شیب صعودی اما آرام اجاره‌بها

مهم‌ترین عامل تاثیر‌گذار در تعیین نرخ اجاره در بازار مسکن، قیمت ملک است و به عبارتی دیگر اجاره‌بها تابعی از قیمت و ارزش ملک است اما میزان تقاضا و تناسب آن با میزان عرضه از دیگر فاکتورهای تاثیر‌گذار در بازار مسکن است. حال اینکه بازار اجاره تحت تاثیر سایر عوامل اقتصادی مانند نرخ بهره بانکی قرار دارد به‌طوری‌که ابتدای سال‌جاری نرخ اجاره با کاهش 2درصدی سود سپرده‌های بانکی به‌طور متوسط تا 10درصد افزایش یافت.

به گزارش «فرصت امروز» با کاهش توان خرید مسکن تقاضای مردم برای تامین مسکن به سمت بازار اجاره‌بها هدایت شد، بنابراین همزمان با افزایش میزان تقاضا و کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، درحالی‌که انتظار می‌رفت با رکود دوساله بازار مسکن و کاهش 4 تا 5درصدی قیمت‌ها، اجاره‌بها هم کاهش یابد اما رکود بازار حریف تاثیر دستکاری در نرخ سود‌های بانکی در نرخ اجاره‌بها نشد.

براساس گفته کارشناسان اقتصادی، در دوره‌ای که اقتصاد با بحران مواجه شد، ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف چنان بالا رفت که فعالان سپرده‌گذاری و خواب سرمایه در بانک‌ها را ترجیح دادند و بازار مسکن هم جدا از این قاعده نبود. در این شرایط اقتصادی با کاهش سود سپرده‌ها وابستگی موجران به درآمد حاصل از اجاره افزایش یافت. بنابراین دو عامل کاهش نرخ سود بانکی و افزایش تقاضا در بازار اجاره موجب تحریک افزایش قیمت‌ها شد، به‌طوری‌که شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران در سه ماهه اول سال‌جاری نشان می‌دهد که شاخص مذکور در 12 ماه منتهی به خردادماه ۱۳۹۴ نسبت به 12 ماه منتهی به خردادماه ۱۳۹۳ معادل ۱۴.۵ درصد افزایش داشته است.

شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران سه ماهه اول سال 1394 سال پایه1390 نشان می‌دهد که این شاخص در تاریخ مورد گزارش به عدد 168.7 رسیدکه نسبت به سه ماهه قبل معادل 1.9درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل 13.9درصد افزایش یافت. همچنین شاخص مذکور در 12ماه منتهی به خردادماه 1394 نسبت به 12ماه منتهی به خردادماه 1393 معادل 14.5درصد افزایش داشته است.

حال پیش‌بینی کارشناسان این است که این افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره به نیمه دو سال هم می‌رسد چراکه برخی از متقاضیان بازار اجاره با توجه به افزایش قیمت‌ها در نیمه اول سال که اوج معاملات مسکن است، تقاضای خود را به نیمه دوم سال که تقاضا در بازار اجاره کاهش می‌یابد موکول می‌کنند. از سوی دیگر با پیش‌بینی آغاز دوره رونق در بازار مسکن در نیمه دوم سال قطعا با افزایش معاملات قیمت واحدهای مسکونی هم افزایش می‌یابد که افزایش ارزش ملک تاثیر مستقیم در میزان اجاره‌بها دارد، هرچند این افزایش قیمت‌ها همچنان زیر نرخ تورم عمومی است. در جدول زیر نرخ اجاره واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران آمده است: