پول ساز ترین منبع درآمد شهرداری زیر تیغ

هوای تهران را فروخته‌اند؛ این تعبیری است که وزیر راه و شهرسازی از تراکم فروشی‌های غیر‌مجاز در چند سال گذشته دارد و معتقد است شهرداری برای درآمدزایی و اداره و مدیریت شهر به تراکم فروشی‌های بیش از حد مجاز اقدام کرده است که اوج این بی‌انضباطی شهری هم در دولت دهم رخ داده است.  هر چند شهرداری‌ها برای اداره شهر از ردیف بودجه عمرانی برخوردارند، اما منابعی هم برای درآمدزایی خود تعریف کرده‌اند که از قضا پولساز‌ترین حوزه شهری همان خط قرمزهای وزارت راه و شهرسازی یعنی تغییر کاربری و تراکم‌فروشی است.

موضوع رسیدگی به تخلفات ساخت‌و‌سازهای شهری به‌ویژه تراکم فروشی و مقابله با آن در صدر برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است و مخاطب تمام برنامه‌های این وزارتخانه هم کسی نیست جز مسئولان شهرداری.  وزارت راه و شهرسازی معتقد است، باید قوانین مربوط به شهرداری‌ها بازنگری شود تا ابهامات قانونی که در زمینه فروش تراکم و تغییر کاربری‌ها وجود دارد، هرچه سریع‌تر روشن شود، زیرا بسیاری از این تراکم‌فروشی‌های بیش از حد مجاز به خلأ‌های قانونی بر می‌گردد که به گفته غلامرضا هوایی، مدیرکل دفتر مقررات ملی ساختمان، شهرداری توانست به خوبی از این خلأ‌های قانونی استفاده کند و به عبارت دیگر قانون را دور بزند.

حال تیم وزارت راه و شهرسازی عزم خود را جزم کرده است که با هرگونه اقدام غیرقانونی شهرداری در حوزه تراکم فروشی مقابله کنند که لغو پروژه‌هایی مانند بوستان مادر و برخی از واحدهای منطقه 22 تهران از جمله اقدامات وزارت راه و شهرسازی در طول یک سال گذشته است. 

به شهرداری هشدار جدی داده‌ایم 

وزیر راه و شهرسازی معتقد است، تراکم فروشی مانند ویروسی است که در تمام شهر پخش شده و ساخت‌و‌سازهای خیابان وزرا اوج آشفتگی مدیریت شهری و رواج این پدیده را نشان می‌دهد. از طعنه و شکایات عباس آخوندی به شهرداری در محافل مختلف که بگذریم، نظام مهندسی و سایر معاونت‌های حوزه شهری دولت هم در طول این یک سال اخیر عملکرد شهری شهرداری تهران را همواره مورد انتقاد خود قرار دادند و صدای اعتراض خود را نسبت به اجرای نادرست طرح جامع کلانشهر تهران بلند کردند، اما شهردار تهران بارها اعلام کرده که تراکم فروشی شهرداری کاملا قانونی بوده و هر گونه فروش تراکم بیش از حد مجاز را رد کرده است. 

حال هر چه وزارت راه و شهرسازی اصرار به ثابت کردن تخلفات شهرداری در حوزه معاملات تراکم و تغییر کاربری‌ها دارد، شهرداری این موضوع را انکار می‌کند. اما موضوع چیزی فراتر از تراکم فروشی است، در واقع موضوع و اختلافات این دو نهاد دولتی و عمومی بر سر تقسیم اختیارات در حوزه شهری است. 

پیروز حناچی، معاون وزیر راه و شهرسازی و معاون شهرسازی و معماری کشور در گفت‌وگو با «فرصت امروز» با بیان اینکه تمام تراکم فروشی‌های غیر‌قانونی و غیر‌مجاز به دولت قبل مربوط است، گفت: از نمونه‌های بارز تراکم فروشی بیش از حد مجاز، ساخت‌و‌ساز در منطقه 22 تهران است، در حالی که در طرح جامع شهر تهران برای ساخت‌و‌ساز 250هزار واحد مسکونی پروانه داده شده بود و در اجرا به 650 هزار واحد مسکونی رسیده است. 

وی ادامه داد: به شهرداری اولتیماتوم داده‌ایم که برای فروش تراکم نمی‌تواند به قوانین و مواردی که قبلا استناد می‌کرد، رجوع کند و جلوی پروژه‌هایی را که در تراکم غیرمجاز ساخته شود، می‌گیریم. 

شاخص‌های نرخ‌گذار تراکم فروشی

هر چند گفته می‌شود، مظنه تراکم فروشی در تهران برای هر متر از 700 هزار تومان شروع و به چهار میلیون تومان هم می‌رسد اما از آنجایی که عوامل متعددی روی این شاخص تاثیر‌گذار است بنابراین نمی‌توان یک قیمت قطعی برای آن در نظر گرفت. حناچی در این باره گفت: قیمت تراکم‌فروشی متفاوت است و هر سال تغییر می‌کند و قیمت آن براساس مولفه‌های مختلف متفاوت است، بنا به موقعیت ملک قیمت منطقه‌ای ملک در ضریبی ضرب می‌شود که این ضریب کاملا متغیر است و به ارتفاع، به منطقه، موقعیت ساختمان و غیره بستگی دارد.  

همچنین حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک استان تهران با اشاره به معاملات تراکم اظهار کرد: معامله تراکم خلاف قانون است، افراد حق ندارند نسبت با فروش تراکم به این روشی که  در سطح کشور هم در حال رواج یافتن است اقدام کنند.  تایید می‌کنم این یک خطر و تهدید بزرگ در حوزه اقتصاد مسکن محسوب می‌شود و می‌تواند در قیمت مسکن اثر‌گذار باشد و بار منفی داشته باشد. 

شهرداری تراکم را با زمین تهاتر می‌کند

رییس اتحادیه املاک تهران با اشاره به معاملات تراکم فروشی اظهار کرد: معاملات تراکم توسط شهرداری انجام می‌شود که اغلب به‌صورت تهاتر است. برای مثال شهرداری 30 درصد از زمین خود را به مالک می‌دهد و در ازای آن تراکم سیار را می‌خرد و براساس توافقات ارزش منطقه‌ای ملک معامله سر می‌گیرد.  

وی با اشاره به پدیده فروش تراکم سیار ادامه داد: افرادی برای معامله تراکم وارد مذاکره می‌شوند که این معامله حداقل 10 نفر واسطه دارد و تاکنون ندیده‌ام که تراکم به معنای واقعی آن معامله شود.  عقبایی تاکید کرد: باید سیاست‌های مسکن به سمت و سویی باشد که اگر زمینی یا بافتی، کاربری و قابلیت ارائه تسهیلات تراکم‌ها یا به اصطلاح پروانه‌های ساختمانی در حد ساخت‌و‌ساز قانونی داشته باشد، به آن منطقه اختصاص دهیم و در غیر‌این صورت، تراکم فروشی در حالتی غیر‌قانونی است. 

بیشترین تراکم فروشی مناطق تهران ؟

اظهارات متفاوتی از اینکه بیشترین تراکم در کدام منطقه تهران فروخته شده است، شنیده می‌شود، اما موضوع این است که هر منطقه‌ای که مشتری بیشتری داشته باشد، تراکم فروشی بیشتری هم دارد. معاون وزیر راه و شهرسازی در این باره معتقد است: بیشترین تراکم فروشی در مناطق شمالی تهران اتفاق افتاده و بیشترین کنترل ما هم در مناطقی است که تراکم بیشتری فروخته شده است .