ایست انبوه‌سازان پشت درهای بافت فرسوده

جوان بودن بخش قابل توجهی از جمعیت کشور و ثبت چند ده هزار ازدواج در سال، ایران را در فهرست کشورهایی قرار داده است که بیشترین نیاز را به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی در یک چارچوب زمان‌بندی دائمی دارد.براساس آخرین برآوردهای صورت گرفته بازار مسکن ایران در سال به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد تا حداقل نیاز موجود در بازار را تامین کند. اگر بنا باشد برای طرح‌های مدیریت‌کننده وضعیت بازار عرضه بر تقاضا پیشی بگیرد حتی نیاز سالانه از این عدد نیز بیشتر می‌شود.

با وجود این نیاز ثابت و البته سودآوری نسبی بالایی که عرصه مسکن در ایران داشته است، هرگز تعداد واحدهای ساخته شده به عدد تقاضا نزدیک نشده و همواره تعداد خریداران بر فروشندگان چربیده است. هرچند در طول سال‌های گذشته و باتوجه به اجرایی شدن طرح مسکن‌مهر آمار ساخت واحدهای مسکونی در ایران فزونی گرفت و به نیاز امروز نزدیک شد اما نبود هیچ‌یک از ویژگی‌های مزیت نسبی در واحدهای مسکن‌مهر عملا هیچ تغییری را در بدنه بازار به وجود نیاورد.

با به ارث رسیدن این مشکل تاریخی به دولت یازدهم، آخوندی و تیم مشاورانش تلاش کردند به جای گشتن در بیابان‌های اطراف شهرهای بزرگ، برای ساخت خانه‌های جدید یکبار دیگر به سمت مرکز شهر باز گردند. ظرفیت بالقوه بسیار بزرگ بافت‌های فرسوده برای ساخت‌و‌سازهای جدید در آن باعث شده بخش قابل توجهی از تمرکز طرح‌های جدید وزارت راه و شهرسازی برمبنای آن طراحی شود. فراهم بودن امکانات زیرساختی، توانایی دسترسی بالا به سیستم‌های حمل‌و‌نقل عمومی و وجود امکانات تسهیل‌کننده ساخت وساز برای آن باعث شده بافت فرسوده به بهشت بسازبفروش‌ها تبدیل شود. در این بین حمایت‌های دولتی نیز به‌عنوان گزینه‌ای راهگشا مطرح شدند تا کار برای احیای روند بازسازی بافت‌های فرسوده با قدرت پیگیری شود. تصویب و تخصیص وام‌های جدید نوسازی بافت‌های فرسوده در شهرهای بزرگ، بستن قراردادهای جدید با انبوه‌سازان و البته قول همکاری برای تعیین‌تکلیف اسناد مالکیت در این بخش اصلی‌ترین بخش‌های وعده وزارت شهرسازی برای نوسازی بافت‌های فرسوده را می‌سازند تا بسیاری امید داشته باشند این پروژه بزرگ پیچیده بار دیگر به گردش بیفتد.

در کنار آن دشواری‌های حاصل از انتقال مالکیت و تامین مقدمات لازم از نظر هزینه‌ای نیز کار را سخت کرده تا جایی که بسیاری از انبوه‌سازان نگران بار هزینه‌‌ای ورود به این عرصه هستند. رکود سال‌های گذشته بازار مسکن بسیاری از آنها را محافظه کار کرده وخطر گران تمام شدن هزینه ساخت بافت‌های فرسوده کار را در برخی حوزه‌ها متوقف کرده است.

تامین اعتماد ساکنان مهم‌ترین عامل است

رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با اشاره به تفاهم‌نامه جدید منعقد شده میان این کانون و شرکت عمران و بهسازی وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: این تفاهم که در آن بسیاری از شرایط مورد نیاز برای اجرایی کردن طرح نوسازی بافت فرسوده لحاظ شده و خواسته‌های انبوه‌سازان را در نظر گرفته است می‌تواند بخش قابل توجهی از مسائل قانونی مربوط به این طرح را حل کند اما برای اجرای طرح پیچیده‌ای چون نوسازی بافت فرسوده بسیاری از عوامل دخیل هستند.

ایرج رهبر در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: با توجه به جوی که در بافت‌های فرسوده وجود دارد، ساکنان این مناطق نسبت به خانه‌های‌شان هویت خاصی را احساس می‌کنند و ازاین‌رو برنامه‌ریزی برای خارج کردن آنها از بافت فعلی باید با رعایت تمام جوانب و به دست آوردن اعتماد ساکنان آن باشد. به اعتقاد وی، طرح‌هایی مانند کلید به کلید که می‌تواند با استفاده از امکانات مسکونی مجتمع‌های نزدیک به بافت‌های فرسوده هدف باشد راه‌حلی مناسب برای جلب اعتماد مردمی خواهد بود. هرچند هنوز این بستر در ایران فراهم نیست و باید ابتدا زیرساخت‌های لازم برای آن فراهم شود.

بحث دخیل کردن مردم در طرح نوسازی بافت‌های فرسوده نیز مسئله دیگری است که می‌توان برای عملیاتی شدن این طرح روی آن حساب کرد. محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با «فرصت امروز» برنامه‌های از بالا به پایین و غیر‌تعاملی را یکی از اصلی‌ترین دلایل عدم موفقیت بافت‌های فرسوده می‌داند و معتقد است برای نتیجه‌بخش شدن این طرح باید از قدرت تعامل با مردم و استفاده از طرح‌هایی که آنها به آن پایبندند استفاده کرد.

به گفته وی، تا زمانی که در نوسازی بافت‌های فرسوده تنها نظرات کارشناسی لحاظ شود و خواسته‌های ساکنان نادیده باقی بماند قطعا تحولی جدی در این عرصه به وجود نخواهد آمد. مافی با اشاره به تفاهم‌نامه مثبتی که بین انبوه‌سازان و شرکت عمران بهسازی بسته شده اظهار کرد: با توجه به مفاد خوبی که در این توافق لحاظ شده بسیاری از مسائل مربوط به ساخت واحدها لحاظ شده‌اند اما شاید سابقه نه‌چندان مثبت اجرای برنامه‌های سابق به‌خوبی نشان دهد که برای نوسازی این بافت‌ها بیش از طرح و برنامه به حفظ روح آن نیاز است؛ روحی که حتی شاید نیاز به مجتمع نداشته باشد و بتوان بخشی از آن را با حفظ بافت فعلی به وجود آورد.

این صحبت‌ها نشان از آن دارد که نوسازی بافت‌های فرسوده فرآیندی بسیار پیچیده‌تر از تخصیص وام خواهد داشت، ساکنان این بافت‌ها با توجه به هویت چندین دهه‌ای که از این محل می‌گیرند نیاز به تضمین‌هایی دارند که تاکنون به آنها داده نشده و از سوی دیگر انبوه‌سازان نیز برای ورود پرقدرت فضای عملی می‌خواهند که هنوز تکلیف آن مشخص نیست. شاید این بار مسائل فرهنگی و اجتماعی راه را بر یکی از اصلی‌ترین نقاط امید بازار مسکن در افزایش توان ساخت‌و‌ساز ببندد.