سود و قیمت زمین دو شرط دولت برای انبوه سازان / زمین صفر، گره از کار بافت های فرسوده می گشاید؟

ســرمــایـه گذاران آمادگی کامل دارند در صورت شفاف شدن شرایط، در هر طرحی ورود کرده و براساس تجربه و توانایی که دارند بخشی از اهداف مدنظر برای بازار مسکن را تحقق بخشند. 

این شاید اصلی ترین اظهارنظری است که در طول ماه های گذشته تمام اعضای انجمن های انبوه سازی تهران و کشور داشته اند و اعلام آمادگی کرده اند در صورت فراهم شدن مقدمات لازم در بسیاری از طرح های جدید مشارکت داشته باشند.

اصلی ترین عامل در شکل گیری این فضا شاید رکودی است که در طول سال های گذشته گریبان بازار مسکن را گرفته و باعث شده ظرفیت های سرمایه گذاری در این بازار یا در طرح های آماده به فروش نرفته بلوکه شود یا امکانی برای سرمایه گذاری جدید ایجاد نکند.

برای عبور از چنین فضایی در طول ماه های گذشته هم خود انبوه سازان طرح هایی را ارائه کرده اند و هم وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده با توجه به شرایط موجود اقتصادی کاری جدید برای خانه سازان به وجود آورد. طرح انبوه سازان به مسکن قسطی ختم شده که به نظر می رسد پس از کش و قوس های فراوان با بانک مسکن، سرانجام شرایط برای کلید زدنش فراهم شده و طرح دولت نیز به اختصاص زمین هایی جدید به انبوه سازان با محوریت طرح زمین صفر می پردازد.

وزارت راه و شهرسازی از چند هفته قبل اعلام کرده به دنبال اجرای طرحی است که در آن زمین هایی به شکل رایگان در اختیار انبوه سازان قرار گیرد و پس از ساخت واحدهای جدید در آنها، خانه سازان سود مدنظر خود را برداشته و مابقی را به دولت اختصاص دهند تا برنامه هایی جدید کلید بزند. این طرح که می تواند با محوریت قرار دادن اراضی نزدیک به بافت های فرسوده به برنامه ای یک تیر و دونشان تبدیل شود، حالا دو شرط جدید را نیز بر سر راه خود می بیند.

ایزدی، مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری در این باره گفته شرط اول این است که قیمت ساخت باید بین دو طرف توافق شود. دومین شرط هم این است که سود مورد انتظار باید در ابتدای انعقاد قرارداد مورد توافق قرار بگیرد.

ایزدی درباره هدف گذاری انجام گرفته برای این طرح نیز گفته با مدل «زمین صفر» در تلاش هستیم انگیزه ای برای ترغیب و تشویق انبوه سازان و فعالان این صنعت که تمایل دارند به عرصه نوسازی بافت فرسوده وارد شوند، ایجاد کنیم. در این طرح اراضی و املاکی را که در اختیار دولت است به سرمایه گذاران و انبوه سازان واگذار می کنیم، بدون اینکه در دوران مشارکت و ساخت قیمت گذاری انجام شود. بنابراین انبوه سازان وارد پروژه می شوند و ساخت و ساز را انجام می دهند.

تغییر مالکیت اصلی ترین دغدغه

عضو هیأت رئیسه انجمن انبوه سازان معتقد است: با توجه به رویکرد مثبتی که سرمایه گذاران عرصه مسکن دارند، قطعاً هر طرح جدیدی که از سوی دولت ارائه شود مورد بررسی قرار خواهد گرفت و در صورت فراهم بودن شرایط می توان به ورود به آنها فکر کرد.

ایرج رهبر در گفت وگو با «فرصت امروز»، درباره طرح زمین های صفر و احتمال نتیجه بخش بودن آن اظهار کرد: از چند سال قبل بحث درباره واگذاری زمین های دولتی به انبوه سازان و ساخت و ساز در آنها مطرح بوده و این برنامه به طور خاص در بافت های فرسوده اهمیت زیادی خواهد داشت.

به گفته وی بحث هایی چون قیمت زمین یا سود محاسباتی انبوه سازان مسائلی است که باید در زمان نهایی شدن جزییات طرح درباره آنها تصمیم گرفت اما آنچه در حال حاضر اهمیت بالایی دارد، چگونگی تغییر مالکیت در بخش هایی از بافت های فرسوده است.

رهبر توضیح داد: برای نوسازی اساسی بافت های فرسوده باید یک منطقه به طور کامل آزاد و پس از ساخت و ساز در آن و ساکن کردن مردم در آنها کار در بخش جدیدی آغاز شود. اما متأسفانه تجربه سال های گذشته نشان می دهد بخشی از ساکنان در مقابل درخواست دولت مقاومت می کنند و این امر کار را دشوار می کند. ایمان معصومی، سرمایه گذار و فعال عرصه مسکن نیز در گفت وگو با «فرصت امروز» تخصیص زمین های دولت برای اجرای طرح های کلان را نیازمند دو پیش شرط دانست و گفت: شرط اول این است که زمین های واگذار شده در مناطقی باشند که تقاضا برای آنها و امکانات زیرساختی لازم برای تکمیل طرح از قبل وجود دارد. از این رو اختصاص زمین های خارج از شهر محکوم به شکست است. شرط دوم این است که در صورت واگذاری زمین های درون شهری، امکان انبوه سازی در آنها وجود داشته باشد و زمین ها قطعه قطعه نباشند. به گفته وی اگر صرفا نوسازی محدود به بافت های فرسوده مطرح باشد، این امر در بازار خرد مسکن در حال پیگیری است و قطعاً نیازی به ورود دولت در این زمینه نیست اما وقتی از واگذاری زمین صحبت می شود باید نگاه کلان باشد و در این نگاه کلان چگونگی یکپارچه کردن زمین های دولتی سوالی اساسی خواهد بود.

تجربه نه چندان مثبت انبوه سازان در ورود به بافت های فرسوده ای که سرانجام بخشی از ساکنان شان حاضر به ترک آن نشده اند باعث شده حتی طرح جدید دولت نیز با اما و اگر روبه رو شود. اما ورود رسمی وزارت راه و شهرسازی و حتی مطرح کردن شرط هایی جدید در این زمینه، امید آن را به وجود آورده که شاید با قدرت بیشتری اراضی بافت های فرسوده رها شوند و به این ترتیب با یک تیر چند نشان زده شود، هم عرضه مسکن رونق بگیرد، هم دولت تسهیلاتی غیر نقدی در اختیار انبوه سازان قرار دهد و هم نوسازی بافت های فرسوده به عنوان محور طرح با قدرت بیشتری دنبال شود.

ارتباط با نویسنده : j.hashemi1992@gmail.com