است، قطعاً می‌توان به کاهش قیمت‌ها امیدوار بود.

هرچند آخوندی هنوز از نحوه مقابله با سوداگران و کسانی که با افزایش قیمت زمین بازار را به هم ریخته‌اند رونمایی نکرده است و به نظر می‌رسد این بار راه‌حل دولت نه کوتاه‌مدت و گذرا که ریشه‌ای و دائمی خواهد بود، هرچند ورود به آن نیاز به یک برنامه‌ریزی برای شکست دادن رویکرد تاریخی به خانه در ایران دارد.