آنها خانه‌هایشان را نمی‌فروشند

تحلیل آنچه در ماه‌های قبل بر بازار مسکن ایران گذشته برای بسیاری از تحلیلگران دشوار و پیچیده است. بازاری که از یک‌سو بارها با این اخطار روبه‌رو شده که اگر عرضه را افزایش ندهد با کمبود قابل‌توجه واحدهای مسکونی برای متقاضیان مواجه خواهد شد و از سوی دیگر در فضای واقعی بازار هیچ خبری از این متقاضیان جدید نیست. طبق آمارهای رسمی مرکز آمار ایران در طول چند فصل گذشته تقریبا معاملات در تمامی شاخص‌های بازار مسکن کاهش پیدا کرده و این امر حتی به بازار رهن و اجاره نیز سوق یافته است. گزارش جدید مرکز آمار نشان از آن ‌دارد که در کنار کاهش 22 درصدی تعداد معاملات فروش زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی انجام شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران، تعداد معاملات اجاره زیربنای مسکونی انجام شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران نیز نسبت به فصل قبل 29.4 درصد کاهش پیدا کرده است.

این آمارها در حالی به خود رنگ واقعیت گرفته که در شاخص‌های موثر بر افزایش تقاضای مسکن هیچ تغییر محسوسی رخ نداده و آمار ازدواج و تولد هرچند سرعت شتابنده چند دهه قبل را ندارد اما هنوز با نرخی مثبت حرکت می‌کند و رکود چندین ساله بحث ریشه‌کن شدن کوتاه‌مدت تقاضا را نیز عملا غیر‌قابل تصور کرده است. قرار گرفتن این شاخص در کنار آمار بالای ساخت‌و‌ساز مسکن در سال‌های گذشته نشان از آن ‌دارد که بازار بیش از آنکه به افزایش ساخت‌و‌ساز نیاز داشته باشد، به ساماندهی عرضه احتیاج ‌دارد.

نامشخص بودن آینده اقتصادی کشور تحت سایه مذاکرات هسته‌ای، زمان‌بر بودن سیاست‌های مسکنی دولت و انتظار بازار برای تعیین‌تکلیف پروژه‌هایی چون احیای بافت فرسوده یا مسکن اجتماعی باعث شده است فعالان در دو سوی بازار تا اطلاع ثانوی از هرگونه حرکت غیر‌قابل پیش‌بینی حذر کنند.

خریداران خانه در انتظار تسهیل شرایط از سوی دولت هستند و سازندگان نیز بیشتر از آنکه به فکر سود ساختمان‌هایشان باشند، ترس از متضرر شدن در صورت کاهش بیش از این قیمت خانه‌ را دارند. در این بین اما سیاست عجیب عرضه‌کنندگان خانه بیش از هر عامل دیگری پیش‌بینی‌ها را دشوار کرده است. صاحبان خانه‌ای هستند که تعداد بالایی از واحدهای مسکونی قابل فروش را در اختیار ‌دارند اما آنها را برای فروش در اختیار مشتریان نمی‌گذارند؛ اقدامی که شاید اصلی‌ترین علت تاثیرگذار بر آن انتظار برای افزایش قیمت خانه در ماه‌های ابتدایی سال 1394 است.

عرضه‌کنندگان اشک تمساح می‌ریزند

یک کارشناس صنعت ساختمان معتقد است این تفکر که شرایط خوبی در انتظار صنعت ساختمان نیست اشک تمساح است. ساختمان‌ها به اندازه نیاز بازار ساخته شده و مشکلی در عرضه نداریم اما حاضر نیستند قیمت را پایین بیاورند و خودشان رکود را ادامه‌دار کرده‌اند، در نتیجه رکود تورمی در کشور ادامه می‌یابد. قلی یوسفی در گفت‌وگو با «فرصت امروز» تصریح کرد: بخش عمده‌ای از مشکلاتی که امروز گریبانگیر کشور شده به دلیل این است که بانک‌ها سرمایه‌ای که باید به بخش تولید اختصاص یابد در جهت اهداف کوتاه‌مدت و زودبازده و بخش ساختمانی به کار گرفته‌اند.

به گفته وی، لابی‌های مسکن بسیار قدرتمند عمل کرده‌اند و بودجه سنگینی را به خود اختصاص داده‌اند. اگر دولتمردان به همان اندازه که به بخش مسکن اهمیت می‌دهند به بخش‌های کشاورزی اهمیت می‌دادند هم مشکل رکود تورمی از بین می‌رفت و هم وابستگی به واردات کم می‌شد و همچنین تقاضایی برای مسکن در کلان‌شهرها به وجود نمی‌آمد. از آنجایی که بخش ساختمان بازدهی سریع و زیادی ‌دارد منابع بسیار زیادی را به خود اختصاص داده است.

یوسفی با اشاره به اینکه در خیلی از موارد تعیین شرایط بخش ساختمان و مسکن در اختیار بخش خصوصی است، تاکید کرد: در شرایطی که کشور به‌خصوص صنایع تولیدی با کمبود نقدینگی مواجه است برخی فعالان بازار با استفاده از لابی قدرتمندی که در سیستم بانکی به‌خصوص نهادهای مالی و سرمایه‌گذاری دارند توانسته‌اند سیاست‌های اقتصادی دولت را تغییر دهند. این در حالی است که بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها معطوف این بخش ساختمان شده است. وی خاطر نشان کرد: دست‌نگه داشتن این فعالان از عرضه واحدهایشان از یک‌سو بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های فعال در کشور را منجمد کرده و از سوی دیگر به رکود بازار دامن زده است. هرچند نمی‌توان تاثیر قابل‌توجه به فروش نرسیدن واحدهای آماده معامله را در رکود گسترده بازار مسکن بی‌تاثیر دانست اما از سوی دیگر نگرانی فعالان ساختمان از آینده بازار نیز اهمیت بسیاری ‌دارد.

وزارت راه و شهر‌سازی در دولت یازدهم در قالب طرح‌های گسترده‌ای چون صندوق زمین و مسکن تنها تلاش کرده بخش‌های حاشیه‌ای بازار را سامان دهد و با وجود وعده‌های گوناگون هنوز از طرح اجرایی خود برای خانه‌دار کردن دهک‌های مختلف جامعه پرده‌برداری نکرده است. افزایش تسهیلات خرید مسکن، اجرای طرح مسکن اجتماعی و احیای بافت فرسوده تنها بخشی از برنامه‌های مسکنی وزیر راه و شهرسازی را می‌سازد که البته هنوز هیچ‌کس از کم و کیف اجرایی آنها اطلاع دقیقی ندارد.

در صورت ادامه یافتن انتظار بازار در زمستان سال‌جاری و انتقال حجم درخواست‌ها به سال آینده شاید این رکود چندین ساله به تحرکی پرشتاب تبدیل شود؛ حرکتی که این بار برخلاف سال‌های گذشته سه ضلع خواهد داشت. از یک‌سو خریداران با صرف نظر از سنجش شرایط بازار برای خرید اقدام می‌کنند، از سوی دیگر سازندگان خانه برای تامین نقدینگی مورد نیاز در پروژه‌های آتی بار دیگر به چرخه فروش باز می‌گردند و از طرف دیگر دولت پس از نزدیک به دو سال تحلیل شرایط بازار به شکل رسمی سیاست‌های اجرایی خود را کلید می‌زند. هرچند بازار مسکن ایران در سال‌های گذشته بارها غیر‌قابل پیش‌بینی نشان داده و فعالان را متحیر کرده و شاید حتی با فرا‌رسیدن بهار نیز خبری از بهار صنعت ساختمان به گوش نرسد.