بخش خصوصی و مدیریت بازار مسکن

زمانی کشور ایرلند با دو معضل مهم در بازار مسکن مواجه بود؛ یکی خانه‌های خالی و دوم سنگینی اجاره‌بها. از این رو دولت این كشور سیاست جدیدی برای حل همزمان هر دو چالش در نظر گرفت.

دولت ایرلند از خانه‌های خالی، در نـقـش اهـرم كنترل اجاره‌بها استفاده و با خرید این خانه‌ها از مالكان، آنها را با نام مسكن دولتی به‌صورت اجاره‌ای وارد بازار کرد. همچنین یكسری واحدمسكونی توسط شهرداری‌ها در قالب مسكن‌اجتماعی، باز هم به‌صورت اجاره‌ای ساخته و واگذار شد. ورود دولت و مدیریت آن بر بازار مسکن به مرور مسئله مسکن را حل کرده و تقریبا میان عرضه و تقاضا توازنی ایجاد شد. البته در این بین بخش خصوصی در کنار دولت به ساخت مسکن کمک کرده و شرکت‌هایی که در حوزه واردات یا تولید مصالح اقدام مـی‌کـردند، سعی کردند قیمت‌های تمام شده خود را با در نظر گرفتن کیفیت، پایین آورده تا همواره بازاری برای فروش داشته باشند.

عموما کشورهای اسکاندیناوی از جمله سوئد نیز از این سیاست تبعیت می‌کنند. شبیه آن بیماری که در ایرلند به وجود آمد، در ایران اما به‌صورت بسیار شدیدتری ظهور و بروز یافته و طی این مدت داروهای متفاوتی از سوی دولت برای درمان تجویز شده است.

عمدتا در کشور ما به دلیل اینکه میان مدیریت خصوصی و مدیریت دولتی همواره بحث وجود دارد و البته به نتیجه هم نرسیده است، دولت سعی کرده در قالب طرح مسکن مهر تا حدودی مرهمی برای بازار مسکن تولید کند. البته شرکت‌های خصوصی نیز به موازات دولت اقدام به ساخت مجتمع‌های مسکونی کرده، اما به دلیل هزینه تمام شده مصالح قادر به فروش آن به آسانی نبودند. هر دو گروه نیز دیگری را به دلیل ضعف در مدیریت متهم کرده و هرکدام نیز بر این عقیده‌اند که اگر مدیریت بازار مسکن را بر عهده بگیرند، حال و روز مسکن بهبود می‌یابد.

مدافعان بخش خصوصی بر این عقیده‌اند که دولت باید تامین‌کننده قوانین، تمهیدات و مشی‌های حوزه مسکن باشد و اجرا و ساخت‌و‌ساز را به بخش‌خصوصی واگذار کند. در مقابل دولت معتقد است توان مدیریت بازار مسکن کشور از توان بخش‌خصوصی خارج است و خود باید مدیریت آن را بر عهده بگیرد. اما بیان یک نکته ضروری است؛ از آنجا كه تقاضای مسكن وابسته به عامل‌هایی مانند رشد جمعیت و درآمد است در مقایسه با عرضه مسكن، مدیریت آن پیچیده‌تر است. 

دبیرکانون سراسری پیمانکاران عمرانی ایران: 

برخی غیرمتخصص‌ها وارد شده‌اند

بخش خصوصی دغدغه ورود به بازار مسکن و مدیریت آن را دارد. اما در این میان سرمایه‌گذاری‌های غیر‌تخصصی موجب شده این بازار از مسیر اصلی خود خارج شود. تا چه حد این افراد متخصص هستند یا نه احمدرضا چابک دبیرکانون سراسری پیمانکاران عمرانی ایران به آن پاسخ می‌دهد. 

*از نظر شما چه زمانی بازار مسکن رونق خواهد گرفت؟ 

در صورتی که عرضه و تقاضای منطقی، قیمت‌ها را در بازار مسکن واقعی کند، این بازار در کشور رونق می‌گیرد. در حالی که افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در سال‌های اخیر سبب رکود بازار مسکن شده اما نرخ‌های موجود در بازار ارزش واقعی این خدمات را ندارد. 

*مدیریت بخش خصوصی به منظور سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟ 

در سال‌های اخیر، شاهد حضور سرمایه‌گذاران غیرمتخصص زیادی در بازار مسکن کشور بودیم، این افراد تنها برای کسب سود بیشتر در حوزه ساخت‌و‌ساز کشور فعال شدند، در حالی که هیچ تخصصی در این زمینه ندارند. از این رو، رونق بازار مسکن نیازمند حضور سرمایه‌گذاران متخصص در این حوزه است و تا زمانی که به ساختمان به‌عنوان محصول سرمایه‌ای نگاه شود، بازار مسکن رونق نخواهد گرفت.

فعالیت افراد غیرمتخصص در بازار مسکن تنها تنش را وارد این بازار کرده که گاهی با خروج سرمایه‌ها بازار مسکن را به رکود برده، ضمن آنکه با حضور متخصصان کیفیت ساخت‌و‌ساز نیز در کشور ارتقا می‌یابد. 

*در صورت مدیریت صحیح‌بازار شاهد چه اتفاقی خواهیم بود؟ 

در صورتی که بازار مسکن خوب مدیریت و عرضه و تقاضا نیز در این بازار منطقی شود، با ثبات قیمت‌ها بازار نیز رونق خواهد گرفت. هم‌اکنون قیمت مسکن در کشور بالاست و خدمات مسکن ارزش واقعی آن را ندارد، لذا رشد بی‌رویه و عدم ثبات قیمت‌ها، بازار مسکن را با رکود مواجه کرده است. با عرضه و تقاضای منطقی، قیمت مسکن در کشور واقعی می‌شود و با خرید نیازمندان واقعی، بازار مسکن نیز به تدریج رونق می‌گیرد. 

مدیرعامل شرکت فارس نو تولیدکننده سیمان: 

دولت نگاه حمایتی ندارد

به‌طور حتم قیمت مصالح و مدیریت بر آن بر بازار مسکن اثر مستقیم دارد. چه آن زمان که عرضه مصالح به‌خـصـوص سـیمان بیش از تقاضا بوده و چه آن زمان که کمتر بود، به‌شدت از سوی دولت تحت کنترل قرار می‌گرفت. این در حالی است که به گفته نیک‌نام، مدیرعامل شرکت فارس نو تولیدکننده سیمان، شرکت‌های سیمانی در دنیا توسط هلدینگ‌ها و به‌صورت خصوصی مدیریت می‌شوند. 

*سهم شرکت‌های مصالح ساختمانی در مدیریت بازار این حوزه چه میزان است؟ 

در حوزه سیمان سه، چهار بلوک تولیدکننده بخش خصوصی در کشور وجود دارد که تقریبا می‌توان گفت سهم بخش خصوصی 15 درصد بوده که این میزان قابل مدیریت است. 

*چرا سهم بخش خصوصی در این حوزه کم است؟ 

صنعت سیمان یک صنعت سرمایه‌بر است و حداقل سرمایه مورد نیاز برای تولید 350 میلیارد تومان خواهد بود که این برای بخش خصوصی ریسک‌پذیر است. البته پیشتر در قالب صندوق ارزی اعتباراتی در نظر گرفته شده بود اما با این حال بخش خصوصی ترجیح می‌دهد در این صنعت که دیربازده نیز هست، وارد نشود. 

*نگاه دولت به حضور بخش خصوصی در این حوزه چگونه است؟ 

بخش‌هایی به صورت مستقیم در اختیار دولت است. البته بخش خصوصی درخواست‌های خود را درخصوص مثلا آزادسازی قیمت ارائه کرده اما صدایش به جایی نرسیده است. حداقل می‌توان گفت که نگاه دولت در این حوزه حمایتی نیست. 

*مدیریت مصالح ساختمانی به‌خصوص سیمان در دیگر کشورها چگونه است؟ 

سیمان در دیگر کشورها توسط هلدینگ‌هایی مدیریت می‌شود. به‌واقع عمدتا در اختیار بخش خصوصی است و دولت چندان وارد مدیریت قیمت و بازار این صنعت نمی‌شود. البته نرخ سیمان در دنیا متغیر است. 

رییس هیات‌مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان: 

سهم بخش خصوصی در مدیریت مصالح صفر است

مسکن از مهم‌ترین کالاهای سبد خانوار ایرانی است، اما این کالا دارای ثبات برای خانوار ایرانی نبوده و همواره نگرانی از فردای قیمت مسکن وجود داشته است. مهم‌ترین عامل این نگرانی را می‌توان در عدم مدیریت بازار مسکن دانست. مدیریتی که همواره بین دولتی یا خصوصی بودن آن بحث بوده است. البته قیمت مصالح در این میان بسیار در قیمت خانه اثرگذار است. اما اینکه قیمت مصالح را بخش خصوصی مدیریت می‌کند یا دولتی، موضوعی است که علیرضا سرحدی، رییس هیات‌مدیره انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان به آن می‌پردازد.

*سهم بخش خصوصی در مدیریت بازار ساخت و مصالح ساختمانی چقدر است؟ 

تقریبا سهم بخش خصوصی در ساخت و مصالح ساختمانی صفر است، چون اکثر کارهای عمرانی اعم از شهر‌سازی در دست شهرداری و با بودجه‌های دولتی است. بخش خصوصی نمی‌تواند در این زمینه نقش داشته باشد چون هزینه‌بر است. 

*در کشورهای اسکاندیناوی مدیریت مسکن بر عهده دولت بوده و میان عرضه و تقاضا توازن وجود دارد، اما در ایران با اینکه مدیریت مسکن در دستان دولت است، این توازن میان عرضه و تقاضا وجود ندارد. ‌این شرایط را چطور ارزیابی می‌کنید؟ 

مدیریت مسکن در تهران و کل کشور بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است چون که دولتی بوده و تمام بودجه‌های عمرانی در دست دولت است. و وزارتخانه با سایر سازمان‌ها در زمینه بودجه و تامین منابع مالی همکاری لازم را ندارد و همین موضوع باعث ناهماهنگی در بازار می‌شود؛ از طرفی هم مسائلی مانند کنترل جمعیت، فرهنگ شهرنشینی و مسائلی از این قبیل نقش مستقیمی در بحث عرضه و تقاضا به وجود می‌آورد. از طرفی مسکن مهر نیز با بودجه دولتی ایجاد شده و بخش‌خصوصی در آن نقشی ندارد. مسکن مهری که برای قشری خاص در نظر گرفته شده، اکنون با مشکل مواجه شده است. 

*اگر بخش خصوصی مدیریت مسکن را بر عهده بگیرد تا چه میزان توازن میان عرضه و تقاضا ایجاد می‌شود؟ 

به عهده گرفتن مدیریت مسکن برای بخش‌خصوصی غیر‌ممکن است. چون عملا بودجه‌های عمرانی در دست دولت است و بودجه را بین سایر سازمان‌های هماهنگ با وزارت پخش می‌کند. از طرفی هم به دلیل دولتی بودن، مدیریت ضعیفی در این زمینه وجود دارد و باعث ناهماهنگی در بحث عرضه و تقاضا می‌شود. بخش خصوصی هم تا حدی می‌تواند پروژه‌ها را از نظر مادی تامین کند؛ زیرا کارهای عمرانی به‌شدت هزینه‌بر هستند و از توان بخش خصوصی خارج است.