خانه‌ها را بسازبفروش‌های غیر‌حرفه‌ای می‌سازند

هرچند گفته می‌شود وقتی صنعتی در رکود قرار می‌گیرد، قیمت محصولات آن کاهش می‌یابد، اما این فرمول در بازار مسکن ایران جواب نداد، البته شیب افزایش قیمت‌ها نسبت به سال‌های گذشته به‌طور چشمگیری کاهش یافت، اما این روند به کاهش قیمت خانه منجر نشد.

این روزها موضوعی که بابت نگرانی مسئولان و مردم شده، بحث کیفیت ساختمان است. از آنجایی که قیمت مصالح افزایش یافته کیفیت ساختمان‌ها هم زیرسوال رفته است به‌طوری‌که قیمت خانه‌های با‌کیفیت از بی‌کیفیت‌ها زمین تا آسمان تفاوت دارد این در حالی است که طبق قوانین موجود هیچ سازنده‌ای نباید استانداردها را برای کاهش هزینه‌های تمام‌شده زیر پا بگذارد، این در حالی است که در بازار مسکن عملا خانه‌های با‌کیفیت و بی‌کیفیت برای فروش در فایل‌های جداگانه‌ای چیده شده‌اند.

هرچند نقش مصالح ساختمانی در تعیین کیفیت ساختمان بسیار پررنگ است، اما کارشناسان معتقدند حتی اگر بهترین مصالح هم به‌طور اصولی استفاده نشود باز هم تضمینی برای بالا بودن کیفیت آن ساختمان وجود ندارد. اصغر کاردوست، رییس هیات‌مدیره انجمن صنفی شرکت‌های کنترل و بازرسی ساختمان در گفت‌وگو با «فرصت امروز» مهم‌ترین عاملی را که کیفیت ساختمان‌های تازه‌احداث را زیر‌سوال برده ورود افراد غیرحرفه‌ای به این حوزه دانست و خروج این افراد از صنعت را نیازمند یک برنامه مدیریتی در سطح کلان عنوان کرد. وی در گفت‌وگویی با «فرصت امروز» برخی از عواملی را که سلامت ساخت‌و‌سازها را تهدید می‌کند، تشریح کرد.

*مهم‌ترین تخلفی که در حال حاضر در صنعت ساختمان شایع است و سلامت ساخت‌و‌ساز را تهدید می‌کند، چیست؟

قوانین و مقررات صنعت ساختمان براساس دو مصوبه قانونی در کشورمان به اجرا می‌رسد که یکی بحث همان مقرراتی است که در برنامه بودجه آمده که شامل مشاور، کارفرما و پیمانکار می‌شود و دیگری هم قانون نظام مهندسی است که بخش انبوه‌سازی بیشتر با قوانین نظام مهندسی پیش می‌رود. در قانون نظام مهندسی آنچه در سال 74 به تصویب رسید و قرار بود تا سال 84 فراگیر شود و این قانون در کل کشور به اجرا برسد (قانون نظام مهندسی در کل کشور لازم‌الاجرا نیست و به‌صورت مرحله‌به‌‌مرحله‌ و منطقه به ‌منطقه به اجرا می‌رسد) یکی از موارد ذکر شده در قانون این بود که شاغلان صنعت ساختمان به غیر‌از مهندسان مانند بناها، گچکارها، جوشکارها وغیره باید نسبت به اخذ کارت مهارت فنی‌و‌حرفه‌ای اقدام کنند.

به عبارت دیگر این قشر باید به واسطه اخذ این کارت حداقل آموزش‌های لازم را ببینند و بعد مدعی یک حرفه شوند که متولی اجرای این قانون وزارت مسکن و شهرسازی وقت و وزارت کار و امور اجتماعی وقت بود، اما متاسفانه در این زمینه موفقیت چشمگیری نداشتیم و کم‌کاری‌هایی انجام شد، البته وزارت کشور هم پیگیر این موضوع بود و در تدوین و اجرایی کردن این قانون مشارکت زیادی داشت، اما به‌هر‌حال از آن زمان تاکنون پیشرفت بسیار کمی دراین زمینه داشتیم.

در‌حال‌حاضر هم همه مدعی هستند که در حرفه خود متخصص و حرفه‌ای هستند، اما زمانی متوجه این ادعای دروغ آنها می‌شویم که کار از کار گذشته و کار طبق نقشه پیش نرفته است. باید به این نکته توجه داشته باشیم، ساختمان توسط مهندس و تکنسین ساخته نمی‌شود و عوامل انسانی هستند که مراحل اجرایی و پیاده‌سازی نقشه طراحی‌شده را انجام می‌دهند، بنابراین تخصص همان گروه بسیار مهم است، حال از بنا گرفته تا آجر‌چین.

اگر برای ساخت یک ساختمان با کیفیت‌ترین مصالح و ابزار استاندارد وجود داشته باشد، اما سازندگان آن ساختمان و نیروی انسانی به‌کار گرفته خودشان استاندارد نباشند و حداقل‌های موردنیاز را ندانند، معضل‌هایی بسیار جدی در صنعت ساختمان به وجود می‌آورد. عمدتا این مشکلات از جمله مشکلات متناوبی است که همه در جریان آن هستند و معمولا مهندسان چاره دیگری ندارند که این تخلفات و استفاده از نیروی انسانی غیر‌حرفه‌ای را نادیده بگیرند و سکوت کنند.

معتقدم از بزرگ‌ترین مشکلاتی که صنعت ساختمان کشور را در مرحله اجرا تهدید می‌کند، استفاده از نیروی انسانی غیر‌حرفه‌ای است، بنابراین باید تمام افرادی که در صنعت ساختمان مشغول به کار هستند از یک مرجع ذی‌صلاح‌ گواهی صلاحیت دریافت کنند.

اما این به آن معنا نیست که ما بروکراسی شدید اداری ایجاد کنیم که خود این موضوع اصل طرح را زیر سوال ببرد. معتقدم اگر به این طرح یک نگاه جدی باشد که تمام شاغلان این صنعت حرفه‌ای و متخصص باشند- مانند تمام دنیا که از چندین سال گذشته این طرح را به اجرا رسانده‌اند- شاهد جهش قابل‌توجهی در افزایش کیفیت ساخت‌و‌ساز‌ها در حوزه مسکن خواهیم بود.

*در اجرا معمولا چه تخلفاتی شایع است؟

عمده تخلف‌ها در ساخت‌و‌سازها ناشی از ندانم‌کاری این عوامل انسانی است و از غیر‌حرفه‌ای بودن نیروی انسانی موجود در صنعت ساختمان آب می‌خورد، اما قطعا عوامل دیگری وجود دارد که به تخلفات مطرح در ساخت‌و‌سازها دامن می‌زند.

البته هر تخلفی را نمی‌توان به پای اجراکنندگان نوشت، زیرا برخی از نقشه‌ها و طرح‌های ساختمانی اساسا خودشان یک تخلف محسوب می‌شوند، چون مهندسان و سازندگان هیچ‌یک از مقررات ساخت را برای تهیه آن در نظر نگرفته‌اند و این نشان می‌دهد که مجموعه گسترده‌ای از نیروی انسانی غیر‌حرفه‌ای در حین تحصیل در این رشته‌های ساخت‌و‌سازی وارد صنعت شده‌اند.

از دیگر تخلفات این است که در‌حال‌حاضر در بازار تمام مصالح استاندارد مورد‌نیاز وجود دارد و مجریان ساخت و انبوه‌سازان می‌توانند از مصالح استاندارد موجود در بازار استفاده کنند، اما همیشه این اتفاق نمی‌افتد. مجری یا ناظر ذی‌صلاح یا مهندس مجری وغیره وظیفه خود را انجام نمی‌دهند و نمی‌توان این موضوع را کتمان کرد که این عدم‌صلاحیت در تمام سطوح نیروی انسانی صنعت ساختمان وجود دارد.

متاسفانه اکثر ساخت‌و‌سازها حتی در منطقه یک توسط متخصصان انجام نمی‌شود و اغلب ساختمان‌های تهران توسط سرمایه‌گذارانی ساخته می‌شود که اطلاعات فنی ندارند و متوجه رفتار سازه و اصول ساخت نیستند، اما سرمایه ساخت را دارند و روش‌های سرمایه‌گذاری در این صنعت و به سود رسیدن را می‌دانند.

*در‌حال‌حاضر چند درصد از انبوه‌سازان کشورمان غیر‌تخصصی وارد این حرفه شده‌اند و بیشتر سرمایه‌گذار هستند تا انبوه‌ساز حرفه‌ای؟

متاسفانه در‌حال‌حاضر بیش از 80‌درصد ساخت‌و‌ساز‌ها توسط افرادی انجام می‌شود که صلاحیت حضور در این حوزه را ندارند و تنها به واسطه سرمایه‌ای که دارند وارد حوزه ساخت‌و‌ساز شده‌اند. برای مثال در منطقه یک تهران که انتظار آن وجود دارد که کیفیت ساخت‌و‌سازها در آن بیشتر از سایر مناطق باشد، اما سازندگان در آن مناطق هیچ درک صحیحی از رفتار سازه‌ای ندارند و معتقدم تخصصی شدن این حرفه و ورود افراد حرفه‌ای و نه صرفا سرمایه‌گذار نیاز به مدیریتی در سطح کلان دارد. به هر‌حال اینکه این روزها عمده ساخت‌و‌سازها توسط بساز‌بفروش‌های پولداری انجام می‌شود که هیچ تخصصی در این رشته ندارند قابل انکار نیست و این روند نه‌تنها کیفیت ساختمان را کاهش داده بلکه از عمر ساختمان‌ها هم کم کرده است.

*این روزها برای فروش واحدهای آپارتمانی به‌خصوص در همان مناطق اعیان‌نشین شهرها که معمولا ساکنان آن منطقه سرمایه خرید خانه را دارند و حاضرند پول بیشتری بابت خدمات بهتر بپردازند، شوهای تبلیغاتی بسیاری وجود دارد از جمله ادعای ضد زلزله بودن ساختمان یا خاص بودن مصالح. آیا خریداران راهکاری برای اطمینان از صحت وجود این مزیت‌ها و خدمات دارند؟

در تمام دنیا آیین‌نامه‌هایی برای مقاوم‌سازی ساختمان‌ها در برابر حوادث طبیعی از جمله زلزله تدوین و تنظیم می‌شود به این معنا که ساختمان‌ها مقاومت داشته باشند، اگر این امر محقق نشود که سال‌ها پژوهش و اجرای نتایج پژوهشی و داده‌های به دست آمده در ساخت‌و‌سازها معنایی نداشته‌اند.

قطعا اگر ساختمان طبق اصول مهندسی با مصالح استاندارد ساخته شود، مقاومت لازم را خواهد داشت. قطعا نمی‌خواهیم تمام ساختمان‌هایی که در کشورمان ساخته می‌شود را زیر‌سوال ببریم، هر‌چند در صنعت ساخت‌و‌ساز این روزها به سوددهی ساخت به‌صرفه توجه می‌شود و تا اصولی‌سازی‌هایی که ممکن است هزینه‌زا باشد، اما ساختمان‌هایی هم هستند که با اصول درست مهندسی و مقاوم‌سازی شده در برابر حوادث طبیعی ساخته شده‌اند.

اما ادعای ساختمان ضد‌زلزله کاملا بی‌اساس است. هیچ ساختمان ضد‌زلزله‌ای ساخته‌نشده بلکه ساختمان‌ها در برابر زلزله مقاوم هستند. با تناسب کاربری ساختمان سطح مقاومت آن هم متفاوت است. برای اینکه خریدار از صحت این ادعای فروشندگان مطمئن شود راهکار وجود ندارند زیرا تشخیص وجود این مزایا در یک ساختمان کار متخصصان این حوزه است و خریدار نمی‌تواند از ظاهر ساختمان هر‌چند ایمن هم به نظر بیاید، از وجود این مزیت‌ها آگاه شود.

*به هر حال راهی برای تشخیص میزان کیفیت ساختمان‌ها باید وجود داشته باشد؟

البته شرکت‌های کنترل بازرسی و ارزیابی کیفی ساختمان برای همین موضوع تاسیس شده‌اند. هرچند این تخصص در کشورهای دیگر به‌عنوان یک رشته دانشگاهی است و اهمیت بسیار بالایی دارد، اما در کشورمان اساسا حضور این شرکت را هزینه اضافی می‌دانند.

شرکت‌های کنترل بازرسی باید ارزیابی کیفی ساختمان‌ها را انجام دهند و تهیه و صدور شناسنامه‌های فنی می‌تواند جزو وظایف این شرکت‌ها باشد که متاسفانه نیست و اصلا برای صدور شناسنامه فنی ساختمان اهمیتی قائل نمی‌شوند. خریدار از طریق همین شناسنامه فنی می‌تواند پی به صحت ادعای سازندگان و فروشندگان ببرد.  اما در صدور همین شناسنامه که صدور آن برای ساختمان‌های تهران به انگشتان دست هم نمی‌رسد، اشکالات فنی زیادی وجود دارد. در‌حال‌حاضر شناسنامه فنی برای ساختمان صادر می‌شود، اما این شناسنامه‌ها مدرک قابل اعتمادی نیستند، زیرا معتقدم مرجع صدور آن باید تغییر کند.