بورس مسکن؛ خواهان تدبیر و آینده‌نگری

مسکن و قیمت‌های مربوط به این حوزه، یکی از مهم‌ترین مسائل اقتصادی در سراسر دنیاست. قیمت املاک و نوسانات آن، همیشه موجی از اعتراضات یا آرامش را به همراه داشته است. نوسانات بازار سهام مسکن، توجه بسیاری از اقشار مردم را به خود جلب می‌کند. بازار مسکن همواره با مشکلاتی مواجه است، مشکلاتی مانند؛ حباب قیمت مسکن، مشکلات دلالی و واسطه‌گری یا ارزش‌گذاری‌های خارج از عرف و حتی انواع کلاهبرداری‌ها. بر این اساس بازار نقل و انتقالات سهام مسکن در برخی کشورها اهمیت ویژه‌ای دارد.

سونامی سهام مسکن از جنس چینی

سال گذشته میلادی، سال خوبی برای سهامداران مسکن در چین نبود. ارزش سهام مسکن در این کشور روزهای خوبی را طی نمی‌کرد و سهام مسکن سقوط ارزش شدیدی را تجربه کرد. بررسی سه ماهه پژوهشگران دانشگاه اقتصادی چنگدو، نشان داد تنها در ماه ژوئیه، 31درصد از سهامداران عام در بازار مسکن چین سهام خود را فروخته و از نوسانات بازار فرار کرده‌اند. از سوی دیگر بازار خریدوفروش مسکن نیز تحت تأثیر این نوسان و افت سهام، وضعیت بدی پیدا کرد.

اما این وضعیت یک‌سونامی سرمایه‌گذاری در بازار‌های بورس خارجی به وجود آورد. بنابرگزارش گاردین، بسیاری از سرمایه‌گذاران چینی با خارج کردن سهام خود از بازار بورس چین، سهام خود را وارد بازار مسکن بریتانیا، استرالیا و کانادا کردند. این سه کشور، مقصدی برای سیل عظیم سرمایه‌گذاران چینی شدند. به‌طوری‌که شاید بتوان گفت سقوط ارزش سهام مسکن در چین، به یک مشکل جهانی بدل شده است. گرچه از سال 2000 تاکنون، بازار سهام لندن به دلیل امنیت مالی، مقصد سرمایه‌گذاری بسیاری از ثروتمندان چینی بوده است اما این روند در سال‌جاری به اوج خود رسید. کانادا و استرالیا دو مقصد امن دیگری بودند که سهامداران چینی را به سرمایه‌گذاری ترغیب کردند.

آلمان و قیمت‌هایی که نجومی‌اند

ارزش سهام مسکن در آلمان روزبه‌روز بیشتر می‌شود، این شاید برای سهامداران خبری خوب باشد اما همین خبر به ظاهر خوب باعث شده برخی شهرهای آلمان، کمترین صاحبخانه‌ها، بیشترین مستاجرها و گران‌ترین خانه‌های اروپا را داشته باشد. بحث اجاره، قیمت املاک و مکانیزم‌های کاهش قیمت، مباحثی مهم در آلمان هستند. اما علت به وجود آمدن این وضعیت چیست؟ دو شهر فرانکفورت و برلین بدترین وضعیت را در قیمت مسکن دارند، یکی از دلایل این رشد قیمت‌ها، کمبود ملک در برابر رشد تقاضاست، این درحالی‌است که شهردار‌ان فرانکفورت و برلین شدیدا با ساخت‌و‌ساز‌های جدید مخالفت می‌کنند و تلاش دارند بافت شهر را حفظ کنند. از سوی دیگر، نرخ مالیات بر زمین در آلمان هر سال افزایش می‌یابد و در نتیجه اجاره‌بها بیشتر و بیشتر می‌شود. این عوامل باعث شده‌اند در سال2014 اوراق بهادار مسکونی 19درصد سود کنند و این یعنی به‌طور متوسط رقمی در حدود 7.3 یورو افزایش قیمت در هر مترمربع زمین. اما این وضعیت بی‌اعتراض نمانده و به گزارش وال استریت ژورنال، تظاهرات متعددی از سوی مردم به‌ویژه به سبب افزایش اجاره بها در برلین انجام شده است.

نشریه اشپیگل در گزارشی جالب به بررسی این موضوع پرداخته که آیا وضعیت فعلی شهرهایی مثل برلین و رشد غیرقابل مهار ارزش سهام مسکن، بی‌مقدمه بوده یا ریشه در سال‌های گذشته دارد. بنا براین گزارش، به نظر می‌رسد ریشه این مشکل به اویل دهه 90 میلادی و تلاش دولت آلمان برای احیای بازار مسکن در این کشور باز گردد. از ژوئن سال 1991 دولت آلمان قوانینی حمایت‌گرانه برای فعالان عرصه ملک تصویب کرد و تلاش کرد با کاهش نرخ مالیات سرمایه‌گذاران را به خرید اوراق بهادار یا فعالیت‌هایی در بخش ساخت‌و‌ساز تشویق کند. اما این حجم تشویق با چنان استقبالی روبه‌رو شد و حبابی کاذب در بخش بورس و مبادلات بازار مسکن ایجاد کرد که سرانجام در سال 1998، یورگن مایکل شیک، معاون ریاست جمهوری خبر از کاهش و لغو امتیازات پیشین داد.

اما از سویی دیگر، رکود اقتصادی جهانی به‌ویژه در سال 2000، باعث شد بسیاری از سرمایه‌گذاران، سهام‌های مختلف را فروخته و جذب سهام مسکن شوند. این حجم سرمایه‌گذاری بر اعتبار سهام مسکن افزود و حباب قیمت‌ها بیشتر شد. به نظر می‌رسد با چنین پیشینه‌ای، دولت آلمان مسیری دشوار برای کاهش قیمت‌ها و تعدیل منطقی رشد ارزش سهام مسکن در پیش دارد.

استرالیا و توجه به نرخ جمعیت

یکی از عمده دلایل رشد معتدل ارزش سهام مسکن در استرالیا، فارغ از قیمت‌های نسبتا متعادل، توجه بخش ساخت‌و‌ساز به نرخ جمعیت بوده است. درواقع تعادل بین عرضه و تقاضای ملک در استرالیا، کمک بزرگی به بازار مسکن این کشور کرده است. اما بنا بر پژوهش‌های گلدمن ساکس، پایان سال 2017، آغازی خواهد بود بر کاهش ارزش سهام مسکن در این کشور، چرا که نرخ افزایش جمعیت در استرالیا در طول سال‌های گذشته کاهش داشته، از سوی دیگر مهاجرت‌ها به استرالیا کنترل شده و کاهش پیدا کرده است، در نتیجه میزان تقاضا نیز کاهش یافته و این روند از پایان سال 2017 تأثیر قابل مشاهده‌ای بر نرخ املاک و در نتیجه سهام مسکن خواهد داشت.