کارشناسان مسکن از مهار رکود در بخش مسکن می گویند / رکود تا سال آینده از بازار مسکن جدا نمی شود

رکود در بخش مسکن درمعنای کاهش میزان خریدوفروش مسکن، موضوع مورد بحث زمان حال کارشناسان مسکن و مردم است؛ مردمی که هر ساله به میزان قابل توجهی به تعداد آنان افزوده می شود و سازندگانی که در شرایط فعلی بیش از همه از رکود موجود در بخش مسکن شاکی هستند؛ رکودی که تا پیش از توافقات برجام، مردم و آرزوی خانه دار شدن آنان را تا نشست های برجام و 5+1 نیز می کشاند که شاید در وانفسای توافقات برجام با افزایش دامنه ارتباطات بین المللی رکود حاکم در بخش مسکن نیز مهار شود و مردم نیز خانه دار شوند، اما برجام هم تمام شد و مردم خانه دار نشدند.

کارشناسان در این خصوص بر این باورند که کماکان تا انتخابات سال آینده این رکود در بخش مسکن ادامه خواهد داشت. آنان بر این باورند که الزاما رونق به معنای توافقات برجام نیست و معتقدند که مهار رکود مسکن مشروط به افزایش توان خرید مردم و بازگشت سرمایه های سرگردان و کاهش هزینه های ساخت خواهد بود؛ سرمایه هایی که در شرایطی به بازار مسکن باز خواهند گشت که وضعیت مسکن نیز از شرایط مطلوبی برخوردار شده باشد، به عبارتی ساخت و سازهای صورت گرفته از خریداران خوبی نیز برخوردار باشد.

***

ایرج رهبر:

هزینه های ساخت مسکن کاهش یابد

ایرج رهبر، کارشناس مسکن و رئیس کانون سراسری انبوه سازان مسکن است. او در خصوص خروج مسکن از رکود معتقد است که نخست باید قدرت خرید مردم در این خصوص افزایش یابد و سپس نیز هزینه های ساخت مسکن کاهش پیدا کند. به عبارتی افزایش قیمتی در بخش مسکن نداشته باشیم.

این در حالی است که کماکان با توجه به بالارفتن برخی هزینه ها نظیر هزینه های مالیاتی، هزینه عوارض مختلف برای شهرداری یا نظام های مرتبط برای اخذ پروانه جملگی منجر به بالا رفتن هزینه هایی در بخش مسکن شده است. از سوی دیگر به نظر وی عامل دیگری که می تواند در کاهش قیمت مسکن تاثیر گذار باشد قیمت زمین است.

به عبارتی اگر دولت بتواند زمین هایی را با قیمت مناسب تر وارد بازار کند که از ظرفیت ساخت حجم انبوه مسکن برخوردار باشد، آن هنگام می تواند تعادل مدنظر را در بخش هزینه ها به وجود بیاورد و زمانی که مردم از توان خرید کافی برای مسکن برخوردار شوند می توان گفت مسکن می تواند از رکود حاکم خارج شود.

آیا فکر می کنید رکود در بخش مسکن در سال آینده نیز ادامه خواهد داشت و اینکه عنوان می شود موفقیت های برجام با تغییراتی در بخش مسکن همراه خواهد شد تا چه اندازه این پیش بینی توانست تحقق یابد؟

موضوع برجام متفاوت تر از مسکن است ولی باید توجه داشت که مسکن نیز متاثر از اقتصاد کلان کشور است. اگر اقتصاد کلان با رونق مواجه شود قاعدتا سهم بخش مسکن در این مورد برای مردم بیشتر خواهد شد. به عبارتی رونق در اقتصاد کلان باعث رونق خریدوفروش در بخش مسکن خواهد شد که یکی از مشتریان بخش مسکن همین مردم هستند، اما در خصوص خروج از رکود نیز باید گفت عنوان می شود که مسکن با رشد 3.3 درصدی مواجه شده، اما در مقابل تورم تک رقمی است پس باید این رشد در بخش مسکن نیز متناسب با این نرخ تورم حاکم باشد.

باید یادآور شد که رکود در بخش مسکن متاثر از دوعلت است 1- قدرت خرید مردم که در حال حاضر مردم توان خرید مسکن را ندارند و 2- هزینه های تمام شده بخش مسکن است که اکنون این هزینه های بالا است و اگر این دو عامل اصلی را بتوانی تا سال آینده مهار کنیم می توانیم برای خروج از رکود تا حدودی امیدوار باشیم.

در ادامه درخصوص خروج از رکود در سال آینده و رونق وضعیت مسکن باید گفت بعید می دانم تا زمان نهایی انتخابات این رکود بتواند مهار شود و مهار رکود مشروط به برنامه هایی خواهد بود که این دولت در این فاصله زمانی اندک تا زمان انتخابات بتواند آن را در بخش مسکن و در راستای مهار این دو عامل اجرایی کند.

به عبارتی بتواند در این فاصله اندک دو عامل افزایش توان خرید مردم در بخش مسکن و دوم کاهش هزینه های این بخش، برنامه های را اجرایی کند و رکود فعلی تا انتخابات به این شرط مهار خواهد شد. اگر این دو اتفاق بیفتد شاید مسکن با تحولاتی خاص تر روبه رو شود ولی از نظر من تا زمان انتخابات این مهم بعید است.

برای پس از انتخابات چه برنامه هایی می تواند راهگشای خروج از رکود باشد؟

پس ازانتخابات اگر دربخش مسکن تعیین تکلیف شود و افرادی که روی کار می آیند مسئولیت این کار را بپذیرند باید یک طرح و برنامه ای برای مسکن داشته باشند که عوامل منجر به رکود در بخش مسکن را خنثی یا مهار کنند.

اگر این کارها عملیاتی شود در آن صورت می توان گفت مسکن برای خروج از رکود آماده است.

نیاز مردم به مسکن و خرید مسکن امری بدیهی است. ببینید براساس برنامه ما سالانه به یک میلیون تا یک میلیون و 500 هزار واحدی که در طرح جامع منظور شده است به مسکن نیاز داریم. با توجه به ازدواج هایی که سالانه صورت می گیرد این نیاز سالانه در کشور احساس می شود حالا چرا این رونق در این بخش محسوس نیست تا منجر به رونق معاملات در بخش مسکن شود؟

این به دو دلیل عمده که قبلا عنوان شد بستگی دارد یا باید بخش خصوصی از انگیزه لازم برخوردار شود که لازم است یکسری مشوق هایی برای بخش خصوصی منظور شود یا بازار سرمایه به سمت مسکن حرکت کند مثل تولیداتی که در این بخش انجام شد اما به فروش نرفت.

 پس لازم است محرک هایی ایجاد شود که سرمایه به سمت مسکن حرکت کند. این اتفاق نیز خواهد افتاد اما تمام این مراحل نیازمند زمان بندی و برنامه ریزی است تا سرمایه گذار مجدد وارد بازار مسکن شود.

***

فردین یزدانی:

رونق مسکن متاثر از افزایش نرخ رشد اقتصادی خواهد بود

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن است. او معتقد است وضعیت مسکن در سال آینده به شرط حفظ شاخص های رشد نرخ اقتصادی از رونق خوبی برخوردار خواهد شد و در صورت بروز هرگونه جهش یا کاهش در شاخص های نرخ رشد اقتصادی وضعیت بازار و اقتصاد مسکن نیز متاثر از این عامل با کاهش یا افزایش رونق یا رکود مواجه خواهد شد.

بسیاری بر این باورند که پس از موفقیت های برجام ما شاهد رونق در بخش مسکن خواهیم بود. از نظر شما موفقیت های برجام تا چه اندازه در رونق این بخش اثر گذار بود یا تاثیر گذار خواهد بود؟

مردم باید به این مهم توجه داشته باشند که کاهش قیمت در بخش مسکن در زمان رونق مسکن اتفاق نخواهد افتاد؛ به عبارتی رونق در بخش مسکن به معنای کاهش قیمت مسکن برای مردم نخواهد بود. از سوی دیگر رونق در این بخش بیشتر با ثبات قیمت و افزایش قیمت برای مردم همراه است اما در خصوص برجام و موفقیت های برجام و تاثیر آن بر بخش مسکن باید گفت برجام بیشتر می تواند از طریق رونق و رشد اقتصادی در بخش مسکن تاثیر بگذارد که در یک وقفه ای این موفقیت های اخیر برجام می تواند با توانمند سازی مردم یا خریداران همراه شود که به تدریج توانمندی خریداران در ورود به بخش مسکن و اقتصاد مسکن به تدریج به ثبات یا افزایش قیمت و سپس رونق در بخش مسکن منجر می شود که صرفا در این صورت می توانیم بگوییم برجام و موفقیت های برجام به رونق در بخش مسکن منجر شده است یا خیر؟

در شرایط فعلی نیز با توجه به افزایش نرخ رشد اقتصادی در کشور که رقم 5 یا 6درصدی با عنوان افزایش نرخ شاخص های رشد اقتصادی عنوان شد، اگر این نرخ رشد اقتصادی ادامه داشته باشد ما می توانیم انتظار افزایش توان خرید مردم را داشته باشیم.

در ادامه این مهم را باید به مردم متذکر شد که افزایش توان خرید مسکن توسط مردم یک چشم انداز مثبت از آینده مسکن خواهد بود که در صورت تقاضای بیشتر از سوی مردم به معنای خروج اقتصاد مسکن از رکود خواهد شد با این تفاوت که این خروج از رکود مشابه خروج از رکودهای سال های قبل با جهش قیمت 50 یا 60درصدی همراه نخواهد شد بلکه با افزایش تدریجی قیمت مواجه خواهیم شد.

از نظر شما مردم در سال آینده چه تفاوت های محسوسی را در بخش مسکن تجربه خواهند کرد؟

اگر همین نرخ رشد اقتصادی در سال آینده نیز ادامه داشته باشد قاعدتا مردم از توان خرید بهتری برخوردار خواهند شد پس همین افزایش نرخ 5 یا 6درصدی در افزایش توان خرید مردم به عنوان خریدار مسکن نیز تاثیر گذار خواهد بود.

 اگر این رشد اقتصادی ادامه دار باشد مردم در بخش مسکن نیز توان ورود خواهند داشت که همین ورود مردم به این بخش به عنوان خریدار باعث خروج تدریجی از رکود در بخش مسکن خواهد شد اما تدریجی این اتفاق خواهد افتاد.

از سوی دیگر سرمایه های سرگردان نیز کم کم وارد بازار مسکن می شوند اما این رونق مشابه سال های 86 یا 91 نخواهد بود که با افزایش یک باره سرمایه گذاری و افزایش شدید قیمت روبه رو شدیم. افزایش قیمت در این شرایط در حد نرخ تورم و افزایش سرمایه گذاری نیز در حد نیاز مصرفی خواهد بود.

ارتباط با نویسنده: soheila.vakili@gmail.com