ظهور قیمت بطنی مسکن در نیمه دوم 94

رکود مسکن به اقتصاد کشور هم تسری یافته است که بخشی از این رکود هم ناشی از عدم تصمیم‌گیری دولت در بخش‌های کلان اقتصادی است. متاسفانه بودجه اختصاص یافته به حوزه مسکن شفاف نیست که حداقل بتوان از رقم بودجه درباره میزان ساخت‌و‌ساز و حمایت دولت از این حوزه صحبت و پیش‌بینی کرد. به هر حال بخشی از پیش‌بینی بازارهای اقتصادی برای آینده نه‌چندان دور براساس و مبتنی بر حجم سرمایه موجود در آن است و در این شرایط اینکه بخواهیم درباره سرنوشت مسکن البته آن بخشی که دولت بر آن تاثیر‌گذار است حرف بزنیم یا وضعیت را پیش‌بینی کنیم باید بنا را کنش‌ها و واکنش‌های اقتصادی در نظر بگیریم و تاثیرش را به بخش مسکن ارتباط دهیم به این معنا که چه اقدامات اقتصادی می‌تواند در بخش مسکن و شروع دوره خروج از رکود آن اثربخش باشد.

بررسی عوامل اقتصادی از جمله اینکه چقدر از درآمدهایی که دولت اعلام کرده محقق می‌شود. چه حد از برنامه‌های دولت در جهت خصوصی‌سازی شدن به سرانجام می‌رسد، محور و اولویت‌های سیاست‌های بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در حوزه مسکن چه خواهد بود. اگر تمام این موارد یک به یک بررسی شود و تاثیر آن در بخش مسکن مشخص شود باز هم نقاط مبهم بسیار زیادی وجود دارد که به‌طور مستقیم وابسته به تصمیمات دولت است.

قطعا در این شرایط نمی‌توان از تاریخ دقیق خروج رکود از بازار مسکن حرف زد اما می‌توان با مشاهده علائمی زمان آن را پیش‌بینی کرد و تخمین زد، اگر جرقه‌های رونق را در شش ماهه اول سال ببینیم. می‌توانیم با محاسبه میزان معاملات و میزان ساخت‌و‌ساز‌ها از مقدمات خروج رکود حرف بزنیم. قطعا این نکته بسیار حائز اهمیت است که مسکن تنها یک بخش از اقتصاد کشورمان نیست و به‌طور مشخص با وضعیت اجتماعی کشورمان در ارتباط است و قطعا رکود در بازار مسکن و تاخیر در ارائه و اجرای برنامه‌های حمایتی دولت در این زمینه می‌تواند آسیب‌های جدی اجتماعی را به دنبال داشته باشد که افزایش جمعیت حاشیه‌نشینی مهم‌ترین آسیب اجتماعی رکود بازار مسکن محسوب می‌شود اما اگر برنامه اقتصادی در جهت رونق بازار مسکن به اجرا برسد یا درآمدی حاصل شود، افزایش مسکن در این شرایط دور از انتظار نیست.

البته معتقدم برنامه کلان دولتی در حوزه مسکن در شش ماه اول سال نتیجه نخواهد داد. موضوع اصلی این است که براساس وزارت راه و شهرسازی درباره اجرای این طرح‌های کلان حمایتی مسکن از جمله مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی تصمیم‌گیرنده نیست بنابراین سرنوشت مسکن به سیاست‌های کلان دولت گره خورده است و نه برنامه‌های خرد وزارت راه و شهرسازی. در واقع مشکل 20 ساله حوزه مسکن در کشورمان این است که متولیان مسکن هنوز این وضعیت بازار مسکن را معضل نمی‌بینند و توانایی طرح مسئله و وخامت آن را در هیات‌های اقتصادی دولت ندارند.

ادامه‌دار شدن معضل مسکن باعث کاهش قدرت خرید مردم و افزایش سهم مسکن در سبد خانوار شده است و درحالی‌که سهم مسکن در سبد خانوار کشورمان به‌طور میانگین بالای 50 درصد است، در کشورهای پیشرفته 10‌‌درصد از سبد خانوار به مسکن اختصاص می‌یابد و در کل جهان هم هزینه‌های مربوط به تامین خانه به‌طور میانگین 25درصد از هزینه‌های سبد خانوار را شامل می‌شود اما مطلوب آن زیر 15 درصد است.

از عوامل موثر در اقتصاد کشورمان بی‌شک نرخ فروش نفت و درآمدهای حاصل از آن است که می‌توان گفت دیگر اوضاع نفت برای سال آینده کاملا مشخص شده و واضح است که نمی‌توان بخشی از هزینه‌ها و اعتبارات را از طریق درآمدهای نفتی تامین کرد. از این رو تنها موضوعی که دولت باید در سال آینده محور اقتصاد قرار دهد، خصوصی‌سازی است و باید بتواند بازارهای اقتصادی را به سمت خصوصی‌سازی پیش ببرد و از انحصار خود در بیاورد که البته مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست.
البته 90 درصد تولید مسکن در کشور در اختیار بخش‌خصوصی است اما از تمام این آمار 13 درصد توسط انبوه‌ساز ساخته می‌شود و مابقی ساخت‌و‌سازها توسط خرده‌سازها انجام می‌شود و خرده ساز به همان معنای بساز بفروش‌هایی که بدون تخصص وارد حوزه مسکن شده‌اند. باید بپذیریم که انبوه‌سازی به معنای واقعی در کشورمان پیاده نمی‌شود و شرکتی که توانایی و اعتبار ساخت 20 هزار واحد مسکونی را داشته در این حوزه از تعداد انگشتان یک دست کمتر است.

در واقع در حال حاضر اغلب سازندگان پیمانکاران انبوه‌ساز هستند، شرکت‌های ساختمانی فعال یا سرمایه‌های‌شان دولتی است یا به‌صورت محدود خانه‌سازی می‌کنند که برای این تعداد ساخت‌و‌ساز نمی‌توان واژه انبوه را اختصاص داد. قطعا بخش قابل توجهی از معضل امروز بازار مسکن به عملکرد انبوه‌سازان بازمی‌گردد و نباید همه تقصیرها را به پای دولت نوشت اما دولت می‌توانست برای فعالان این حوزه برنامه‌های حمایتی داشته باشد. معتقدم یکی از اولویت‌های دولت در سال آینده باید تولید انبوه‌ساز باشد. دولت با برنامه‌های ویژه برای این حوزه باید انبوه‌ساز تربیت و تولید کند که البته تولید انبوه‌ساز بحث کاملا جدایی از حمایت از انبوه‌ساز است. واقعیت این است که دولت‌های ما از انبوه‌ساز می‌ترسند و همواره انبوه‌سازان را رقیب خود می‌بینند این در حالی است که انبوه‌سازان می‌توانند نقش پررنگی در رونق بازار مسکن داشته باشند.

حال اگر بخواهیم با جمع‌بندی عوامل تاثیر‌گذار در حوزه مسکن درباره قیمت مسکن در سال آینده صحبت کنیم باید این نکته را در نظر بگیریم که اساسا کالاهایی مانند مسکن دو نوع قیمت دارند یک قیمت را در بطن خود جای داده‌اند که با تقاضای مطلق ارزیابی می‌شود و قیمت دیگر این کالا با تقاضای موثر ارزیابی می‌شود. معتقدم قیمت مسکن در بطن خود در حال افزایش است و تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش نیابد، آن را بروز نمی‌دهد در این صورت درصد ظهور قیمت باطنی و درونی قابل‌توجه خواهد بود که این ظهور در بازار مسکن با تاخیر مواجه شده است اما قطعا علائم آن از نیمه سال مشخص می‌شود و معتقدم اگر دولت این انقباض اقتصادی را ادامه دهد، در این حوزه دچار تنش‌های جدی می‌شود.

البته در این بین عده‌ای امیدوار به نتایج مذاکرات ایران با گروه 1+5هستند و آینده تمام بازارهای اقتصادی را به نتیجه مذاکرات گره زده‌اند که این تفکر و این رویکرد برای اقتصاد کشورمان بسیار مضر است. معتقدم نباید تمام اقتصاد را به نتیجه مذاکرات ارتباط داد و اگر اقتصاد ما امروز آنقدر خود را وابسته به مذاکرات نشان می‌دهد به این دلیل است که به‌طور کامل دولتی است و قطعا در بازار مسکن با به نتیجه رسیدن مذاکرات در سال آینده اتفاق قابل توجهی رخ نمی‌دهد.

* کارشناس مسکن