راهی که روشن نیست

قانون پیش‌فروش در ایران قانونی نوپاست که به نظر می‌رسد می‌تواند در درازمدت در صورتی که از سوی متولیان امر مورد توجه قرار گیرد به کاهش بخشی از مشکلات ساخت‌و‌ساز منجر شود. در پی تخلفاتی که به‌ویژه در دهه اخیر به‌دلیل تبلیغات گسترده و البته تا اندازه‌ای غیرواقعی برای پروژه‌های ساختمانی انجام شد و به سراسر کشور تعمیم پیدا کرد، این قانون در سال 93 با هدف کاهش تخلفات و رعایت حقوق خریداران در هیأت وزیران به تصویب رسید؛ قانونی که باوجود مصوب شدن هنوز جایگاه قابل قبولی بین مخاطبان واقعی خود نیافته است.

این نگرانی در بین مردم به‌عنوان متقاضیان واحدهای ساختمانی که یک واحد مسکونی به چند نفر فروخته می‌شود، وجود دارد یا اینکه فروشنده به هر دلیلی نتواند به تعهدات خود در مدت زمان مشخص عمل کند یا در صورت دیرکرد خساراتی را متحمل نمی‌شود. اما در سوی دیگر ماجرا، فروشندگان و سرمایه‌گذارانی هستند که به‌دلیل رکود در بازار مسکن و به‌دلیل نگرانی از کاهش افت قیمت مسکن این دغدغه را دارند که معامله پیش‌فروش آنها باطل و سرمایه‌ای که برای اینکار تخصیص داده‌اند نابود شود یا اینکه خریداران متعهد به پرداخت اقساط در موعد مقرر نباشند.

اولویت با شکایت‌های مردمی است

مشاور وزیر راه و شهرسازی در حفظ حقوق بیت‌المال در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با تأکید بر بعد حاکمیتی وزارت راه و شهرسازی در اعمال قانون پیش‌فروش ساختمان جرائمی را که در قانون پیش‌فروش تحت تعقیب قرار می‌گیرد مختص شکایت شاکی خصوصی عنوان کرد و گفت: بحث مسکن بحثی مهم و چالش برانگیز در چنددهه گذشته بوده و این حوزه‌ای است که می‌تواند مورد سوء‌استفاده و ارتکاب جرائم متعدد واقع شود. به همین دلیل قانونگذار گفته است در موارد خاص وزارت مسکن هم از کسانی‌که قانون را رعایت نمی‌کنند شکایت کند اما در وهله نخست، شکایت مردم است که اهمیت دارد.

حسین معصوم افزود: تبلیغــات غیرواقعــی از مشـکلاتی است که عمدتا باعث جلب نظر مردم شده بی‌آنکه برای مردم از سوء بودن آن آگاهی ایجاد شود. در دهه اخیر، تبلیغات گســترده و غیرواقعی در رسانه ملی باعث متضرر شدن مردم شد. مردم زمین یا واحد مسکونی یا تجاری را خریداری می‌کردند که در برخی موارد وجود خارجی نداشت یا به چند نفر فروخته می‌شد. بنابراین اجرای قانون پیش‌فروش، می‌تواند بخشی از مشکلات را حل و دست سودجویان را کوتاه کند.

وی ادامه داد: مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش تنها مشاور هستند و پیش‌فروش باید به صورت تنظیم سند رسمی و براساس ماده 24 قانون انجام گیرد. به این معناکه طرفین قرارداد پیش‌فروش با مشاوره مشاوران املاک به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارجاع داده می‌شوند و قرارداد نیز در محل دفترخانه به امضای دو طرف خواهد رسید. اگرچه پیش‌تر، بنگاه‌های املاک تمامی کارها را انجام می‌دادند و با قانون پیش‌فروش کاهش درآمد خواهند داشت و شاید به نوعی متضرر هم شوند، اما این قانون برای متقاضیان سودمند است.

بدون مجوز، آگهی ممنوع

طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، چنانچه مشاور املاک، خلاف قانون رفتار کند برای بار نخست به یک‌سال، بار دوم به دوسال تعلیق پروانه کسب جریمه می‌شود و در صورت ارتکاب تخلف برای نوبت سوم، پروانه کسبش باطل خواهد شد. همچنین قانون پیش‌فروش ساختمان، جرائم سنگینی را نیز برای منتشرکنندگان آگهی‌های غیرمجاز در نظر گرفته است. ماده 21 قانون پیش‌فروش ساختمان به مطبوعات و رسانه‌ها اشاره دارد و اینکه مطبوعات و رسانه‌ها باید قبل از هرگونه آگهی مستندات را اخذ کنند، درغیراین‌صورت و در صورت نداشتن مجوز و تبلیغ رسانه‌ای، رسانه‌ای که خلاف کرده به حداکثر دوماه جزای نقدی محکوم می‌شود و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهد شد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بسیاری از پروژه‌هایی که می‌خواستند با تبلیغ کذب شروع شده و با کسب درآمد از این طریق، حیات خود را آغاز و مردم را متضرر کنند در نطفه خفه می‌شوند، ادامه داد: ماده 21 قانون پیش‌فروش ساختمان به مطبوعات و رسانه‌ها اشاره دارد و قید کرده پیش‌فروشنده باید قبل از انجام هر اقدامی جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق (پایگاه اطلاع رسانی، مطبوعات و سایر رسانه‌ها از جمله رسانه گروهی و حتی نصب در اماکن و غیره) مجوز نصب آگهی را از مراجع مسئول اخذ کند که در آیین‌نامه، مرجع دارای صلاحیت وزارت راه و شهرسازی است و اگر می‌خواهد درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌ها بدهد باید تقاضای خود را با شماره و تاریخ ضمیمه کند و به اطلاع عموم برساند.

معصوم افزود: شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه به هر واحد، شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل، ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل، صادر و به متقاضی ارائه کنند. اشخاصی که پیش‌فروش کرده‌اند اما به صورت رسمی تنظیم سند انجام نداده‌اند یا بدون اقدام به اخذ مجوز اقدام به انتشار آگهی کرد‌ه‌اند به حبس از 91 روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر اموال دریافتی محکوم می‌شوند که این مجازات‌ها برای شرکت‌های دولتی، عمومی و خصوصی است.

مصرف‌کننده، زیان دیده اصلی

همچنین ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در گفت‌وگو با «فرصت امروز» درباره مشکلات پیش‌فروش و پیش‌خرید ساختمان‌ها و قانون تازه مصوب شده پیش‌فروش ساختمان در کاهش مشکلات موجود، گفت: رفع مشکلات حقوقی تنها 10 درصد از مشکلات موجود در ساخت‌و‌ساز را کاهش می‌دهد. بدین‎ معنا پیش از قانون پیش‌فروش برای رونق در بازار مسکن و دادن تضمین به متقاضیان خرید در ابتدا باید امکانات ساخت‌و‌ساز را فراهم کرد. قانون پیش‌فروش بحثی قانونی است که اختلافات را کم می‌کند.

رئیس کانون انبوه‌سازان مسکن ادامه داد: بسیار پیش آمده بود که فروشنده یک واحد مسکونی را به چند خریدار فروخته و این مسئله اشکالاتی را ایجاد کرده بود، اگرچه قانون پیش‌فروش در حال حاضر نیز اشکالاتی دارد که باید برطرف شود.

رهبر مشکلات موجود در قانون پیش‌نویس ساختمان را با گزارشی که باید از سوی ناظر به دفترخانه ارائه شود مرتبط دانست و گفت: در قانون پیش‌نویس از ناظر خواسته‌اند تا گزارش فیزیکی پیشرفت کار را طبق تعهدات به دفترخانه ارائه کند که لازمه و کامل‌کننده گزارش، شناسنامه فنی ملکی است که برای آن تدبیری وجود ندارد. همچنین ناظری که برای ساخته شدن یک واحد ساختمانی که زمانی چهار تا پنج سال را به خود اختصاص می‌دهد تنها چهار یا پنج بار بر سرساختمان حاضر می‌شود چطور می‌خواهد زیربار مسائل مالی فراوان برود. درحالی‌که اگر هم این اتفاق رخ دهد ناظر حق‌الزحمه‌ای بسیار بیشتر از امروز از متقاضیان دریافت می‌کند و این هزینه‌ها بر دوش مصرف‌کننده بار خواهد شد.

رهبر همچنین با انتقاد از اینکه در قانون پیش‌فروش ساختمان برای سرمایه‌گذار حقوق ناکافی درنظر گرفته شده، گفت: در قانون پیش‌فروش برای فروشنده تضمین‌های کافی دیده نشده است. به‌عنوان مثال اگر قمیت خانه روند صعودی داشت اقساط را پرداخت می‌کند اما اگر روند نزولی بود چندین قسط را داده و بعد قرارداد فسخ می‌شود و چون ساختمان پیش‌فروش شده است مشکلات متعددی را برای ادامه ساخت‌و‌ساز متوجــه ســـرمایه‌گذار و فروشنده می‌کند. چون به این نیت که مجتمع را فروخته دارد تعهدات را انجام می‌دهد. اینها مسائلی است که باید دوطرفه دیده می‌شد.