خانه‌ های جدید از دل مناطق قدیمی بیرون می‌آیند

موج غیر‌قابل کنترل مهاجرت به سمت پایتخت که در طول تمام این سال‌ها تداوم پیدا کرده و هیچ یک از سیاست‌های کلان نتوانسته آن را متوقف کند، تهران را به شهری بدل کرده که می‌توان خروج ساکنانش را تصور کرد و امکان ساخت‌و‌سازهای جدید برایش وجود ندارد. شهری با رشد جمعیت مداوم که به نظر می‌رسد دیگر فضایی برای ساخت خانه‌های جدید در آن باقی نمانده است.

پس از پایان یافتن روند پر سرعت ساخت‌و‌سازها در دهه‌های 70 و 80 که صنعت ساختمان را به یکی از سودآورترین بازارها تبدیل کرده بود، امروز شرایط حاکم بر این بازار به شکلی جدی متفاوت است. بازاری که از یک سو به دلیل فاصله قیمت‌های واقعی با قدرت خرید مردم، رکودی گسترده را تجربه می‌کند و از سوی دیگر برای تحرک دوباره نیاز به بستری دارد که بعید به نظر می‌رسد در شرایط فعلی بار دیگر فراهم شود.

حرکت به سمت زمین‌خواری، کوه‌خواری و جنگل‌خواری در طول سال‌های گذشته شاید اصلی‌ترین نتیجه حاصل از چنین اوضاعی است، موضوعی که شاید برای مقابله با آن در کنار افزایش توان نظارتی استفاده حداکثری از امکانات ضروری است. استفاده از ظرفیت موجود در بافت فرسوده به دنبال شکل‌گیری این فضا مطرح شد. سکونت چند میلیون خانوار ایرانی در بافت‌های فرسوده شهری باعث شده وزارت راه و شهرسازی برای بهسازی و نوسازی آنها برنامه‌ای ویژه مطرح کند، برنامه‌ای که هم کمبود زمین را چاره خواهد کرد و هم تحرک را به بازار مسکن ایران باز می‌گرداند. 

در کنار بافت‌های فرسوده اما به نظر می‌رسد دیگر حوزه‌های شهری نیز توان بالایی برای نقش‌آفرینی در این بازار خواهند داشت. نقاط مرکزی و پر تردد شهر که از آن با نام بافت میانه نام برده می‌شود، یکی از این گزینه‌هاست. این مناطق که با توجه به شلوغ بودن، از نظر توان دسترسی به نقاط اصلی شهر شرایط مطلوبی دارند و نوع خاص طراحی باعث شده بخش قابل توجهی از جمعیت شهری در آن زندگی کنند، در صورتی که بتوانند در چارچوب طرح‌های توسعه‌ای بازار جا گیرند، قطعا بخشی از نیاز به زمین‌های جدید را برای ساخت‌و‌ساز جبران خواهد کرد.

بافت‌های میانه که به نظر می‌رسد توجه مسئولان وزارت راه و شهرسازی را نیز به خود جلب کرده، چند شرط عمده را پیش روی خود می‌بیند. از یک سو بحث مالکیت و چگونگی انتقال سندها برای ساخت مجتمع‌های کلان مطرح است، از سوی دیگر باید فکری به حال اسکان ساکنان این مناطق شود و البته از همه مهم‌تر سرمایه‌گذاران باید برای حضور در آن اعلام آمادگی کنند، سرمایه‌گذارانی که شاید تردید آنها در ورود به بافت‌های فرسوده، در بافت‌های میانه مرکز شهر نیز باقی بماند.

تضمین سودآوری، راهکار جذب سرمایه‌گذاران

یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است راه حل برون رفت از شرایط دشوار ساخت واحدهای مسکونی جدید در کلانشهرها نه رفتن به سمت کوه و بیابان که استفاده از امکانات موجود در دل بافت شهری است. احمدرضا سرحدی در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، عنوان کرد: با توجه به رشد غیر‌قابل کنترل ساخت‌و‌سازها در طول سال‌های گذشته بازار مسکن با مشکلاتی جدی رو به رو ست و در کنار بالا بودن تعداد واحدهای خالی که هیچ مشتری پیدا نمی‌کنند، یافتن جایی که بتوان در آن واحدهای جدید را بنا کرد، سخت و طاقت فرساست. 

به گفته وی در این شرایط بهترین راهکار استفاده از توان بافت‌های فرسوده و بافت‌های میانه شهری است. بافت‌هایی که هم در‌آنها امکانات زیستی مانند برق و گاز وجود دارد و هم می‌توان روی زمین‌های آن حساب ویژه‌ای باز کرد. قطعا این راهکار در قیاس با طرح‌هایی که سر از بیابان در آورده، که نه تقاضایی دارند و نه امکاناتی، بسیار به صرفه‌تر خواهد بود.

سرحدی در پاسخ به این سوال که چگونه می‌توان سرمایه‌گذاران را برای ورود به این عرصه جذب کرد، گفت: در این شکی وجود ندارد که سرمایه‌گذار به دنبال سود می‌رود و در شرایطی که هنوز جذابیت زیادی برای این بافت‌ها تعریف نشده، تصور ورود آنها سخت خواهد بود.

ایمان معصومی، سرمایه‌گذار بخش مسکن نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز»، از لزوم ایجاد تغییر در شرایط بازار مسکن گفت و اضافه کرد: وقتی هنوز تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی ساخته شده روی دست خانه‌سازان باقی مانده و آنها یا باید صبر کنند یا با قیمت‌هایی سراسر ضرر کارشان را به فروش برسانند، تصور تغییر گسترده در این عرصه سخت است.

به اعتقاد وی بازار خرد مسکن در طول تمام این سال‌ها نیز در سطحی کوچک واحدهای مسکونی قدیمی را نوسازی کرده و از این رو شاید در زمان کلید خوردن دوباره بازار، در کنار طرح‌های کلانی که برای ساخت بلوک‌ها تعریف می‌شود، بازار بساز بفروش‌ها نیز بتواند چاره‌ساز شود. این فعال عرصه ساختمانی، بستر موجود در بافت‌های میانه را قابل پیگیری دانست اما تاکید کرد: ‌هرگونه تحول منوط به تحرک دوباره در بازار و به گردش در آمدن سرمایه‌ها خواهد بود، موضوعی که بسیاری از فعالان بازار چشم امید به آن بسته‌اند. 

هرچند با توجه به حساسیت موجود در شرایط بازار، اجرایی کردن طرحی کامل و همه‌جانبه برای بافت‌های فرسوده و بافت‌های میانه در زمانی کوتاه سخت به نظر می‌رسد اما اعلام موضع قطعی رئیس‌جمهور که نشان از علاقه دولت به بازگشت از بیابان‌های مسکن مهر به سمت ظرفیت موجود شهری دارد، امیدها را برای احیای ساخت‌و‌سازها با استفاده از توان موجود افزایش داده، امیدی که تحقق آن جز با حضور و اعلام آمادگی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی محقق نخواهد شد.

* ارتباط با کارشناس: j.hashemi1992@gmail.com