اختلاف بر سر کارمزد، مسکن قسطی را زمینگیر کرد

طولانی شدن عمر رکود در بازار مسکن حرکت برای مقابله با آن را دشوار کرده است و اگر تا چند ماه قبل صحبت از همگرایی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی برای افزایش مبلغ وام خرید مسکن بود حالا چگونگی تعیین شرایط طرح‌هایی که ضد رکود خواهند بود نیز جزو مشکلاتی است که باید برای آن راه‌حلی جدی پیدا کرد. نیاز بازار مسکن به طرح‌هایی جدید که بتواند ضربه‌ای جدی به رکود سال‌های گذشته وارد کند باعث شده حتی به آنچه در ماه‌های گذشته تصویب شده نیز به دیده تردید نگاه شود و صحبت از تغییر در شرایط آنها باشد. بحث از افزایش زمان بازپرداخت وام‌ مسکن، کاهش سود بانکی و حتی تاسیس بانکی توسعه‌ای تنها بخشی از طرح‌هایی است که پس از نهایی شدن وام 60 و 80 میلیونی پیشنهاد شده‌اند.

در کنار این تحولات، صحبت از طرح‌هایی جدید که لااقل در بخشی از بازار تاثیر‌گذار خواهد بود نیز مطرح شده که البته هنوز هیچ یک از آنها به مرحله عمل نرسیده‌اند. مسکن قسطی نیز بخشی از این برنامه‌هاست که این بار با ابتکار انبوه‌سازان ارائه شده است. در جریان این طرح متقاضیان خرید خانه که بخشی از مبلغ مورد نظر خانه را تامین کرده و ‌درصدی از آن را به شکل نقد نمی‌توانند پرداخت کنند می‌توانند واحد مسکونی مدنظر را خریداری کرده و آنچه را باقی می‌ماند در قالب اقساطی کوتاه‌مدت به انبوه‌سازان عرضه کنند.

این طرح چند ابهام بزرگ دارد. نخستین و مهم‌ترین آن مبلغ اقساط ماهانه است که هرچند هنوز نهایی نشده، اما طبق اظهارات به نظر می‌رسد رقمی بین 3 تا 5‌میلیون تومان برای آن در نظر گرفته خواهد شد؛ رقمی که مشخص نیست کدام گروه از متقاضیان خانه توان پرداخت آن را دارند. در کنار آن چگونگی وارد کردن بانک مسکن به‌عنوان ضلع سوم این معامله نیز اهمیت بسیاری دارد. بانک در این فرآیند ضمانت اجرا و پرداخت اقساط را بر عهده خواهد داشت و سهمی از سود را به‌عنوان کارمزد دریافت می‌کند. کارمزدی که بانک آن را بین 5 تا 6درصد اعلام کرده و انبوه‌سازان معتقدند نباید بیش از 2‌درصد تعیین شود و این اختلاف افق پیش روی مسکن قسطی را به طور کلی نامعلوم کرده است.

تعیین کارمزد نهایی شدن مسکن قسطی را سخت می‌کند

انبوه‌سازان و بانک مسکن به‌عنوان دو طرف این اختلاف هریک نظرات و دیدگاه‌های خاص خود را دارند؛ از یک سو مدیرکل طرح و برنامه بانک مسکن گفته پیشنهاد بانک مسکن هم برای طرح مسکن قسطی نرخ سود ۴ تا ۵‌درصدی است، این در حالی است که ریسک تضمین اقساط مسکن قسطی از ریسک طرح کارت کالا بسیار بیشتر است، بنابراین این نرخ سود برای تضمین اقساط منطقی است و اگر انبوه‌سازان به این نرخ معترض هستند، می‌توانند نرخ سود خود را کاهش دهند و از سوی دیگر نیز انبوه‌سازان این نرخ کارمزد را منطقی نمی‌دانند.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است نبود یک برنامه مدون در مسیر اجرای مسکن قسطی باعث شده شرایط اجرای آن نامشخص شود و این امر اختلاف‌نظرهایی را به وجود آورده که تعیین نرخی بالا برای کارمزد بانک جزئی از آن است. حسن محتشم در گفت‌و‌گو با «فرصت امروز» تصریح کرد: مسکن قسطی هنوز نهایی نیست و این موضوع باعث شده دقیقا مشخص نباشد جایگاه فروشنده و خریدار چگونه تعیین خواهد شد.

از سوی دیگر بانک مسکن نیز که بنا بوده در این طرح بازگشت اقساط را ضمانت کند نرخ کارمزدی تعیین کرده که بیش از حد معمول است. به گفته وی، در شرایطی که برای ضمانت‌هایی شبیه به این و حتی با ریسک بالاتر نرخ کارمزد 2‌درصدی تعیین می‌شود، در مسکن قسطی صحبت از نرخ 5‌درصدی شده که قطعا مسیر اجرای کار را سخت می‌کند.

محتشم در پاسخ به این سوال که آیا چنین اختلافی می‌تواند مسکن قسطی را به بن‌بست برساند نیز گفت: قطعا تا زمانی که برنامه‌ها نهایی شوند نمی‌توان در این رابطه اظهار نظری کرد و پس از آن نیز انبوه‌سازان هستند که هریک نسبت به شرایط تعیین شده تصمیم‌گیری خواهند کرد که آیا حاضرند با شرایط نهایی خانه را بفروشند یا نه. این سوال باید در زمان نهایی شدن طرح مدنظر قرار گیرد.

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان نیز در گفت‌و‌گو با «فرصت‌امروز» در دشوار شدن مسیر تصویب و نهایی شدن مسکن قسطی صحبت کرد و گفت: بانک‌ها برای اجرای طرح‌های ضمانتی این چنینی معمولا نرخ کارمزدی کمتر از 2‌درصد را تعیین می‌کنند و اگر بنا باشد این نرخ برای مسکن قسطی 6درصد تعیین شود قطعا اجرای آن سخت می‌شود، زیرا از یک سو بنا شده نرخ سود این طرح مطابق با تورم در حدود 14 تعیین شود و از سوی دیگر انبوه‌سازان وام‌هایی که گرفته‌اند را با سودی 24‌درصدی پس می‌دهند که این امر شرایط را برای تصمیم‌گیری سخت می‌کند. 

به اعتقاد وی، وقتی صحبت از فروش خانه‌ای است که سند آن به‌عنوان ضمانت در گرو بانک قرار خواهد گرفت دیگر ریسکی باقی نمی‌ماند که برای ضمانت آن کارمزدی سنگین گرفته شود. اجرایی شدن این کارمزد عملیاتی شدن مسکن قسطی را سخت می‌کند.

هرچند هنوز دو طرف بر قطعی نبودن شرایط مسکن قسطی تاکید دارند و باید انتظار داشت در آینده تغییراتی در چارچوب اجرایی آن اتفاق بیفتد اما به نظر می‌رسد نرخ نهایی سود محاسبه شده، نتیجه بخش شدن طرح مسکن قسطی را سخت کرده است و اگر دو طرف در رابطه با یک رقم مشخص به جمع‌بندی نرسند شاید اجرای آن برای مدتی نامعلوم به تعویق بیفتد.

ارتباط با نویسنده: j.hashemi1992@gmail.com