اقساط احتمالی وام‌های جدید مسکن

وام خرید مسکن در شرایطی تا سقف 60 میلیون تومان افزایش یافت که ظاهراً متقاضی این تسهیلات باید رقمی معادل وام جعاله را خرج خرید اوراق وام مسکن از طریق فرابورس کند.
به گزارش ایسنا، بعد از اینکه وام خرید مسکن در دی‌ماه 1392 از حدود 20 میلیون به 35 میلیون تومان برای افراد عادی و 50 میلیون تومان برای زوجین افزایش یافت، تغییری در مبلغ نداشت تا اینکه اخیراً شورای پول و اعتبار پیشنهاد بانک مسکن و بررسی‌های بانک مرکزی را به رأی گذاشت و در نهایت مصوب کرد وام مسکن از محل حساب سپرده ممتاز -که البته عمده آن از طریق خرید اوراق مسکن در فرابورس پرداخت می‌شود- افزایش یابد.

بنابر تصمیمات اتخاذ شده اعضای شورای پول و اعتبار، تقسیم‌بندی وام مسکن برای دو گروه عادی و زوجین حذف و بنابر موقعیت جغرافیایی متقاضیان سقف‌بندی شد. بر این اساس متقاضیان دریافت وام جدید مسکن، در شهر تهران می‌توانند تا 60 میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. در عین حال که این وام در ‌«‌مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» ‌50 میلیون و در «سایر مناطق شهری» 40 میلیون تومان خواهد بود که البته اگر وام جعاله 10 میلیونی نیز به آن اضافه شود سقف‌ها به 50، 60 و 70 میلیون تومان افزایش می‌یابد.

با گذشت حدود دو هفته از این مصوبه، تاکنون نه از سوی بانک مرکزی و البته نه بانک مسکن هیچ جزییاتی در رابطه با وام افزایش یافته مسکن ارائه نشده ولی براساس پیشینه قبلی و گمانه‌زنی‌ها می‌توان این‌گونه برآورد کرد که دریافت تسهیلات جدید نیز در صورت عدم سپرده‌گذاری از طریق خرید اوراق خواهد بود. در عین حال که سودی حدود 14 درصد به آن تعلق گرفته و دوره بازپرداخت 12 ساله خواهد داشت اما اینکه میزان بازپرداخت تسهیلات جدید مسکن چقدر خواهد بود بی‌تردید از دغدغه‌های اصلی کسانی است که احتمالا روی دریافت این وام حساب می‌کنند.

این در حالی است که اگر روش بازپرداخت وام را به توصیه قبلی خود مدیران بانک مسکن اقساط ساده و مساوی انتخاب کنند روند بازپرداخت به‌گونه‌ای است که برای وام 60 میلیون تومانی در تهران باید ماهانه حدود 862 هزار تومان در طول 144 ماه پرداخت شود. در این دوره دریافت‌کننده وام باید حدود 65 میلیون تومان هم به بانک مسکن سود برگرداند، به عبارتی برای وام 60 میلیونی باید 125 میلیون تومان به‌عنوان اصل و فرع برگشت داده شود.
از سوی دیگر اگر در کنار وام 60 میلیونی وام جعاله 10 میلیونی نیز گرفته شود آنگاه قسط ماهانه متقاضی به حدود یک میلیون تومان در ماه می‌رسد و در مجموع سود وام جعاله و وام مسکن سودی نزدیک 70 میلیون تومان را به همراه خواهد داشت که در نهایت باید 130 میلیون تومان طی 12 سال بازپرداخت شود.

متقاضی که در «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» برای گرفتن وام مسکن اقدام می‌کند هم باید در یک دوره 12 ساله در ازای دریافت 50 میلیون تومان ماهانه 718 هزار تومان قسط و در مجموع 53 میلیون تومان سود پرداخت کند. یعنی وام 50 میلیون تومانی در نهایت برای دریافت‌کننده حدود 103 میلیون تومان آب می‌خورد. البته اگر وام 10 میلیونی جعاله به آن اضافه و به 60 میلیون برسد، شرایطی که در مجموع قسط حدود 950 هزار تومانی در ماه و سود 60 میلیونی در 144 ماه را رقم می‌زند.

همچنین برای وام 40 میلیون تومانی که افراد حاضر در شهرهای با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر برای آن اقدام می‌کنند، سودی نزدیک به 43 میلیون تومان پیش‌بینی می‌شود. در این حالت باید ماهانه 574 هزار تومان قسط و در نهایت اصل و سودی معادل 83 میلیون تومان به بانک مسکن پرداخت شود که با اقساط جعاله ماهانه به حدود 800 هزار تومان خواهد رسید.

اما در سوی دیگر ماجرای تسهیلات مسکن از طریق حساب سپرده ممتاز، خرید اوراق قرار دارد. یعنی پیش‌تر این‌گونه بود که اگر متقاضی حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن نداشت باید برای دریافت وام 35 میلیون تومانی، اوراق خریداری می‌کرد به‌طوری که به ازای هر 500 هزار تومان یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس خریداری می‌کرد. بنابراین برای دریافت وام 35 میلیون تومانی به علاوه جعاله یعنی 45 میلیون تومان باید 90 برگ می‌خرید که مبلغ مجموع آن بنابر قیمت‌های روز بازار متفاوت بود. این در حالی است که قیمت اوراق حتی در دوره‌ای تا مرز 100 هزار تومان هم پیش رفت و متقاضی دریافت وام باید تا نزدیک به 9 میلیون تومان برای دریافت وام 45 میلیون تومانی هزینه می‌کرد؛ رقمی که مبلغ 10 میلیون تومانی وام جعاله را پوشش می‌داد اما در حال حاضر قیمت اوراق حدود 60 هزار تومان است.

بر این اساس اگر در وام‌های جدید، گیرنده تسهیلات در تهران بخواهد برای 70 میلیون تومان اوراق بخرد به 140 برگ نیاز دارد که با توجه به قیمت 60 هزار تومانی فعلی حدود 8/4 میلیون تومان هزینه در بردارد، مبلغی که به نظر می‌رسد در ازای پرداخت آن گیرنده تسهیلات درنهایت همان وام 60 میلیونی را دریافت کرده و وام جعاله را خرج خرید تسهیلات 60 میلیونی کرده است. در عین حال که برای وام 50 میلیونی به علاوه جعاله یعنی وام 60 میلیونی باید حدود 120 برگ اوراق خریداری شود که با مبلغ 60 هزار تومان فعلی مبلغی نزدیک به 7/2 میلیون تومان باید برای دریافت وام خرج کرد. همچنین برای وام 40 میلیونی به اضافه 10 میلیون جعاله هم به 100 برگ اوراق نیاز است که مجموع هزینه آن به حدود 6 میلیون تومان خواهد رسید.

این در حالی است که در حال حاضر قیمت اوراق نسبت به برخی دوره‌ها در رنج پایینی قرار داشته و در صورت افزایش می‌تواند در وام‌های مختلف هزینه خرید اوراق به بیش از 10 میلیون تومان هم برسد. ضمن اینکه طبق پیش‌بینی کارشناسان مسکن و بازار سرمایه با ابلاغ و اجرایی شدن وام‌های جدید مسکن احتمالا قیمت هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن نیز افزایش خواهد یافت.