تغییر ریل «اجاره به شرط تملیک»

اگرچه تاکنون از تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» در بانک ها برای خرید اموال و املاک مورد نیاز تسهیلات گیرنده استفاده می شد، اما هفته گذشته روابط عمومی بانک مرکزی با اعلام طرح تازه شورای فقهی، جهت گیری جدید تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» را بدین گونه تشریح کرد: «این روش براساس تجربه بانکداری اسلامی در سایر کشورها بوده و براساس آن، اشخاصی که مالک دارایی های منقول یا غیرمنقول هستند، می توانند اموال خود را به بانک واگذار کرده و هم زمان «اجاره به شرط تملیک» کنند و از این مسیر به نقدینگی دست پیدا کنند. ویژگی مهم این روش، آن است که منابع تملیکی و آزاد در اختیار مشتری می گذارد که می تواند از آن بابت هر نیازی که دارد از جمله: خرید تمام کالاها و خدمات، تسویه بدهی ها و دیون، سپرده گذاری و ... استفاده کند؛ درحالی که در اکثر عقود اسلامی، لازم است تسهیلات دریافتی الزاما در موضوع تسهیلات به کار گرفته شود و استفاده از آن در سایر زمینه ها باعث ایجاد شبهه شرعی می شود.»

مشخص نیست که طرح مورد اشاره به تصویب شورای پول و اعتبار به عنوان سیاست گذار بانکی کشور رسیده است یا نه، اما فعلا مصوبه شورای فقهی بانک مرکزی است. البته باید بدین نکته توجه داشت آنچه که در اطلاعیه اخیر روابط عمومی بانک مرکزی از آن به عنوان «تجربه بانکداری اسلامی سایر کشورها» نام برده شده است در واقع، تأیید تلویحی اقتباس این طرح از فرآیندهای «بانکداری بدون ربا» در سایر کشورهاست؛ با این تفاوت که در این کشورها، «بانکداری بدون ربا» برگرفته از موازین فقه اهل سنت است، نه فقه شیعه؛ زیرا در حال حاضر تنها در ایران، اصول «بانکداری بدون ربا» در قانون عملیات بانکی بدون ربا برگرفته از فقه شیعه است.

در هر صورت، نهاد حقوقی «اجاره به شرط تملیک»، پدیده حقوقی جدیدی نیست، بلکه در قانون عملیات بانکی بدون ربا به عنوان یکی از قالب های حقوقی مشروع برای پرداخت تسهیلات در نظر گرفته شده است. از نظر تحلیل حقوقی، قرارداد «اجاره به شرط تملیک»، ترکیبی از دو عقد مستقل یعنی عقد اجاره و عقد بیع (به صورت شرط ضمن عقد اجاره) است که براساس آن، بین موجر و مستأجر توافق می شود که در انتهای مدت اجاره، مال یا ملک استیجاری به طور خودکار به مالکیت مستأجر درآید. ماده 57 آیین نامه اعطای تسهیلات بانکی مصوب دی ماه 1362 هیأت دولت در تعریف «اجاره به شرط تملیک» گفته است: «اجاره به شرط تملیک» عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد.» اما از آنجایی که تعدادی از فقها با شروط ضمن عقد به صورت شرط نتیجه، نظر مساعد ندارند، معمولا بانک ها به لحاظ مسائل اجرایی در تسهیلات «اجاره به شرط تملیک»، فروش مال یا ملک مورد اجاره را به صورت شرط فعل، ضمن عقد اجاره و مشروط به ایفای کامل تعهدات تسهیلات گیرنده منعقد می کنند. بدین ترتیب، بانک متعهد است در صورت وصول به موقع مطالبات، مورد اجاره را در پایان مدت به تسهیلات گیرنده منتقل نماید. در سطح بین المللی نیز بانک جهانی قرارداد «اجاره به شرط تملیک» را چنین تعریف کرده است: «اجاره قراردادهای لیزینگ عملیاتی یا مالی. بانک دارایی را از طرف مشتری خریداری می کند و اجازه استفاده از دارایی را برای پرداخت اجاره ثابت می دهد. مالکیت دارایی نزد سرمایه گذار باقی می ماند، اما ممکن است به تدریج به مشتری که در نهایت مالک می شود، منتقل شود.»

با کمی مسامحه، معادل لاتین اصطلاح «اجاره به شرط تملیک»، «Hire-purchase contract» است که در کشور های غربی در صنعت لیزینگ به خصوص لیزینگ اموال منقول، کاربرد بسیاری داشته است. بنابراین کاربرد اصلی عقد «اجاره به شرط تملیک» تاکنون برای تأمین کالا یا اموال بوده است، اما نباید این واقعیت را فراموش کرد که در «اجاره به شرط تملیک»، هدف نهایی یا قصد مشترک موجر و مستأجر، انتقال مالکیت مال یا ملک مورد اجاره از موجر به مستأجر است. «اجاره به شرط تملیک» را می توان از انواع عقود تملیکی و معاوضی محسوب نمود که موجر در قبال دریافت اقساط اجاره متعهد می شود در انتهای مدت، مالکیت مورد اجاره را به مستأجر منتقل نماید. «اجاره به شرط تملیک» اما به عنوان شیوه ای برای پرداخت تسهیلات بانکی، نوعی تسهیلات مبادله ای است و برای اولین بار در ماده 12 قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب شهریورماه 1362 به مردم معرفی شد. در قانون مورد اشاره می خوانیم: «بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهدات مبنی بر انجام «اجاره به شرط تملیک» و استفاده خود، خریداری و به صورت «اجاره به شرط تملیک» به مشتری واگذار نمایند.»

پس در شیوه موردنظر قانون گذار در پدیده «اجاره به شرط تملیک»، بانک اموال منقول و غیرمنقول را از فروشنده خریداری می کند، سپس به عنوان مالک، مال یا ملک موردنظر را به تسهیلات گیرنده به صورت «اجاره به شرط تملیک»، اجاره می دهد؛ با این شرط که اگر تسهیلات گیرنده وفای به عهد کند و اقساط اجاره را به موقع پرداخت نماید، بانک نیز متعهد است در انتهای مدت اجاره، مال یا ملک مورد اجاره را به تسهیلات گیرنده خوش حساب واریز نماید. بنابراین عقد «اجاره به شرط تملیک» از نظر قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین نامه های اجرایی آن برای تأمین مالی چندان کاربرد ندارد؛ درحالی که در طرح جدید شورای فقهی، عقد «اجاره به شرط تملیک» نه برای خرید کالا یا ملک بلکه برای تأمین مالی تسهیلات گیرنده طراحی شده است. بنابراین از نظر اجرایی، وقتی شما برای خرید خانه ناچار به گرفتن تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» جهت تأمین قسمتی از بهای ملک موردنظرتان از بانک می شوید، ناگزیر خواهید بود شش دانگ ملک موردنظر را به بانک واگذار نمایید تا بانک به عنوان مالک جدید ملک یا مال موردنظرتان بتواند آن را مجددا این بار به عنوان مالک به شما اجاره دهد و اقساط این تسهیلات را به عنوان اجاره بهای ملکش از شما دریافت کند؛ فرآیندی که روابط حقوقی بین بانک و تسهیلات گیرنده را به شدت پیچیده می کند و حداقل در مدت بازپرداخت اقساط «اجاره به شرط تملیک»، تسهیلات گیرنده را از مالکیت ملک محروم خواهد ساخت. پس در ورژن جدید تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» موردنظر شورای فقهی بانک مرکزی، چه تغییر یا تغییراتی در فرآیند عملیاتی این تسهیلات ایجاد شده است؟

گرچه طرح مصوب شورای فقهی تاکنون به شبکه بانکی کشور ابلاغ نشده، اما از توضیحات نه چندان شفاف روابط عمومی بانک مرکزی به نظر می رسد پیام طرح جدید شورای فقهی بانک مرکزی این است که دیگر لازم نیست منابع حاصل از تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» را فقط صرف خرید مال و ملک موردنظرتان کنید، بلکه می توانید از تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» برای تأمین هر نوع نیاز مالی خود استفاده کنید. مثلا می توانید تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» از بانک بگیرید؛ ولی پول آن را در بازار سکه و ارز مصرف کنید. پس طرح جدید شورای فقهی در مورد تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» که به گفته روابط عمومی بانک مرکزی، «براساس تجربه بانکداری اسلامی در سایر کشورها بوده»، از نظر ساختار حقوقی، طرحی جدید نیست بلکه فقط مصرف منابع تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» را تغییر جهت یا تغییر ریل داده است؛ یعنی بانک ها تاکنون از تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» برای کمک به تسهیلات گیرنده در خرید املاک استفاده می کردند؛ ولی در طرح تازه شورای فقهی بانک مرکزی قرار است از تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» برای تامین هر نوع نیاز مالی استفاده شود. بدین ترتیب، متقاضی تسهیلات ابتدا ملک یا مال خود را به بانک می فروشد و سپس همان ملک را به صورت «اجاره به شرط تملیک» از بانک اجاره می کند، ولی مبلغ تسهیلات را به جای خرید ملک، صرف سایر نیازهای مالی خود خواهد کرد. ایرادها و کاستی های تغییر ریل تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» را می توان در دو محور شرعی و بانکی برشمرد.

الف: ایراد شرعی

در صنعت بانکداری فعلی ایران نمی توان از این واقعیت چشم پوشید که قصد واقعی متقاضی تسهیلات «اجاره به شرط تملیک»، فروش ملک به بانک و سپس اجاره همین ملک از بانک (به عنوان مالک جدید) نیست، بلکه هدف متقاضی تسهیلات فقط دستیابی به مبلغ تسهیلات است. بانک ها نیز در این فرآیند، هدفی جز پرداخت تسهیلات ندارند و قصد واقعی آنان، خرید و فروش یا اجاره اموال و املاک نیست؛ زیرا کار بانک، بانکداری است و نه خرید و فروش املاک مردم. در نتیجه در فرآیند بانکی «اجاره به شرط تملیک»، نه بانک و نه متقاضی واقعا قصد فروش و اجاره ندارند و هدف اصلی همانا پرداخت تسهیلات مالی به متقاضی و بازپس گیری اصل و سود تسهیلات در وقت مقرر است. پس تغییر فرآیند «اجاره به شرط تملیک» با قاعده فقهی «ما قصد لم یقع، و ما یقع لم یقصد»، سازگار به نظر نمی رسد؛ قاعده ای که در علم حقوق اصطلاحا قصد مشترک طرفین معامله نامیده می شود. قطعا الزام مردم و بانک ها به انجام این قبیل فرآیندهای حقوقی و بانکی، قصد مشترک ایجاد نخواهد کرد.

ب: ایراد بانکی

در این فرآیند جدید بانکی، شعب بانک ها ناچار خواهند بود دو معامله جدید انجام دهند؛ خرید مال یا ملک از متقاضی تسهیلات و مجددا اجاره دادن همین مال یا ملک به متقاضی تسهیلات (مالک سابق). مشخص نیست که این معاملات به صورت شش دانگ خواهد بود یا قسمتی از شش دانگ؛ یا هزینه این نقل و انتقالات توسط تسهیلات گیرنده پرداخت خواهد شد یا توسط بانک تسهیلات دهنده یا به صورت مساوی توسط هر دو؛ یا آنکه بانک این ملک را براساس قیمت منطقه ای از متقاضی تسهیلات خریداری خواهد کرد یا برمبنای قیمت روز و بالاخره اینکه سهم تسهیلات جدید «اجاره به شرط تملیک» در مدیریت منابع و مصارف بانک ها چگونه سیاست گذاری شده است؟ آیا بانک ها از این پس مجاز خواهند بود تمامی نیازهای مردم و بخش تولید را به تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» اختصاص دهند و تسهیلات مشارکتی را به دست فراموشی بسپارند؟ مضاف بر آن، در حال حاضر سیاست گذار اصلی نظام بانکی کشور، شورای پول و اعتبار است. بنابراین شورای فقهی بانک مرکزی قانونا نمی تواند علاوه بر مباحث شرعی، به جای شورای پول و اعتبار فرآیندهای بانکی در امور اعتباری و تغییر جهت تسهیلات بانکی سیاست گذاری نماید.

در مجموع، تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» از نظر کارشناسان حقوقی، مناسب ترین تضمین یا وثیقه برای بازپرداخت تسهیلات است؛ زیرا تا زمانی که تمامی مطالبات بانک پرداخت نشود، تسهیلات گیرنده مالک ملک مورد اجاره نخواهد شد. همانطور که گفته شد، تاکنون از تسهیلات «اجاره به شرط تملیک» برای تأمین تمام یا بخشی از بهای خرید اموال و املاک استفاده می شده است؛ درحالی که در تغییر ریل جدید قرار است تسهیلات «اجاره به شرط تملیک»، وسیله ای باشد برای تأمین نیازهای مالی تسهیلات گیرنده. بدون تردید، هر نوع فرآیند جدید بانکی که سهولت دسترسی مردم به خدمات و تسهیلات مالی را فراهم آورد، مورد اقبال جامعه و بانک ها خواهد بود، اما در حال حاضر، مشکلات ساختاری بانک ها، تغییر جهت تسهیلات از نظر کارشناسان حقوقی نیست؛ ضمن آنکه پیچیده تر کردن روابط حقوقی بین بانک ها و مشتریان، مشکلات حقوقی فراوانی هم برای مردم و هم برای بانک ها فراهم خواهد کرد و هزینه های قانونی چنین اقداماتی، قیمت تمام شده تسهیلات بانکی برای مردم را افزایش خواهد داد. باید توجه داشت که موضوعی همچون نرخ بالای قیمت تمام شده محصولات بانکی، یکی از مشکلات اساسی مردم با سیستم بانکی کشور است. انتظار می رود بانک مرکزی با همفکری اقتصاددانان مطرح و مدیران مجرب بانکی، طرح یا طرح هایی برای حل مشکلات ساختاری بانک ها ارائه و به مراجع ذی ربط ارائه کند.

پی نوشت:

برای تعریف «اجاره به شرط تملیک» به وب سایت بانک جهانی مراجعه شود: https://www.worldbank.org