لیزینگ مسکن گرانی را کیش و مات می‌کند

در اوج رکود تورمی بر معاملات مسکن وافزایش بی‌سابقه تقاضا، ارائه طرح لیزینگ مسکن برای برون‌رفت این بخش از رکود می‌تواند نسخه شفابخشی باشد.
مدتی است کسادی و رکود تورمی بر سر بازار مسکن چرخ می‌زند.
ارائه طرح لیزینگ مسکن شاید امید‌های بر باد رفته مشتریان مسکن را بار دیگر در قلبشان زنده کند.
البته مدت زمانی می‌شود که مسکن مهر، این بخش را دچار آشفتگی کرده‌است و این موضوع مزید بر علت شده که قیمت‌ها نیز بی‌محابا بالا بروند.
شاید طرحی به نام لیزینگ مسکن بتواند مسکن مهر و گرانی را کیش‌ومات کند.
لیزینگ مسکن، طرح جدیدی است که از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی مطرح شده و این روز‌ها پشت

لیزینگ مسکن چیست و چرا اجرای آن لازم است؟
لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که در قالب آن شرکت‌های لیزینگ با اعطای تسهیلات به خریداران مسکن، بخش زیادی از قیمت مسکن را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت‌شده‌ای، اقساط میان‌مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌کنند.  طرحی که با توجه به ناکارآمدی بانک‌ها برای پوشش قسمت قابل اعتنایی از نرخ مسکن به‌خصوص در شهر‌های بزرگ مثبت ارزیابی می‌شود و در واقع شاید بتوان گفت، در حال حاضر تنها راه خانه‌دار شدن اقشار ضعیف و متوسط جامعه است.  نگاهی به مبلغ وام‌های مسکن نشان می‌دهد، وام‌های پرداختی بانک‌ها که سقف ۴۵ میلیون تومان را پیش روی خود می‌بینند بر طبق گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، حداکثر ۲۰ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهند که البته میزان این پوشش در تهران حدودا ۱۲درصد برآورد شده‌است.
این میزان پوشش وام برای خرید مسکن عملا به معنی این است که اراده‌ای برای اعطای وام به منظور خرید مسکن وجود ندارد. در این شرایط است که طرح شرکت‌های لیزینگ با عنوان «فروش اعتباری واحد مسکونی از طریق اختصاص تسهیلات لیزینگی تا ۷۰ درصد قیمت مسکن» پیشنهاد قابل توجهی به نظر می‌رسد.
پیشنهادی اقوا‌کننده که می‌تواند بی‌خانه‌ها را به داشتن همیشگی سقفی بالای سر امیدوار کند.
از سوی دیگر، مشکل دیگری که بازار مسکن را تهدید می‌کند، نبود متقاضی برای خرید مسکن به دلیل گرانی‌ها و مشکل افزایش حجم واحد‌های نوساز فروش نرفته است که دلیل آن کمبود تقاضای موثر بیان می‌شود.
علت این کمبود تقاضا نیز عدم وجود توان مالی است که انتظار می‌رود با این طرح قسمتی از این مشکل حل شود. البته نمی‌توان از نقش بی‌اطمینانی در این بازار و افق مبهم قیمت‌ها و نوسانات زودگذری که بر این بازار سایه افکنده و خریداران را محتاط و ریسک‌گریز‌تر می‌کند، گذشت اما با این حال نبود قدرت خرید یکی از دلایل اصلی این اتفاق است.

چگونه می‌توان مسکن لیزینگی خرید؟
به این ترتیب، لیزینگ مسکن قرار است نقش اول را در پایان‌بخشی به انحصار بانک مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن یاری کند.
در طرح پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی، شرکت‌های لیزینگ مسکن در فاز نخست می‌توانند ۵۰ میلیون تومان در تامین مالی خرید مسکن سهم داشته باشند تا شاید رونق بار دیگر به بخش مسکن بازگردد.
نحوه کار شرکت‌های لیزینگ با بانک‌ها متفاوت است به طوری که آنها تسهیلات‌دهی مستقیم به متقاضی را در دستور کار ندارند و در واقع به‌عنوان واسطه خرید میان خریدار و فروشنده قرار می‌گیرند.
فرآیند کار این‌گونه خواهد بود که شرکت‌های لیزینگ بخشی از مبلغ مورد توافق را می‌پردازند و در خرید خانه شریک می‌شوند. پس از آنکه مراحل پرداخت قسط توسط خریدار اصلی به پایان رسید به طور قانونی خریدار صاحب ملک خواهد شد. در صورت نهایی شدن طرحی که وزارت راه‌وشهرسازی مهیا و آن را برای جلب نظر شورای پول و اعتبار به بانک مرکزی ارسال کرده است، فقط خانه‌های نوساز امکان لیزینگ پیدا خواهد کرد. سیاست دولت این است که با خرید خانه‌های نوساز که در شرایط رکود بازار به دلیل نبود قدرت خرید کافی روی دست سازندگان و فعالان مسکن باقی مانده است، نقدینگی به دست تولیدکنندگان مسکن برسد تا آنها با سرعت بیشتری به تولید جدید مسکن بپردازند. این فرآیند در رونق‌بخشی به صنعت ساختمان تاثیرگذار خواهد بود و از سوی دیگر آن دسته از متقاضیان مسکن که توانایی پرداخت قسط دارند اما پول نقد در اختیار ندارند را در خرید مسکن یاری خواهد کرد.
معاون وزیر راه‌وشهرسازی نیز در این خصوص گفته که حساب ویژه‌ای در تامین مالی مسکن از سوی بازار سرمایه باز شده است: «به دنبال این هستیم که بین بازار سرمایه و بازار ساختمان ارتباط عمیق‌تری برقرار کنیم تا نقدینگی بازار سرمایه در ساخت مسکن به‌کار افتد. در این صورت، تولید مسکن افزایش یافته و با تعادل بیشتر عرضه و تقاضای خریداران مسکن منتفع خواهد شد».  حامد مظاهریان تاکید کرده: به جای اینکه فقط بانک مسکن برای خانه‌دار شدن وام بدهد باید سرمایه بخش‌های دیگر هم جذب این بازار شود. بنابراین پیش‌بینی می‌شود که با ورود روش‌های متعدد دیگر همچون لیزینگ و رهن ثانویه بتوان وام خرید مسکن را تا چند برابر افزایش داد.
تاکید وزارت راه‌وشهرسازی به راه‌اندازی این فرآیند در بخش مسکن در شرایطی است که در حال حاضر تنها یک شیوه پرداخت وام مسکن در کشور فعال است که آن هم از طریق بانک مسکن عملیاتی می‌شود.
عباس آخوندی معتقد است که باید انحصار پرداخت وام مسکن در بانک مسکن شکسته شود تا روش‌های دیگری برای تامین مالی در این بخش ایجاد شود، چراکه توانایی یک بانک برای پوشش تقاضای بازار محدود است و این موضوع بازار سفته‌بازی را برای خرید حق‌تقدم دریافت وام از این بانک، رونق داده است.  طبق اعلام وزارت راه‌وشهرسازی، بانک مسکن در شرایط فعلی تنها می‌تواند تقاضای ۱۵۰ هزار وام مسکن در هرسال را تامین کند، در حالی که تعداد سپرده‌گذار‌ها یک‌و‌نیم میلیون نفر هستند.  با این حساب اگر به میزان سرمایه‌گذاری در بازار وام افزوده نشود، ۱۰ سال طول می‌کشد تا بانک مسکن جوابگوی همه متقاضیان وام ۳۵ میلیون تومانی باشد. همین شرایط در کنار انحصار بازار وام مسکن موجب شده است تا هزینه دریافت وام ۳۵ میلیون تومانی مسکن به بیش از ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برسد.
خرید هر برگ اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس تا پیش از افزایش مبلغ وام مسکن حدود ۳۵ هزار تومان بود اما در شرایط فعلی یک برگ اوراق که برای دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام لازم است، با قیمتی بالای ۸۰ هزار تومان معامله می‌شود. خرید ۹۰ برگ اوراق برای دریافت وام ۴۵ میلیون تومانی در این شرایط بیش از ۷ میلیون تومان هزینه دارد.
این اعداد نشان می‌دهد که متقاضی دریافت وام از بانک مسکن در بدو دریافت وام باید بیش از ۱۶ درصد از مبلغ وام را بابت خرید آن پرداخت کند. تنها تسهیلات کشور که سود بازپرداخت آن ۱۴ درصد برآورد می‌شود به یکباره چنین هزینه‌ای را به متقاضیان تحمیل می‌کند که محاسبه این مبلغ در کنار سود اقساط عملا نرخ سود آن را تا بالای ۲۰ درصد می‌رساند.
در این شرایط با احتساب هزینه اولیه دریافت وام از بانک مسکن، خرید از شرکت‌های لیزینگ که به طور طبیعی نرخ سود اسمی بیشتری را نسبت به این بانک دریافت خواهند کرد، برای متقاضی صرفه اقتصادی پیدا خواهد کرد.
در واقع شاید بتوان گفت، لیزینگ مسکن دروازه ورود منابع مالی از بازار سرمایه به بخش مسکن خواهد بود. این طرح به نوعی سیاست وزارت راه‌وشهرسازی برای ورود سایر بانک‌ها به تسهیلات‌دهی مسکن را عملی خواهد کرد چراکه بسیاری از بانک‌های بزرگ کشور، شرکت‌های لیزینگ را در زیرمجموعه خود تاسیس کرده‌اند که این شرکت‌ها می‌توانند با پشتوانه بانک، منابع جدیدی وارد بخش مسکن کنند.

بی‌خانه‌ها با لیزینگ مسکن خانه‌دار می‌شوند؟
هر چند که این طرح در مرحله قبل از اجرایی شدن کاملا به نفع بی‌خانه‌ها به نظر می‌رسد اما در ‌‌نهایت اگر عزم جدی برای اعطای تسهیلات قابل توجه برای خریداران فاقد مسکن یا اقشار ضعیف وجود نداشته باشد این طرح هم به شکلی مانند افزایش‌های دوره‌ای و‌گاه‌گاه سقف وام‌های بانکی عمل خواهد کرد، این در حالی است که بازار رکود گرفته فعلی مسکن به‌شدت تشنه یک جهش است، و این جهش با واقع‌بینی بیشتر در زمینه اعطای تسهیلات قابل دسترسی است.
از سوی دیگر، سابقه تنظیم ضوابط برای لیزینگ‌ها نشان می‌دهد که براساس ﻗﻮﺍﻧﻴﻦ ﭘﻮﻟﻲ ﻭ ﺑﺎﻧﮑﻲ ﮐﺸﻮﺭ ﻭ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﺑﺎﺯﺍﺭ ﻏﻴﺮﻣﺘﺸﮑﻞ ﭘﻮﻟﻲ ﻣﺼﻮﺏ سال ۱۳۸۳ ﻣﺠﻠﺲ، ﺩﺳﺘﻮﺭﺍﻟﻌﻤﻞ ﺍﺟﺮﺍﻳﻲ ﺗﺎﺳﻴﺲ، ﻧﺤﻮﻩ ﻓﻌﺎﻟﻴﺖ ﻭ ﻧﻈﺎﺭﺕ ﺑﺮ شرکت‌های ﻟﻴﺰﻳﻨﮓ از سوی بانک مرکزی تعریف شد‌ه بود.   د‌ر این ضوابط بانک مرکزی عملیات لیزینگ را ﺧﺮﻳﺪ ﺍﻣﻮﺍﻝ ﻣﻨﻘﻮﻝ ﻭ ﻏﻴﺮﻣﻨﻘﻮﻝ ﺗﻮﺳﻂ ﺷﺮﮐﺖ ﻟﻴﺰﻳﻨﮓ ﻭ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﻭ ﻭﺍﮔﺬﺍﺭی ﺁﻧﻬﺎ ﺑﻪ ﻣﺘﻘﺎﺿﻴﺎﻥ ﺍﺯ ﻃﺮﻳﻖ روش‌های ﻣﺨﺘﻠﻒ ﻋﻘﺪ ﺍﺟﺎﺭﻩ یا ﻓﺮﻭﺵ ﻗﺴطی تعریف کرد‌.    فعالیت شرکت‌های لیزینگ با این ضوابط و براساس نرخ سود منطقی در عقود مبادله‌ای رونق خاصی گرفته بود اما در سال‌های اخیر با محدودسازی نرخ سود عقود مبادله‌ای صرفه اقتصادی لیزینگ‌ها کاهش یافت تا عملا خدمات‌رسانی آنها نیز متوقف شود.
 در این شرایط تصمیم بانک مرکزی به احیای این فرآیند و اهتمام وزارت راه‌وشهرسازی به استفاده از این ابزار در معاملات مسکن، امیدواری‌ها را به فعال شدن لیزینگ‌ها در بخش مسکن افزایش داده است تا راه خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن، هموار شود.