بازدهی پایین در مولفه های اقتصادی

زمانی که دخل و خرج معیشتی مردم با هم همخوانی نداشته باشد، پس انداز بی معنی است. عدم تطبیق درآمد و هزینه مردم نگاه سرمایه ای را نسبت به بازار های دارایی چون ملک و ارز ایجاد کرده و موجب انباشت سرمایه در این بخش ها می شود. نخستین مشخصه این نگرش در اقتصاد کلان بالا رفتن قیمت ملک و ارز است. بی تردید بالا رفتن قیمت به خصوص در بخش ارز موجب بالا رفتن تورم می شود. پایین بودن دستمزد مردم در کنار بالارفتن قیمت تمام شده موجب می شود عرضه محصول در بازار به میزان مورد انتظار نباشد و در نتیجه رکود را در پی داشته باشد.

به این صورت اقتصاد دچار رکود تورمی می شود. بنابراین نگرش سرمایه ای به بازار دارایی ها زمانی که موجب ارزش افزوده نشود و سرمایه موجود را به گردش درنیاورد، اقتصاد خرد و کلان را تحت تاثیر قرار می دهد. نشانه های رکود تورمی با انباشت سرمایه در بازار هایی چون ارز و زمین و ملک خود را نشان می دهد، چراکه گردش نقدینگی در این بازار ها عملا هیچ کمکی به رشد اقتصادی و بهبود وضعیت اشتغال نمی کند و این موضوع تمام مولفه های اقتصاد کلان را تحت تاثیر قرار می دهد.

در شرایط اینچنینی دولت ها با تعرفه های مالیاتی یا با سیاست های پولی مالی از ورود نقدینگی به بازار دارایی ها و سرمایه جلوگیری می کنند تا نقدینگی موجود به سمت بازارهای سرمایه چون بورس یا واحد های تولیدی سوق داده  شود. این بهترین راهکاری است که می توان از آن برای برون رفت از رکود تورمی استفاده کرد.

در مورد بازار دارایی باید گفت که خود این بازار نیز وضعیت مطلوبی ندارد و 25  تا صفر درصد دارای بانک ها فریز شده بوده که مربوط به بخش املاک و مستغلات است. بانک ها بزرگ ترین بخش هایی هستند که در چرخش مالی این بخش تاثیر بسزایی دارند و با معاملات غیر منقول موجب رکود در بازار املاک شده اند. با این حال و با وضعیت کنونی سرمایه ای که بخواهد در بازار دارایی ها انباشت شود وجود ندارد، بنابراین رکود در این بازار موجب شده که سرمایه گذاری بانک ها و تسهیلاتی که ارائه شده، سرمایه گذاری بانک ها را هم به سمت بازرگانی و خدمات سوق دهد.

بنابراین پول در گردش جذب بخش واردات و خدمات و بازرگانی شده است، چراکه ارزش افزوده این بازار ها شرایط کنونی در این بازار بیش از بازار مسکن است. در حال حاضر نقدینگی مور نیاز برای ورود به بازار املاک در دسترس نیست؛ نخست به دلیل وجود بازار های موازی با ارزش افزوده بالا مثل بازرگانی و خدمات و نکته دوم اینکه بخش مهمی از دارایی های کشور که در اختیار بانک هست قدرت خرد شدن ندارد.

برای آنکه به بخش خصوصی کمک شود سیاستی که دولت در پیش گرفته این بوده که موجب افزایش قیمت مسکن شود که ناشی از سیاست های تحریک تقاضا بوده است. بالا رفتن ارزش افزوده ضمن اینکه تقاضا را در بازار افزایش می دهد، رغبت سرمایه گذاران را به این بخش نیز افزایش می دهد. اما این سیاست کارگر نبوده است به این معنی که در شرایط کنونی بهترین راهکار پایین آوردن هزینه تولید است و این مسئله موجب می شود نه تنها قیمت ها در بازار تثبیت شود، بلکه حاشیه سود تولید کننده و ارزش افزوده مورد انتظار را نیز افزایش خواهد داد.

به سه طریق می توان هزینه های تولید را کاهش داد؛ نخست، سرمایه در گردش بازار مسکن را کاهش دهد. دوم از طریق قیمت زمین و عرضه آن به قیمت مناسب و سوم اصلاح سیاست های شهرداری است که بخشی از هزینه های مسکن به خصوص کلانشهر ها را شامل می شود که اکنون برخی از هزینه های پرونده ها را به خود اختصاص داده است.

در سال های گذشته سازنده های حرفه ای در بازار مسکن حضور نداشتند و عمدتا ساخت و ساز توسط برخی افراد که به دنبال سود کلان بدون ریسک بوده اند انجام شده است.

این ورود و خروج نقدینگی به بازار مسکن که به  وجود آورنده دوران رونق و رکود است در سالیان گذشته وجود داشته است، بنابراین سرمایه گذاران غیر تخصصی که به نیت سود کلان به بازار مسکن ورود کرده بودند سرمایه خود را از این بازار نیز بیرون کشیده اند و اقبالی برای ورود به بازار مسکن نیست. در حال حاضر اقبال عمومی برای ورود به بازار دارایی ها در مسکن وجود ندارد و عمدتا شامل ارز و خدمات و بازرگانی است که البته بازار ارز نیز به دلایل مختلف مقبولیت لازم را ندارد.

تبعات اصلی این انباشت سرمایه در واقع تولید و چرخه رشد صنعتی را نشانه می رود و مانع رشد اقتصادی می شود. بخش عمده مشکلات از آنجا ناشی شد که سیاست های درستی برای کنترل بازار مسکن به خصوص زمین وجود نداشت که موجب شد 60درصد سرمایه یک سرمایه گذار صرف هزینه خرید زمین شود نه صرف حوزه ساخت و تولید. این موضوع که سرمایه سرمایه گذار در بخش مسکن بیشتر در بخش زمین سرمایه گذاری می شود، فرصت های بسیاری را در زمینه اشتغال و تولید، قدرت خرید خانوار و رشد اقتصادی از بین می برد و در اقتصاد خرد و کلان تاثیرات منفی دارد و توان بخش خصوصی را برای تولید و سرمایه گذاری می کاهد.

به طور مثال فردی که 2 میلیارد در این بخش سرمایه گذاری می کند تنها می تواند 40درصد پول خود را وارد سرمایه در گردش کند و 60درصد باقی صرف خرید زمین می شود به این معنی که در بخش زمین هیچ ارزش افزوده ای ایجاد نمی شود و آنچه میزان رشد اقتصادی و رونق آن می شود صرفاموضوع اشتغال در بخش مسکن را می توان ارزیابی کرد و نیز اشتغال را تنها در بخش ساخت و ساز می توان ارزیابی کرد.

فعال حوزه مسکن