سخت، اما ممکن

در میان انواع تسهیلات بانکی ارائه شده از سوی بانک‌های دولتی و خصوصی در کشور، وام‌های اعطایی بانک مسکن از ویژگی و ریتم خاصی برخوردار است. این ویژگی و ریتم را می‌توان ناشی از عملکرد 75‌ساله و تخصصی بودن کار امروزی این مؤسسه اقتصادی دانست.
تاریخچه فعالیت این بانک به سال 1317 خورشیدی باز می‌گردد. در این سال دولت مرکزی ایران با تأسیس «بانک رهنی» به عنوان بانک تخصصی در رشته مسکن و ساختمان‌سازی پایه‌های این مؤسسه را پی‌ریزی کرد. سرمایه اولیه بانک مزبور 200‌میلیون ریال بود. سال بعد (1318‌خورشیدی) بانک رهنی عملاً شروع به کار کرد. مهم‌ترین تحول از عملکرد بانک رهنی را می‌توان بحث «وام با سپرده» در زمینه مسکن دانست. این نوع از وام (که هنوز هم به قوت خود باقی است) با تأسیس «صندوق پس‌انداز مسکن» از سال 1337 خورشیدی به متقاضیان ارائه شد.
 «بانک مسکن» عملا در سال 1358 با تلفیق بانک رهنی و بانک‌های خصوصی «کـوروش»،  «پـاسـارگـاد»،  «شـرکـت سـرمـایه‌گذاری ساختمانی بانک‌های ایران» و «شرکت پس‌انداز وام مسکن در شهرستان‌ها» تأسیس شد و تا به امروز با همین عنوان فعالیت کرده است.

انواع وام‌های مسکن و نوع بهره‌مندی از آنها
وام‌های اعطایی از سوی بانک مسکن را می‌توان به سه‌‌دسته تقسیم کرد:
1-‌ وام ساخت مسکن
2-‌ وام تعمیرات (جُعاله).
3-‌ وام خرید مسکن.
نحوه برخورداری از این وام‌ها نیز به دو شکل است:
1-‌ با سپرده
2-‌ با خرید اوراق بهادار.
عموما به‌دلیل وجود فاکتور زمان (وقت‌گیر بودن) و ودیعه‌گذاری پول در حساب سپرده و در عین حال تعجیل مشتریان برای بهره‌مندی از انواع تسهیلات، اکثر عملیات بانکی به شکل خرید اوراق بهادار صورت می‌پذیرد. در این شکل مشتری برای دریافت  N ریال تسهیلات باید اقدام به خرید اوراق بهاداری معادل همین مبلغ از مراکز بورس کند. قیمت این اوراق تحت تأثیر نوسانات بازار بورس قرار دارد و طبیعتا قیمت آنها هر روز متغیر خواهد بود، بنابراین اوضاع اقتصادی می‌تواند عامل فشاری نیز برای مشتریان در خرید این اوراق باشد.

وام ساخت مسکن چگونه وامی است؟
وام ساخت مسکن یا «تسهیلات مشارکت مدنی» تسهیلاتی است که مشتریان برای تکمیل ساختمان خود به صورت مرحله‌ای و با مشارکت بانک دریافت می‌کنند. شایان ذکر است که برخی از مشتریان در اثر بی‌اطلاعی، این نوع تسهیلات را نه به عنوان یک کمک هزینه بانکی، بلکه به عنوان مبلغی کافی برای تکمیل کل ساختمان در نظر می‌گیرند. در حالی که با در نظر گرفتن هزینه مصالح و دستمزد اجرای آیتم‌های مختلف خواهیم دید که هزینه تمام شده یک ساختمان چند برابر این تسهیلات بانکی است. چنین مشتریانی عموما در میان راه دچار مشکل می‌شوند. ارائه این وام براساس تعداد واحدهایی است که مشتری در ساختمان خود داشته یا انتخاب می‌کند. در حال حاضر وام در نظر گرفته شده برای هر واحد (آپارتمانی یا ویلایی) مبلغ 350‌میلیون ریال است. به واحدهایی که روی آنها وام مسکن گرفته می‌شود «واحدهای مورد مشارکت» گفته می‌شود.

شرایط اخذ وام
مشتری پس از تکمیل فـونـدانـسـیون و اسـکـلت بتنی (مرتبط با واحد مورد مشارکت) می‌تواند به بانک مراجعه کرده و به تکمیل پرونده نزد واحد اعتبارات بانک اقدام کند. پس از آن پرونده به کارشناس (ارزیاب) سپرده می‌شود تا از ساختمان مورد نظر بازدید به عمل آید. هدف از بازدید موارد زیر است:
1-‌ احراز هویت ملک
2-‌ تطبیق ساختمان با پروانه شهرداری
3-‌ کنترل پیشرفت کار
برای احراز هویت، سند ملک اصلی‌ترین اوراق موجود است. کارشناس در بررسی به عمل آمده اقدام به تنظیم جدول پیشرفت فیزیکی کار می‌کند. این جدول شامل 16 آیتم (از فوندانسیون تا رنگ آمیزی سطوح) است. جمع امتیاز آیتم‌ها عدد 100 است که علاوه بر آن درصد‌های اضافه‌ای بابت نوع نما، نوع پنجره، نوع مصالح اجرای کف و غیره به آن اضافه می‌شود و رقم نهایی هر چه باشد جمع امتیازات هر مرحله بر آن تقسیم می‌شود. این جدول دارای اشکالی است و آن بالا بودن جمع امتیازات 3 مرحله اول (فوندانسیون، اسکلت بتنی و تیغه‌چینی) یعنی رقم 41 درصد است. در این حالت به 13 آیتم دیگر عملاً 59 درصد امتیاز تعلق می‌گیرد. این امتیاز برای باقیمانده عملیات ساختمانی و هزینه‌های مربوط به آن عدد کمی است و عموما مشتریان در این مراحل است که دچار کمبود نقدینگی می‌شوند. قرارداد بانک و مشتری به‌طور متعارف یک سال است و مشتری باید در طول این مدت اقدام به تکمیل ساختمان خود بکند. در این مدت پس از انجام چند آیتم مشتری باید تقاضای بازدید ساختمان، را اعلام کند. عموما تعداد چهار یا پنج بازدید از سوی کارشناسان (دایره ارزیابی بانک یا شرکت خصوصی ارزیابی) در این مدت صورت می‌پذیرد. پس از تکمیل ساختمان گزارش فروش کلی و فروش اقساطی کارشناس تنظیم و به بانک ارائه می‌شود و پس از آن دوران پرداخت اقساط 11‌ساله مشتری آغاز می‌شود.
* کارشناس
تسهیلات مسکن