دوراهی دشوار حمایت

اوضاع این روزهای بازار مسکن شاید از هر زمانی پیچیده‌تر باشد. بازاری که ماه‌هاست خود را برای خروج از رکود آماده کرده، چشم‌انداز اقتصادی که با لغو تحریم‌ها مثبت شده و دولتی که تمام گزینه‌های موجود خود را بسیج کرده تا حمایتی کامل از فعالان داشته باشد. قرار گرفتن تمام این ویژگی‌ها در کنار هم نیز نتوانسته موجبات ابتدایی خروج از رکود را فراهم آورد.
بازاری که در سال‌های گذشته به دلیل بالا گرفتن سرمایه‌گذاری‌ها در آن بسیاری از تحلیلگران احساس خطر می‌کردند که در آینده در آن اشباع سرمایه‌گذاری رخ خواهد داد و تولید از نیاز بازار بالا می‌گیرد، حالا چند فصل پی‌در‌پی را با کاهش قابل توجه آمار ساخت‌و‌ساز پشت سر گذاشته و مشخص نیست در آینده چه شرایطی را تجربه خواهد کرد.
یکی از اصلی‌ترین عوامل موثر در این فرآیند قطعا ریشه در فضای بازار مسکن در سال‌های گذشته دارد. در جایی که آمارهای دولتی خبر از خالی ماندن بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی می‌دهد قطعا نمی‌توان انتظار داشت موج سرمایه‌گذاری‌های جدید مانند گذشته تکرار شود.
هرچند بخشی از این کاهش ساخت‌و‌سازها به دنبال سیاست دولت برای کاهش نقش سفته‌بازان در بازار اتفاق افتاده و اما تداوم این روند این نگرانی را به وجود آورده که مقابله امروز با سفته بازان به کاهش ورود سرمایه‌گذاران واقعی در بازار بینجامد و در نتیجه رکود امروز را با رونقی که افزایش قیمت به همراه خواهد داشت، جبران کند.
این خطر را شاید قبل از هر بخشی، وزارت راه‌و‌شهرسازی تشخیص داده و برنامه‌های گسترده‌ای برای مقابله با این تهدید آغاز کرده است. ایستادن در برابر موج سفته بازی و البته ایجاد تقاضای واقعی در بازار دو رویکردی است که در ما‌ه‌های گذشته پیگیری شده و مورد‌توجه قرار گرفته است.
پیگیری این سیاست نخستین مرحله از ایجاد رونق را به وارد کردن دوباره متقاضیان واقعی به بازار منوط کرده و این جز با افزایش قدرت خرید مردم ممکن نیست و در این بین شاید تنها گزینه فعلی موجود استفاده از تسهیلات بانکی است.
پس از موافقت شورای پول و اعتبار با طرح وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن و رسیدن وام خرید به 80‌میلیون تومان در ماه‌های گذشته حالا وام 35‌میلیونی خرید خانه نیز به 60‌میلیون تومان افزایش یافته تا گزینه‌ای جدید روی میز خریداران خانه بیاید، هرچند در میزان تاثیر‌گذاری آن نیز مانند دیگر وام‌های موجود فعلی تردیدهایی وجود دارد.
در کنار فاصله قابل توجه مبلغ 60 میلیونی وام با قیمت خانه در کلان‌شهری مانند تهران، سود‌تسهیلات فعلی نیز بسیاری از متقاضیان خرید خانه را با مشکل مواجه کرده است.
هرچند هنوز شورای پول و اعتبار و البته بانک مسکن رسما اعلام نکرده‌اند نحوه ارائه این وام چگونه خواهد بود، اما با توجه به اینکه به نظر می‌رسد وام قبلی با شرایط گذشته باقی مانده و تنها مبلغ آن افزایش خواهد یافت، قدری تردید‌ها درباره آن افزایش می‌یابد.
تا پیش از این برای وام 35‌میلیون‌تومانی، سودی حدود 14‌درصد با مدت زمان بازپرداخت 12‌ساله در نظر گرفته می‌شد. در قالب این تسهیلات، متقاضیان باید با اقساط ماهانه حدود 500‌هزار تومان، نزدیک به 40‌میلیون تومان سود این وام را پرداخت می‌کردند.
تسری دادن این شرایط به وام 60‌میلیون‌تومانی نیز شرایطی شبیه به همین به وجود می‌آورد. در صورت محاسبه نرخ سود فعلی برای وام 60میلیون‌تومانی، مبلغ کل بازپرداخت به حدود 130‌میلیون تومان می‌رسد و این یعنی وامی 60‌میلیون‌تومانی در طول 12 سال سودی 70‌میلیون‌تومانی خواهد داشت، مسئله‌ای که به‌شدت روی تاثیر‌گذاری این وام و تعداد متقاضیانش تاثیر خواهد داشت.

مبلغ فعلی کمک چندانی به خرید خانه در تهران نمی‌کند
یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است وام جدید نیز مانند موارد قبلی تنها می‌تواند برای بخشی از بازار مناسب باشد و انتظار اینکه وام
60 میلیون‌تومانی بتواند تاثیری جدی در بازار مسکن در تهران یا کلان شهرها داشته باشد، انتظاری بزرگ است.
کیوان شادمان در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز»، تصریح کرد: اگر تصور کنیم طبقه متوسط توانایی استفاده از این وام‌ها و قصد افزایش قدرت خرید خود را با این تسهیلات دارد، قطعا در شهری مانند تهران به گزینه‌ خاصی نمی‌رسیم. 60‌میلیون تومان حتی در مناطق مرکزی شهر تهران نمی‌تواند چندان روی قدرت خرید تاثیر بگذارد.
وی با بیان اینکه دولت باید برای خانه دار شدن طبقات متوسط چاره‌اندیشی کند، تاکید کرد: در این شکی وجود ندارد که طبقات کم درآمد جامعه نیاز به حمایت‌های بیشتری دارند اما اینکه تصور کنیم با وام‌های فعلی می‌شود بخشی از مشکلات طبقه متوسط را حل کرد، چندان مطمئن نخواهد بود.
به گفته شادمان، شفاف کردن برنامه‌های دولتی و البته نشان دادن آینده 10ساله اقتصاد کشور به سرمایه‌گذاران می‌تواند نقطه شروع مناسبی باشد و در ادامه آن به گزینه‌های تسهیلاتی فکر کرد. در چنین شرایطی می‌توان برای آینده بازار بانکی و کاهش نرخ سود نیز فکر کرد.
شرایط دشوار بانک‌ها در سال‌های گذشته و محدودیت جدی منابع آنها از یک سو و تفاوت مبنایی در نظام سوددهی در بانک‌های ایران در قیاس با برخی از دیگر کشورها شرایط دولت را در تبیین سیاست‌های جدید تسهیلاتی دشوار کرده است. از یک سو بازپرداخت وام‌ها با سود فعلی برای مردم ممکن نیست و از سوی دیگر کاهش قابل توجه سود نیز برای بانک‌ها قابل تحمل نخواهد بود. این شرایط دولت را در یک دوراهی دشوار قرار داده، دوراهی که حرکت به هر سویش شرایط را برای دیگری دشوار می‌کند.