بازار مسکن خالی از سفته بازان

با نزدیک شدن به روزهای پایانی ماه مبارک رمضان و آغاز نقل و انتقالات احتمالی خانه در سه ماهه تابستان امسال می‌توان انتظار داشت که وزارت راه و شهرسازی خود را برای تقویت نخستین بارقه‌ها از رشد معاملات خانه در طول هفته‌های آینده آماده کند.

اردیبهشت ماه سال 95 در قیاس با تمام ماه‌هایی که در سال‌های گذشته از رکود طولانی‌مدت مسکن گذشته بود، ماهی طلایی و امیدبخش برای فعالان و متقاضیان خانه به وجود آورد. با افزایش 8 درصدی آمار خریدوفروش‌ها هرچند بازار به نسبت نیاز قطعی خود حرکت بزرگی را تجربه نکرد، اما حداقل بخشی از توانایی خود برای بازگشت به عرصه‌های قدرتمند اقتصادی را به رخ کشید.

بازار مسکن که براساس آمارهای رسمی در طول سال‌های گذشته رقمی بین 10 تا 20 درصد از رشد تولید ناخالص داخلی را به وجود آورده در طول این سال‌ها نتوانسته نقش مهم خود در کاهش آمارهای رکودی را ادامه دهد؛ نقشی که با ایفا نشدن آن شاید اقتصاد ایران چاره‌ای جز رسیدن به رقم‌های سنگین رکود نداشته است.

این نقش و نقاط قوت در بازار مسکن البته نقاط ضعف و مشکلات بزرگی نیز به همراه داشته است. یکی از اصلی‌ترین این مسائل ورود سفته‌بازان و دلالان بزرگ به این عرصه سودده اقتصادی بوده است؛ سفته‌بازانی که می‌توانستند در سال‌های پایانی دهه 70 و در دهه 80 با کمترین سرمایه‌گذاری در کوتاه‌ترین زمان ممکن بیشترین سود را به جیب بزنند و از این رو با حضور خود در بازار نه‌تنها نظم ابتدایی را بر هم زده که افزایش قیمت‌ها را نیز به شکلی چند باره و قابل توجه به وجود آورند.

موضوعی که باعث شد قیمت مسکن از اواسط دهه 80با جهشی قابل توجه روبه‌رو و در نهایت به رکودی عظیم گرفتار شود.

پس از گذشت چند سال از این اتفاقات و در شرایطی که صنعت ساختمان خود را آماده می‌کند تا از این دوران رکودی فاصله بگیرد، یکی از مهم‌ترین مسائل بررسی احتمال بازگشت سفته‌بازان به این بازار است؛ موضوعی که مدیرکل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آن را غیر‌ممکن دانسته و معتقد است در حال حاضر ظرفیت برای حضور سفته‌بازان در بازار مسکن موجود نیست. به گفته چگنی، بازار مسکن سه نوع تقاضای اصلی دارد؛ یکی از آنها تقاضای استفاده و مصرف است که خانه اولی‌ها و کسانی که قصد تغییر در خانه‌هایشان دارند را شامل می‌شود.

تقاضای دوم به کسانی اختصاص دارد که قصد سرمایه‌گذاری در بازار داشته و با خرید خانه آن را اجاره می‌دهند که این موضوع نیز می‌تواند حداقل به بخشی از بازار کمک کند. اما بخش سوم تقاضای سفته‌بازانه است که در آن برخی افراد با خریدوفروش‌های کلان خانه به قصد سودآوری‌های بزرگ نظم بازار را به هم می‌ریزند؛ موضوعی که با توجه به شرایط فعلی می‌توان گفت در حداقل مقدار قرار دارد.

سفته‌بازان شانسی برای حضور در بازار مسکن ندارند

صحبت‌های مدیرکل برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی از سوی کارشناسان و فعالان بازار مسکن نیز تایید می‌شود. احمدرضا سرحدی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه افزایش قابل توجه ساخت‌و‌سازها و واحدهای مسکونی در طول سال‌های قبل باعث شده عرضه خانه در ایران به اشباع برسد، اظهار کرد: تا زمانی که این واحدها به فروش نرود، نمی‌توان انتظار داشت تغییری جدی در این حوزه به وجود بیاید.

احمدرضا سرحدی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تاکید کرد: براساس آمارهای مختلفی که در طول این سال‌ها از وضعیت خانه‌های به فروش نرفته در بازار مسکن ایران منتشر می‌شود، ما چیزی حدود یک تا یک و نیم میلیون واحد مسکونی آماده خرید داریم که هنوز هیچ مشتری‌ای برای آنها پیدا نشده است. 

به گفته وی، تا زمانی که این واحدها تعیین تکلیف نشده و متقاضیان به شکلی دقیق مشخص نشوند، نمی‌توان به عرضه واحدهای مسکونی جدید فکر کرد.

سرحدی ادامه داد: در چنین شرایطی حتی اگر دوره‌ای جدید از رونق آغاز شود نیز به خانه‌های از پیش ساخته شده اختصاص پیدا می‌کند و سفته‌بازان راهی برای از سرگیری فعالیت‌هایشان نخواهند داشت. از این رو حتی پیش‌بینی افزایش قیمت در دوره رونقی جدید نیز چندان به واقعیت نزدیک نخواهد بود.

ایمان معصومی، فعال صنعت ساختمان نیز در گفت‌وگو با «فرصت امروز» به وضعیت نامشخص خانه‌سازان در آینده بازار مسکن اشاره کرد و گفت: اوضاع منفی بازار در طول سال‌های گذشته باعث شده بسیاری از بساز بفروش‌ها یا بازار را ترک کنند یا به دلیل نداشتن منابع مالی جدید راهی برای ورود دوباره به بازار پیدا نکنند.

به گفته وی، در شرایطی که اوضاع خانه‌سازان خراب است و توان سرمایه‌گذاری جدید ندارند، قطعا نمی‌توان انتظار داشت دلال‌ها فعالیت خاصی در بازار داشته باشند. حتی در دوره رونق مجدد نیز با توجه به اینکه بازار خانه دیگر مانند سال‌های قبل جذابیت ندارد و حاشیه سود آن با برخی دیگر از حوزه‌ها قابل قیاس نیست بعید به نظر می‌رسد راه برای سفته بازان باز شود.

تحلیل رسمی وزارت راه و شهرسازی از فعال شدن دوباره تقاضای واقعی در بازار، در کنار تحلیل کارشناسان نشان از آن دارد که بازار خانه در سال‌های آینده آرامشی منطقی را تجربه خواهد کرد؛ آرامشی که اگر در طول سال‌های گذشته به دنبال رکودی فراگیر به وجود آمده و جنبه‌ای منفی داشت، حالا می‌تواند به خود شکلی مثبت گرفته و بدون حضور دلالان، رونق را به وجود بیاورد.

ارتباط با نویسنده : j.hashemi1992@gmail.com