کلنگی‌ها از سکه افتاده‌اند

چندی پیش گزارشی توسط مرکز آمار ایران منتشر شد که در آن به رونق در خریدوفروش املاک کلنگی در نیمه دوم امسال، پس از یک دوره رکود اشاره شده بود. این گزارش در حالی منتشر شد که رکود بازار مسکن که موجب کاهش ساخت‌و‌ساز و تولید مسکن در کشور شد تاثیر زیادی بر خریدوفروش خانه‌های کلنگی نیز گذاشت و تعداد متقاضیان این قبیل املاک را کاهش داد. در واقع املاک کلنگی که در سال ۹۱ با حجم زیادی از تقاضا برای خریدوفروش مواجه شده بود از اوایل سال ۹۲ و به دنبال رکود بازار مسکن از سکه افتاد.

اما رونق نسبی که در بازار معاملات در فصل زمستان ایجاد شد به خریدوفروش املاک کلنگی هم رسید، به‌طوری که گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تعداد معاملات فروش زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی نسبت به فصل مشابه سال گذشته در پاییز 3/5 درصد، افزایش داشته است. همچنین این گزارش حاکی از آن است که پس از رکود بازار و شکستن قیمت زمین، فصل پاییز با افزایش 4/9 درصدی قیمت ملک کلنگی روبه‌رو بوده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱/۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در شرایطی که برخی از کارشناسان، این گزارش مرکز آمار را نشان‌دهنده بازگشت آرام سازندگان به بازار مسکن می‌دانند اما انبوه‌سازان مسکن معتقدند که این آمار نمی‌تواند به این معنا باشد و به دلیل برخی از چالش‌ها و مشکلات، بخش قابل توجهی از سازندگان رغبت و تمایلی برای خرید خانه‌های کلنگی و ساخت‌و‌ساز در آنها ندارند. «فرصت امروز» در گفت‌وگو با چند تن از انبوه‌سازان و سازندگان مسکن، ابعاد مختلف این موضوع را مورد بررسی قرار داده است.

 ***

ایرج رهبر:
انگیزه‌های ساخت‌و‌ساز کاهش یافته است

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و مدیرعامل شرکت «پیوند آرمه» اعتقاد دارد تغییر و تحول در قوانین انگیزه را برای ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی کاهش داده است.

آیا در نیمه دوم امسال رونق در خریدوفروش املاک کلنگی ایجاد شد و اگر این موضوع صحت دارد، چقدر نشان از ایجاد تحول در ساخت‌و‌ساز دارد؟

طبیعی است از آنجا که در شرایط رکود مسکن به سر می‌بریم، اگر برخی سازندگان و انبوه‌سازان اقدام به خرید املاک کلنگی ‌کنند، برای آینده زمینه‌سازی می‌کنند. البته هم‌اکنون موقعیت خرید برای املاک کلنگی خوب است اما آنچنان که می‌گویند رونق نیافته و این موضوع صحت ندارد. یک دلیل هم این است که املاکی که انبوه‌سازان و سازندگان احداث کرده‌اند، روی دست‌شان مانده، بنابراین سرمایه‌ای برای خرید خانه‌های کلنگی و ساخت‌و‌ساز ندارند.

هنوز مشخص نیست چه زمانی بازار ساخت‌و‌ساز و مسکن از رکود خارج می‌شود و ممکن است زمانی که سازندگان مطمئن شوند بازار از رکود خارج شده یا زمینه و نشانه‌ای برای خروج از رکود مشاهده کنند، خرید املاک کلنگی و ساخت‌و‌ساز در آن را با جدیت بیشتری دنبال کنند. البته ممکن است افرادی که موفق به فروش ساختمان‌های احداث شده خود شده باشند، املاک کلنگی خریداری کرده باشند اما تعدادشان زیاد نیست.

برخی کارشناسان معتقدند بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها به سمت بازارهایی غیر‌از مسکن سوق یافته و به همین دلیل بازار ساخت‌و‌ساز راکد است و به همین نسبت معامله املاک کلنگی نیز راکد مانده است. با توجه به این شرایط در حال حاضر سازندگان و انبوه‌سازان چقدر به سرمایه‌گذاری در این بخش تمایل دارند؟

انبوه‌سازان مترصد این هستند که اگر موقعیت مناسبی یافتند، این کار را انجام دهند. اگر سازندگان قصد سرمایه‌گذاری برای آینده داشته باشند، باید منتظر باشند تا نشانه‌های خروج از رکود را مشاهده کنند و این شرایط باید به وجود بیاید و مسلم شود. اگر زمان گذشته بود و در وضعیت اقتصادی تغییری پیدا نمی‌شد، امکان پیش‌بینی از سوی سازندگان وجود داشت ولی با توجه به نوسانات قیمت نفت و سیاست‌های مهار تورم، همچنین سیاست‌گذاری‌های دولت مبنی بر اداره کشور از طریق مالیات‌، اگر هر کسی بخواهد اقدام به سرمایه‌گذاری کند باید به این مسائل توجه داشته باشد و اینکه موضوع مالیات تغییری در قیمت تمام شده به وجود می‌آورد. باید قدرت خرید مردم به حدی برسد که در صورت افزایش قیمت تمام شده، توان خرید از سازندگان را داشته باشند.

در مجموع باید گفت تغییر و تحولاتی که بعضا در قوانین مالیاتی و بیمه کارگران ساختمانی به وجود می‌آید، انگیزه سرمایه‌گذاران در بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن را کاهش داده و امنیت سرمایه‌گذاری را از بین می‌برد و امکان پیش‌بینی در مورد آینده اقتصاد کشور را سلب می‌کند.

 ***

غلامعلی ثنایی:
سازندگان قدرت مالی برای سرمایه‌گذاری ندارند

غلامعلی ثنایی، دبیر انجمــن انبوه‌سازان استان خراسان رضوی و مدیرعامل شرکت انبوه‌سازان هشتم معتقد است که خریدوفروش املاک کلنگی چندان رونق نگرفته زیرا اغلب سازنــــدگان مســکن، سرمایه و نقدینگی کافی برای این کار در اختیار ندارند.

اخیرا در برخی رسانه‌ها گزارش‌هایی در مورد رونق خریدوفروش املاک کلنگی منتشر شده است. به نظر شما چقدر این موضوع صحت دارد و آیا می‌توان این مسئله را به معنای افزایش انگیزه سازندگان برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز قلمداد کرد؟

در برخی از مناطق دارای جاذبه به‌صورت ملایم مراجعاتی برای خریدوفروش املاک کلنگی و زمین‌هایی که قابلیت سرمایه‌گذاری دارد، مشاهده می‌شود. اما همان‌طور که اشاره کردم میزان مراجعه به بنگاه‌های معاملات املاک به اندازه‌ای نیست که بتوان گفت خریدوفروش املاک کلنگی رونق چشمگیری یافته است.

در دو سال اخیر بازار مسکن با رکود مواجه بود و گفته می‌شود که این رکود بر خریدوفروش املاک کلنگی نیز تاثیر گذاشت. به نظر شما این تاثیر به چه شکل بود؟

طبیعتا هر گاه که قدرت مردم برای خرید واحدهای نوساز بالا می‌رود، موجب می‌شود که قدرت مالی سازندگان نیز افزایش یابد و آنها را برای سرمایه‌گذاری‌های جدید آماده کند و به این ترتیب سازندگان و انبوه‌سازان می‌توانند به سمت خرید خانه‌های کلنگی و زمین‌های بایر بروند.

به‌طورکلی پیش‌بینی من این است که در نیمه دوم سال 94 به احتمال زیاد حرکت و رونقی در خریدوفروش مسکن و ملک به وجود بیاید. البته در نیمه اول سال آینده تحرکات بسیار ملایم و ظریفی در بازار ساخت‌و‌ساز و مسکن ایجاد خواهد شد اما رونق اصلی در نیمه دوم سال خواهد بود.

احتمال دارد به دنبال ایجاد رونقی که اشاره کردید، سازندگان هم تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و به‌ویژه سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی پیدا کنند؟

بله چنین احتمالی وجود دارد.

گفته می‌شود که به دلیل رکود حاکم بر بازار ساخت‌وساز و مسکن، سرمایه‌ها به سمت سایر بازارها رفته است و حتی برخی از سازندگان از ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری دست کشیده‌اند. در حال حاضر وضعیت سرمایه‌گذاری در این حوزه چگونه است؟

البته من این موضوع را چندان تایید نمی‌کنم، زیرا زمینه‌های دیگر سرمایه‌گذاری هم چندان پررونق نیست. اخیرا در بازار بورس، سکه و ارز هم اتفاق خاصی رخ نداده است و بنابراین نمی‌توان گفت که سرمایه‌ها از بخش ساخت‌وساز به سایر بازارها سوق یافته است.

 ***

اسحاق رحمانیان:
خواب سرمایه طولانی است

به گفته اسحاق رحمانیان، سازنده مسکن به دلیل طولانی بودن زمان خواب سرمایه تمایل و رغبت چندانی به خرید املاک کلنگی و ساخت‌و‌ساز در آنها وجود ندارد.

در حال حاضر خریدوفروش املاک کلنگی به چه میزان رونق دارد و چقدر سازندگان مسکن به خرید این قبیل املاک و ساخت‌و‌ساز تمایل دارند؟

متاسفانه از آنجاکه شهرداری‌ها فقط تراکم می‌فروشند، کمتر کسی امنیت لازم را برای خرید خانه‌های ویلایی و کلنگی دارد. زیرا به دلیل حجم بسیار زیاد ساخت‌و‌ساز، پس از مدتی اطراف این خانه به کارگاه ساختمانی تبدیل می‌شود و در حالی شهرداری اقدام به تراکم فروشی می‌کند که در بسیاری از شهرها زمین‌های رها شده برای ساخت‌و‌ساز وجود دارد. این در حالی است که به ازای این عمل و احداث ساختمان‌های بسیار زیاد در یک محدوده کوچک، هیچ‌گونه رفاه شهری و امکانات برای مردم در نظر نمی‌گیرند. در چنین شرایطی اگر خریدوفروشی هم در حوزه املاک کلنگی باشد، بسیار کم است که این موضوع در مورد ساختمان‌های نوساز نیز صدق می‌کند و در حال حاضر آپارتمان‌هایی وجود دارند که حدود دو سال از ساخت آنها گذشته اما هنوز فروخته نشده‌اند.

آیا انبوه‌سازان و سازندگان مسکن اقدام به خرید املاک کلنگی می‌کنند؟

در موارد نادری خریدوفروش املاک کلنگی انجام می‌شود و آن هم به دلیل رکود بازار مسکن، گرانی مصالح ساختمانی و هزینه‌های سنگین تهیه پروانه، تهیه نقشه و نظارت است. خرید این قبیل املاک زمانی توجیه دارد که سازنده بتواند اقدام به ساخت‌و‌ساز کند. در این میان گرانی و نبود مصالح ساختمانی در برخی از مناطق کشور بیش از هر موضوعی مسئله‌ساز است. به‌عنوان مثال در استان خوزستان باید بسیاری از مصالح مورد نیاز برای ساخت‌و‌ساز را از استان‌های مجاور بیاوریم و هنوز از اصفهان، آجر، سفال و میلگرد می‌آوریم. زیرا حتی یک کارخانه تولید کاشی و سرامیک نیز وجود ندارد و حمل‌و‌نقل مصالح ساختمانی با هزینه‌های هنگفتی انجام می‌شود. متاسفانه به این مسائل توجه نمی‌شود و زیرساخت‌ها برای رونق ساخت‌و‌ساز فراهم نیست.

پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که در سال آینده رونق در ساخت‌و‌ساز و بازار مسکن ایجاد شود. آیا این رونق می‌تواند به رونق معاملات املاک کلنگی منجر شود؟ نظر شما در این خصوص چیست؟

من این چنین فکر نمی‌کنم. زیرا اتفاق خاصی رخ نداده که در سال آینده بازار مسکن رو به بهبود برود. به نظر نمی‌رسد که قیمت‌ خانه در سال 94 پایین بیاید، وام‌ مسکن افزایش بیابد یا نقدینگی بیشتری در اختیار مردم باشد. کسانی هم که اقدام به معامله خانه می‌کنند، اغلب افرادی هستند که واحد کوچک خود را می‌فروشند و واحد بزرگ‌تری خریداری می‌کنند و به این شکل نیست که توان خرید مردم افزایش یافته باشد. در گذشته بانک‌ها 5 میلیون تومان وام مسکن می‌دادند و قیمت یک آپارتمان 6 تا 7میلیون تومان بود. در حال حاضر قیمت آپارتمان چند صد میلیون تومان و میزان وام 25 میلیون تومان است و طبیعی است که در چنین شرایطی قدرت خرید کاهش می‌یابد. گمان نمی‌کنم که در سال آینده رونقی در بازار مسکن به وجود بیاید و به همین نسبت خریدوفروش املاک کلنگی نیز پویایی چشمگیری نخواهد داشت.

در حال حاضر انبوه‌سازان رغبتی به سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی دارند؟

هم‌اکنون بانک‌ها بیش از 25 درصد سود می‌دهند اما اگر کسی بخواهد ملک کلنگی بخرد، دست‌کم دو سال طول می‌کشد که واحدهای احداث شده خود را به مرحله فروش برساند. در این مدت که خواب سرمایه است، هیچ سازنده‌ای به میزان 50 درصد سود نمی‌کند.