وام خرید مسکن به 200 میلیون‌تومان می‌رسد

افزایش قدرت خرید و تحریک تقاضا از طریق ارائه تسهیلات بانکی از سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی برای رونق بازار مسکن و پایان رکود بوده است و این وزارتخانه توانست در نخستین سال مدیریت خود مصوبه ارائه وام 50میلیون تومانی به بافت فرسوده را از هیأت وزیران بگیرد و بعد از آن هم ارائه وام 80میلیون تومانی از بانک مسکن با سود یارانه‌ای و وام 60 میلیون تومانی از سایر بانک‌ها با نرخ سود روز بازار به تصویب رسید، حالا هم که هنوز چند ماهی از ابلاغ وام 80 میلیون تومانی نگذشته است؛ شورای پول و اعتبار با ارائه وام 160 میلیون تومانی برای یک پلاک ثبتی به زوج‌های خانه اولی موافقت کرد و گویا این افزایش سقف تسهیلات مسکن تا سال آینده هم ادامه دارد.

علیرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی هم در گفت‌وگو با «فرصت امروز» خطرات احتمالی این وام در بازار مسکن را تشریح کرد و از احتمال افزایش سقف این تسهیلات تا 200 میلیون تومان در سال آینده خبر داد. مصاحبه تفصیلی «فرصت امروز» با مشاور وزیر راه و شهرسازی درباره تاثیرات وام 160 میلیون تومانی در بازار مسکن در ادامه می‌خوانید.

***

به نظر شما بازارمسکن تا چه میزان از دو برابر وام خرید مسکن تاثیر پذیری خواهد داشت؟ 

به طور قطع عده‌ای مخاطب این تسهیلات 160 میلیون تومانی صندوق پس‌انداز یکم هستند و به محض ابلاغ آن به شعب بانک مسکن، اقدامات سپرده‌گذاری را شروع می‌کنند و این تسهیلات می‌تواند بخش قابل توجهی از نیازها را برآورده کند اما یک نگرانی که در بازار ایجاد می‌کند، بحث تورمی بودن این وام است. هر یک از زوج‌های خانه اولی برای یک پلاک ثبتی می‌توانند به دریافت وام 80میلیون تومانی با سپرده‌گذاری اولیه 40میلیون تومان اقدام کنند که پس از چند ماه، مبلغ 160میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به زوج‌ها داده می‌شود و 80میلیون تومان هم بابت سپرده‌گذاری اولیه؛ پس‌انداز کرده‌اند.

بنابراین در آخر کار 240 میلیون تومان برای خرید مسکن مورد نظر خود، قدرت خرید از طریق دریافت تسهیلات خواهند داشت بنابراین گره‌ای از کار بخشی از متقاضیان مسکن باز می‌کند. با توجه به اینکه این تسهیلات جدید افراد بیشتری را شامل می‌شود بنابراین با افزایش تقاضا نگرانی افزایش قیمت‌ها و اثرات تورمی و سوداگری این وام در بازار وجود دارد.

آیا وزارت راه و شهرسازی ساز و کار و ابزاری برای کنترل اثرات تورمی این تسهیلات پیش‌بینی نکرده است؟

کنترل اثرات تورمی افزایش تسهیلات در بازار، بسیار سخت است. وقتی رونق کاذب در بازار ایجاد می‌شود مردم حتی دست به خرید وکالتی مسکن هم می‌زنند و خرید وکالتی هم خطرات بسیار زیادی دارد چراکه وام به اسم خریدار است و مالکیت خانه هم به نام همین فرد ثبت می‌شود و برای رفع ریسک این معامله اوراق سپرده ممتاز را طراحی کرده‌اند که قابل انتقال باشد، از سوی دیگر وقتی تقاضا افزایش می‌یابد، ارزش این اوراق آن‌قدر بالا می‌رود که نرخ بهره 14 درصد به نرخ بهره 24 و 25 درصد می‌رسد.

رونق ناشی از سفته بازی که معمولا بازار مسکن از همین طریق به رونق می‌رسد یعنی در بازار مسکن هیچ وقت شاهد دوران متعادل نبودیم و بازار مسکن یا در رکود بوده یا اگر دوره رونقی داشته این رونق سفته بازانه بوده است. رفع این مشکل یک راهکار ساختاری می‌خواهد که آن هم افزایش عرضه است. راهکار آن می‌تواند ساخت شهرک‌های مسکونی با تمام امکانات و تجهیزات شهری باشد که مهم‌ترین آن وجود امکانات ارتباطی به مرکز شهر است؛ موضوعاتی که در پروژه مسکن مهر برای مردم برآورده نشد.

وام 160 میلیون تومانی چقدر از نیاز متقاضیان مسکن در تهران را برآورده می‌کند؟

معتقدم تسهیلات 160 میلیون تومانی می‌تواند 40 درصد هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی معمولی و با متوسط قیمت را پوشش دهد. اگر قیمت یک آپارتمان معمولی به طور متوسط متری 5میلیون تومان باشد؛ هزینه خرید یک‌واحد 70متری به 350 میلیون تومان می‌‌رسد، بنابراین تسهیلات همراه با پس‌اندازی که 240میلیون تومان می‌شود؛ می‌تواند حداقل 50درصد هزینه خرید را پوشش دهد که البته با ایده آل‌هایی که 80 درصد خرید یک خانه را تامین کند، فاصله دارد و این فاصله زمانی کم می‌شود که نرخ بهره کاهش یابد اما در مقایسه با چند سال گذشته که وام خرید مسکن بین 15 تا 30 میلیون تومان بود پیشرفت خوبی محسوب می‌شود.

با توجه به یارانه‌ای که بانک مرکزی در اختیار بانک مسکن گذاشته است؛ سالانه 100 هزار تسهیلات بانکی می‌توان پرداخت کرد حال اگر سالانه نیاز به یک میلیون مسکن وجود داشته باشد این تعداد تسهیلات می‌تواند به 10 درصد تقاضای بازار جواب دهد. درصدی را هم بنیاد مسکن با ساخت مسکن روستایی و درصدی را هم مسکن مهر پوشش می‌دهد.

به نظر شما کاهش نرخ سود تسهیلات ادامه خواهد داشت؟

متاسفانه نرخ بهره یک آفت برای تسهیلات بانکی است و یکی از مشکلات افزایش سقف وام‌ها، پرداخت اقساط آن است و این بهره‌های بانکی پرداخت اقساط بسیار سنگین می‌شود. اگر بهره بانکی به 5 تا 6 درصد برسد همین وام 160 میلیون تومانی به 250 میلیون تومان می‌رسد بدون آنکه مبلغ اقساط تغییری کند.

این تسهیلات بیشتر متکی به منابع یارانه‌ای دولت است چراکه در واقع سود این وام چیزی حدود 23 درصد تمام می‌شود و مابقی آن را دولت یارانه می‌دهد بنابراین اینکه بتوان در یک بازه زمانی کوتاه نرخ سود تسهیلات را کاهش دهیم سخت خواهد بود. اگر نرخ را به یکباره کاهش دهیم، تعداد وام‌ها هم کاهش می‌یابد، در این صورت اگر بازار وارد دوره رونق شود نمی‌توان تقاضای بیشتری را برآورده کرد. افزایش دوره بازپرداخت با این نرخ‌های بهره به نفع متقاضیان نسیت، چراکه باید اقساط بیشتری را بپردازند و وام برایشان گران‌تر تمام می‌شود.

برنامه‌هایی برای افزایش میزان تسهیلات وجود دارد؟

سیاست وزارت راه و شهرسازی افزایش قدرت خرید متقاضیان و خرید مسکن از طریق دریافت تسهیلات است. مذاکرات ما با بانک مرکزی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 200 میلیون تومان در حال انجام است که به احتمال قوی در سال آینده وام 160 میلیون تومانی افزایش می‌یابد و به 200 میلیون تومان می‌رسد. به احتمال زیاد سقف این وام برای هر نفر در تهران به 100‌میلیون تومان افزایش می‌یابد.