سهم زمین از قیمت ملک چند درصد است / زمین، متهم ردیف اول گرانی مسکن

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در ماه گذشته به 17 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل بیش از 30 درصد افزایش نشان می دهد. حال اینکه هر چند این آمار نشانه خوبی برای خروج بازار از رکود است اما بسیاری با افزایش معاملات نگران گران شدن خانه هستند. 

به طور طبیعی دوره رونق هر بازاری با افزایش تقاضا شروع می شود که این افزایش تقاضا می تواند عاملی باشد برای افزایش قیمت ها. حال اینکه طبق گفته «عباس آخوندی» وزیر راه و شهرسازی بازار مسکن حتی در دوره رکود هم به واسطه سفته بازی قابلیت افزایش قیمت ها را داشت اما سیاست های دولت باعث خروج کاهش سفته بازی در این بازار شد.

اما مهم ترین عامل گرانی مسکن که سهم بسیار قابل توجهی در قیمت گذاری یک ملک هم دارد، زمین است. هر چند کارشناسان و مسئولان اعداد مختلفی را از سهم زمین در قیمت گذاری یک ملک عنوان می کنند اما چیزی که بین اظهارات افراد مشترک است این است که زمین سهم بالای 70درصد در نرخ گذاری املاک را دارد.

زمین قیمت گذار است

ارزش یک ملک در تمام دنیا تابعی است از قیمت زمین، نوع کاربری و میزان کیفیت مصالح ساختمانی به کار رفته در آن. اما درصد این متغیرها در کشورهای مختلف متفاوت است و در کشور ما در بین این عوامل، ارزش زمین بیشترین تأثیر گذاری را در تعیین قیمت املاک دارد. طبق گزارش های رسمی وزارت راه و شهرسازی، شاخص سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن که در سال84 حدود 48 درصد بود، در سال 91 به 54 درصد رسید که این میزان در برخی شهرهای بزرگ و کلانشهرها به بیش از 60درصد نیز می رسد.

در سال 84، متوسط قیمت تمام شده یک واحد مسکونی با میانگین مساحت 108 مترمربع، معادل 34 میلیون تومان بوده است که از این میزان 16 میلیون تومان شامل سهم زمین بوده و شاخص دسترسی خانوار به مسکن با احتساب صددرصد پس انداز درآمد یک خانوار طی یک سال، در آن زمان هشت سال بوده است.

اما در سال 91، هزینه تمام شده ساخت چنین آپارتمانی حدود 100 میلیون تومان برآورد شده که از این میزان 55 میلیون تومان سهم زمین بوده، بنابراین شاخص توان پذیری یا دسترسی خانوار به مسکن به 12سال رسیده است که این میزان در گروه های کم درآمد، تا 36سال نیز تخمین زده شده است. در سال های84 تا 90 قیمت زمین به اوج خود رسید که دلال های این بازار با سفته بازی و بورس بازی قیمت زمین را بالا بردند، به طوری که طبق گفته آخوندی تورم مسکن به همین دلیل در سال 85 به 58 درصد رسید. حسام عقبایی، رئیس اتحادیه املاک استان تهران در گفت وگو با «فرصت امروز» در این باره گفت: مهم ترین مشکل در کاهش قیمت ملک، کاهش قیمت زمین است که در حال حاضر در برخی نقاط حتی سهم 90 درصدی در نرخ ملک را دارد.

وی با بیان اینکه رانت های قوی در افزایش قیمت زمین وجود دارد، ادامه داد: زمین یک کالای وارداتی نیست که وابسته به قیمت ارز و موضوعات خارجی باشد، می توان قیمت آن را کنترل کرد و جلوی رانت های این بخش را گرفت.

همچنین محمد عدالتخواه، کارشناس بازار مسکن در گفت وگو با «فرصت امروز» با اشاره به سهم بیش از 70درصدی زمین در قیمت و ارزش واحدهای مسکونی گفت: اگر در همان سال های 84 به بعد قیمت زمین به یک باره افزایش پیدا نمی کرد امروز نیازی به ساخت و ساز پروژه گران مسکن مهر نبود و مردم می توانستند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند و قدرت و توان خرید داشتند.

وی با بیان اینکه تهران در بین سایر شهرها و پایتخت های دنیا یکی از مناطقی است که گران ترین اراضی را دارد، ادامه داد: هر چند در سه سال گذشته قیمت مسکن ثابت ماند یا اینکه در برخی مناطق کاهش قیمت جزیی داشت اما این کاهش قیمت ها به کاهش قیمت زمین مربوط نمی شود. دولت اگر می خواهد قیمت مسکن را کاهش دهد باید برای کاهش قیمت زمین فکری کند.

راهکار کاهش قیمت زمین

هر چند رانت بسیار قوی در نرخ گذاری زمین وجود دارد که اجازه شکست قیمت ها را نمی دهد، اما کارشناسان معتقدند که هنوز هم امکان کاهش قیمت زمین وجود دارد. عدالتخواه در این باره معتقد است: به طور قطع دولت اهرم کاهش قیمت زمین و در نهایت کاهش قیمت مسکن را دارد و از دو طریق می توان قیمت زمین را کاهش داد.

وی ادامه داد: دولت می تواند اراضی موات را به سازمان ملی زمین و مسکن بازگرداند و در این صورت ساخت و ساز دولتی در این اراضی می تواند با حفظ حاشیه سود منطقی، قیمت را پایین بیاورد. در نهایت اینکه با افزایش عرضه در زمین های کم قیمت، تقاضا به این سمت می رود و بازار هم برای رقابت خود را سازگار با شرایط می کند.

این کارشناس بازار مسکن افزود: دومین راهکار باز هم با سیاست های دولتی امکان اجرا دارد، مبنی بر اینکه دولت در زمین های تصرفی و اراضی که در اختیار دستگاه ها قرار دارد ساخت و ساز کند، اما به شیوه ای که به روش تعاونی ها گرفتار نشود. به این معنا که ارزش افزوده زمین حذف شود اما سود معقول به سازمان ها و دستگاه ها برگردد.

ارتباط با نویسنده : nazila.mahdiani@gmail.com